ในช่วงกลางเดือนกุมภาพันธ์ 2566 การประชุมตลาดอสังหาริมทรัพย์ของรัฐบาลได้รับความสนใจจากสาธารณชนอย่างมาก เนื้อหาที่ประกาศคือการปราบปรามและส่งเสริมการพัฒนาตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่ปลอดภัย ดีต่อสุขภาพ และยั่งยืน อย่างไรก็ตาม ในหลายช่องทางสื่อและโซเชียลเน็ตเวิร์ก ผู้ใช้จำนวนมากสรุปในคำว่า “รักษาตลาดอสังหาริมทรัพย์” และเชื่อว่านักลงทุนหลังจากช่วงเวลา “กินอย่างกล้าหาญ” ด้วยอาหารกำลังทำกำไรจากอสังหาริมทรัพย์ ตอนนี้พวกเขากำลังเรียกร้องความช่วยเหลืออย่างแข็งขัน และกำลังรอการช่วยเหลือจากรัฐบาล

จากการแสดงออกนี้ทำให้เกิดการถกเถียงกันในโซเชียลเน็ตเวิร์ก เราควรกอบกู้ตลาดอสังหาริมทรัพย์หรือไม่? นักลงทุนเชื่อว่าการช่วยเหลือมีความจำเป็นเพื่อขจัดความยุ่งยาก ช่วยให้โครงการอสังหาริมทรัพย์หาทางออก หลีกเลี่ยงภาวะชะงักงันเป็นเวลานาน การจมของทุน และการขาดทุน อย่างไรก็ตาม คนส่วนใหญ่ไม่เห็นด้วย โดยกล่าวว่าในฐานะตลาดควรมีความเท่าเทียมกัน การแข่งขัน ผลกำไรและขาดทุนควรเป็นภาระ อสังหาริมทรัพย์เพิ่งมีไข้เพื่อผลักดันราคาให้สูงขึ้น นักลงทุนกำลังทำเงินจำนวนมาก ตอนนี้ไม่มีเหตุผลที่รัฐจะใช้มาตรการช่วยเหลือและลดอัตราดอกเบี้ยเพื่อประหยัดโครงการอสังหาริมทรัพย์ กล่าวอีกวิธีหนึ่งคือ “รักษาคนรวย “!

ในความเป็นจริง การกล่าวว่ารัฐบาลได้เริ่มแผนสนับสนุนเพื่อ “กอบกู้ตลาดอสังหาริมทรัพย์” นั้นเป็นการเข้าใจผิด ไม่มีแพ็คเกจใดที่จะประหยัดอสังหาริมทรัพย์ซึ่งต้องเข้าใจว่าคำยืนยันของนายกรัฐมนตรี “ขจัดความยากลำบากและส่งเสริมการพัฒนาตลาดอสังหาริมทรัพย์อย่างปลอดภัย มีสุขภาพดี และยั่งยืน ไม่มีใครจะช่วยพวกเขาได้” WHO”.

เมื่อมองย้อนกลับไปในช่วงสามทศวรรษที่ผ่านมา ตลาดมักเคลื่อนตัวไปตามเส้นโค้งไซน์แบบอสมมาตร ขึ้นอยู่กับปัจจัยหลายอย่าง เช่น กฎแห่งมูลค่า กฎแห่งการแข่งขัน ความสัมพันธ์ระหว่างอุปสงค์และอุปทาน นโยบายและกลไกการควบคุมเศรษฐกิจมหภาค การลงทุน พฤติกรรม ธุรกิจ ของนักลงทุน… จริงๆ แล้ว ตลาดมักจะผ่านช่วงต่างๆ เช่น เติบโต – มั่นคง – ไข้ – หยุด – ฟื้นตัว และกลับมาเป็นไข้ หลังจากแต่ละคลื่นของไข้ที่ดินและไข้บ้านเราสามารถเห็นสองขั้วตรงข้ามได้อย่างง่ายดาย: หนึ่งคือจำนวนของนักลงทุนที่ซื้อและขาย “เซิร์ฟ” เพื่อรวยเร็ว หลายคนกลายเป็นยักษ์ใหญ่ในเวลาอันสั้น ของเวลา. ; ประการที่สอง สถานการณ์ของคนยากจนซึ่งได้รับค่าจ้างและวันทำงานของพวกเขามากขึ้นเรื่อย ๆ เกินความฝันที่จะมีบ้าน ในแต่ละระลอกของไข้ที่ดิน ราคาที่อยู่อาศัยเพิ่มขึ้นหนึ่งเท่าครึ่งหรือแม้กระทั่งสองเท่า แม้แต่ทำเลที่ทำกำไรได้ก็เพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็ว

ข้าราชการที่ทำงานเป็นข้าราชการในกรุงฮานอย กล่าวว่า เขาและภรรยามีรายได้ประจำเดือนละ 32 ล้านดองเวียดนาม ซึ่งถือว่าค่อนข้างธรรมดาสำหรับพนักงานกินเงินเดือน หากไม่รวมค่าใช้จ่าย เขาและภรรยาประหยัดเงินได้ 10-15 ล้านดองต่อเดือน หรือประมาณ 150 ล้านดองต่อปี “เก็บไว้ในตู้นิรภัย” ในปี 2020 ด้วยทรัพยากรทางการเงิน 1.5 พันล้านดอง เขาและภรรยา “ค้นหา” อพาร์ทเมนต์ในพื้นที่ Linh Dam แต่ตัดสินใจใช้เวลาเก็บเงินอีก 500-700 ล้านเพื่อซื้ออพาร์ทเมนต์ 3 ห้อง

“จากการสังเกตตลาดอพาร์ทเมนต์ ภรรยาของผมเห็นว่าเป็นเวลา 7-8 ปีแล้วที่ราคาอพาร์ทเมนต์ชะลอตัวลง หลายแห่งลดลง ดังนั้นเธอจึงตั้งใจที่จะรอมากกว่านี้ อย่างไรก็ตาม สิ่งต่างๆ อยู่เหนือการควบคุมจนถึงขีดสุด ที่ราคาสูงขึ้น 30 ถึง 50 เปอร์เซ็นต์” แน่นอนว่าในยุคอสังหาฯ การออมเพื่อซื้อบ้านก็เปรียบได้กับการแข่งขันระหว่างเต่ากับกระต่าย ความฝันที่จะไล่ตามกระต่ายของเต่าก็คือ เฉพาะในพาราโบลาเท่านั้น!

เกือบ 3 ทศวรรษของอสังหาริมทรัพย์ได้เห็นไข้โลกร้อน 4 ครั้งและ 3 ครั้ง “หยุด” โดยวงจรซ้ำหลังจาก 7-8 ปี ในช่วงปี 2536-2537 ตลาดอสังหาริมทรัพย์ประสบปัญหาด้านอสังหาริมทรัพย์เป็นครั้งแรก จากนั้นในปี 2538 ถึง 2542 ตลาดก็หยุดนิ่ง ในช่วงปี 2543-2545 ตลาดเกิดไข้ดินระลอกที่สองและจากนั้น “หยุดนิ่ง” จนถึงปี 2550 ไข้ดินระลอกที่สามเกิดขึ้นระหว่างปี 2550-2551 ระอุจนถึงปี 2554 ตั้งแต่ปี 2555 ตลาดเงียบและจากนั้น ยังคง “ปิด” น้ำแข็ง” จนถึงปี 2561-2562 ตามด้วยไข้สูงในช่วงก่อนและหลังโควิด-19

จากการศึกษาเกี่ยวกับวัฏจักรไข้อสังหาริมทรัพย์ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ได้เผชิญกับคลื่นความร้อน – ภาวะซึมเศร้า และวัฏจักรเหล่านี้เชื่อมโยงอย่างใกล้ชิดกับตลาดหุ้น ดังนั้น วงจรไข้ที่อยู่อาศัยมักจะกินเวลาสองสามปี และ “การแช่แข็ง” จะอยู่ได้นานถึง 7-8 ปี ในช่วง “หยุด” หลายกลุ่มราคาลดลงอย่างมาก อย่างไรก็ตาม โครงการบ้านจัดสรรโดยเฉพาะห้องชุดเชิงพาณิชย์ถูกปิดกั้น หลายโครงการ “ปูเสื่อ” บังคับให้ผู้ซื้อบ้านต้องจ่ายเงินตามความคืบหน้าของการปิดกั้น มีหลายโครงการที่นักลงทุนสูญเสียทุน โกงเกาะแล้วหลบหนี ถูกอาชญากร ชักใย ยั่วยุให้เกิดคดีความยืดเยื้อ

หลังจากความคลั่งไคล้ในอสังหาริมทรัพย์ การหาที่อยู่อาศัยราคาไม่แพงสำหรับผู้มีรายได้ปานกลางและต่ำได้กลายเป็นเรื่องยากยิ่งขึ้น สำหรับโครงการที่อยู่อาศัยเพื่อสังคมทั่วประเทศ ปัจจุบันมีโครงการที่ได้รับอนุญาตใหม่เพียง 9 โครงการ โดยมีขนาดห้องชุด 5,526 ห้อง; มีโครงการทั้งหมด 114 โครงการ จำนวนอพาร์ทเมนท์สร้างเสร็จ 6,196 ห้อง สำหรับบ้านพักคนงานมี 2 โครงการทั่วประเทศที่ได้รับอนุญาตใหม่ โดยมีขนาด 1,729 ห้องชุด; 1 โครงการ จำนวน 32 ห้อง ก่อสร้างเสร็จแล้ว มี 4 โครงการ จำนวน 2,328 ยูนิต ที่เข้าเกณฑ์ขายบ้านได้ในอนาคต ตัวเลขเหล่านี้น้อยเกินไปเมื่อเทียบกับความต้องการที่แท้จริงของผู้ซื้อบ้าน ในแง่ของราคา อพาร์ตเมนต์หรูที่มีราคาสูงกว่า 50 ล้านดอง/ตร.ม. คิดเป็น 37% ของตลาด อพาร์ทเมนต์ระดับกลางราคาระหว่าง 25 ถึง 50 ล้านดอง/ตร.ม. ซึ่งคิดเป็น 15% ของตลาด อพาร์ทเมนต์ราคาไม่แพงราคาต่ำกว่า 25 ล้านด่อง/ตร.ม. มีให้บริการในบางเมืองเท่านั้น ในขณะที่ฮานอยและโฮจิมินห์ซิตี้ราคานี้แทบจะ “ขาดหายไป”

จากการศึกษาของ Dr. Can Van Luc เกี่ยวกับราคา ราคาที่อยู่อาศัยของเราในปัจจุบันอยู่ในระดับสูงเมื่อเทียบกับรายได้ของคนส่วนใหญ่ ชาวเวียดนามโดยเฉลี่ยต้องการรายได้อย่างน้อย 23.5 ปีในการซื้อบ้าน ซึ่งอยู่ในอันดับที่ 14 จาก 107 ประเทศทั่วโลก เทียบเท่ากับไทย เกาหลี และประเทศอื่นๆ ไกลกว่าอินโดนีเซีย (18 , 18.5) สิงคโปร์ (15.5) ), อินเดีย (9.2 ปี), มาเลเซีย (8.1 ปี)…

วิสัยทัศน์ของการช่วยเหลือ “ปั๊มเงิน” ไม่สอดคล้องกับนโยบายการพัฒนาตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่ดี เป็นไปไม่ได้ที่จะ “อัดฉีดเงิน” เพื่อรักษาตลาดอสังหาริมทรัพย์ในบริบทที่เงียบสงบโดยไม่ให้ความสนใจกับอุปสงค์-อุปทาน อุปสงค์ที่แท้จริง และความมั่นคงทางสังคม หลังจากทำงานตามตลาดแล้ว ก็เป็นไปไม่ได้ เมื่อเป็นผลดี เมื่อนักลงทุนมีรายได้มาก พวกเขามีเงินเข้ากระเป๋า ตอนนี้ เมื่อใดที่ยากลำบาก พวกเขาเรียกร้องให้รัฐช่วยเหลือ แท้จริงแล้วหลังจากคลื่นแผ่นดินไหวแต่ละครั้ง สังคมก็ก่อตัวเป็นกลุ่มยักษ์ที่มีผลประโยชน์ที่ “แย่มาก” ในขณะที่ผลที่ตามมาต่อสังคมนั้นหนักหนามาก ตลาดได้สร้างระดับราคาใหม่ที่สูง ซึ่งไม่เพียงแต่ทำให้ความฝันที่จะมีบ้านอยู่ห่างไกลจากการเข้าถึงสำหรับคนจนและคนที่มีรายได้ปานกลางเท่านั้น แต่ยังทำให้เกิดความยากลำบากด้วยปัญหาทางเศรษฐกิจและสังคมตามมาอีกมากมาย สิ่งสำคัญในตอนนี้คือการทำให้กระแสเงินสดเข้าสู่อสังหาริมทรัพย์รัดกุม รวมถึงการเก็บภาษีกรณีการซื้อบ้านหลังที่สองขึ้นไปเพื่อลดราคาบ้าน ป้องกันการเก็งกำไรและช่วยควบคุมตลาด นักลงทุนมักต้องการกำไรอย่างรวดเร็ว กำไรก้อนโตจากโครงการบ้านจัดสรร โดยเฉพาะวิลล่า ทาวน์เฮาส์ และอพาร์ทเมนต์ระดับไฮเอนด์ มูลค่าของวิลล่าเท่ากับที่อยู่อาศัยเพื่อสังคมหลายร้อยหลัง ขายได้อย่างรวดเร็ว ไม่ต้อง “รับเองทุกบาททุกสตางค์” เหมือนบ้านราคาถูก ดังนั้น การส่งเสริมการพัฒนาที่อยู่อาศัยเพื่อสังคม นอกจากนโยบายการลงทุนและการสนับสนุนแล้ว ควรกำหนดข้อกำหนดบังคับสำหรับนักลงทุนด้วย เช่น ในการลงทุนในโครงการที่อยู่อาศัยเพื่อการพาณิชย์ พวกเขาควรทำโครงการที่อยู่อาศัยเพื่อสังคม 1 ถึง 2 โครงการ ที่อยู่อาศัยสำหรับคนงาน เมื่อตลาดอสังหาริมทรัพย์สงบ การ “หยุดนิ่ง” เป็นช่วงเวลาที่ดีที่จะใช้ประโยชน์จากระบบการเมืองเต็มรูปแบบ จึงสร้างแรงผลักดันในการพัฒนาตลาดที่อยู่อาศัยเพื่อสังคม

เกี่ยวกับการแก้ปัญหา นายกรัฐมนตรี Pham Minh Chinh ตั้งข้อสังเกตว่ายิ่งมีความยากลำบากและความท้าทายมากเท่าไร ผู้มีส่วนได้ส่วนเสียที่เกี่ยวข้องมากขึ้น (หน่วยงานจัดการ บริษัท ธนาคาร และลูกค้า) ควรส่งเสริมจิตวิญญาณแห่งความรับผิดชอบ จัดการกับปัญหาร่วมกันด้วยจิตวิญญาณแห่งความสามัคคี แบ่งปัน ประโยชน์. ความเสี่ยงระหว่างรัฐ ประชาชน และบริษัท เคารพกฎหมายของตลาด กฎหมายของอุปสงค์และอุปทาน กฎหมายของการแข่งขัน อสังหาริมทรัพย์มีความเท่าเทียมกับอุตสาหกรรมและสาขาอื่นๆ โดยเฉพาะอย่างยิ่งความสมดุลและความกลมกลืนของอุปสงค์และอุปทานสะท้อนให้เห็นในราคาอสังหาริมทรัพย์ ราคาจะต้องเป็นเครื่องมือในการส่งเสริมการพัฒนา ไม่ใช่ทำลายมัน หน่วยงานบริหารของรัฐเสริมสร้างการจัดการ ทบทวน สถาบันที่สมบูรณ์และสมบูรณ์แบบ พัฒนาการวางแผน เสริมสร้างการกำกับดูแล ตรวจสอบ และแก้ไขปัญหาที่เกิดขึ้น ธนาคารและสถาบันการเงินจำเป็นต้องสะสางกระแสเงินทุนและแก้ปัญหาสินเชื่อ บริษัทอสังหาริมทรัพย์ต้องดูแลตัวเอง เผชิญกับความยากลำบากที่พวกเขาสร้างขึ้นเนื่องจากการคาดการณ์ที่ไม่ถูกต้อง การพัฒนาตลาดที่ย่ำแย่ การลงทุนที่ไม่มีประสิทธิภาพ… แบ่งส่วนในการปรับโครงสร้าง ราคาที่เหมาะสมเพื่อส่งเสริมสภาพคล่อง ไปสู่กิจกรรมที่ทำกำไรแต่สอดคล้องกัน

“เมื่อธุรกิจมีกำไรก็ชดเชยด้วยการขาดทุน เป็นไปไม่ได้ที่จะทำกำไรตลอดเวลา เป็นไปไม่ได้ที่จะทำกำไรด้วยความยากลำบาก ไม่มีใครจะยืนมือจนถึงเย็น หมอนหนุนจนถึงเช้า ต้องร่วมสร้างส่วนรวม” – นายกฯ ตั้งข้อสังเกต