(KTSG Online) – นอกเหนือจากเงินสดทั่วไปและปัญหาสภาพคล่อง ตลาดอพาร์ทเมนต์ยังได้รับผลกระทบในทางลบจากการปรับกฎหมายที่เสนอ เช่น การจัดเก็บภาษีสำหรับบ้านหลังที่สองหรือระยะเวลาการเป็นเจ้าของ โล่งใจเช่นเดียวกับข่าวเชิงบวกเกี่ยวกับการลดลงของกระแสสินเชื่อ หมายความว่าราคาอพาร์ตเมนต์ยังไม่สามารถลดลงเพื่อเข้าสู่วงจรขาขึ้นรอบใหม่ได้
ในร่างแก้ไขกฎหมาย 2 ฉบับ ได้แก่ กฎหมายว่าด้วยกิจการอสังหาริมทรัพย์และกฎหมายว่าด้วยการเคหะ อพาร์ตเมนท์มักมีข้อเสนอในการปรับเปลี่ยนอยู่เสมอ รายงานเชิงวิเคราะห์หลายฉบับคาดการณ์ว่าผลกระทบของข้อเสนอเหล่านี้อาจทำให้สภาพคล่องยากขึ้นและราคาอพาร์ตเมนต์จะมีแนวโน้มลดลง อย่างไรก็ตาม ความกังวลของฝ่ายต่างๆ ที่เกี่ยวข้องได้ค่อย ๆ บรรเทาลงหลังจากการประชุมปกติของคณะกรรมาธิการประจำสภาแห่งชาติ และราคาของอพาร์ทเมนท์ได้เพิ่มสูงขึ้น
ความกังวลจะคลายลง
ในร่างพระราชบัญญัติการเคหะฉบับที่ 5 (แก้ไข) กระทรวงการก่อสร้างยังคงให้ทางเลือกสองทางสำหรับการเป็นเจ้าของห้องชุดโดยมีระยะเวลาหรือไม่เปลี่ยนแปลงเหมือนปัจจุบันโดยไม่ต้องระบุระยะเวลา มุมมองของหน่วยงานนี้ยังคงเอนเอียงไปทางตัวเลือกที่ 1 ซึ่งหมายความว่าจำเป็นต้องมีระยะเวลาการเป็นเจ้าของ สิ่งนี้สร้างความขัดแย้งและทำให้นักพัฒนาและเจ้าของอพาร์ตเมนต์กังวลมากขึ้น
อย่างไรก็ตามในการประชุมล่าสุดของคณะกรรมาธิการประจำสภาแห่งชาติความคิดเห็นส่วนใหญ่ไม่เห็นด้วยกับข้อบังคับใหม่เกี่ยวกับการเป็นเจ้าของอาคารอพาร์ตเมนต์ระยะยาวเนื่องจากนโยบายนี้ไม่ได้รับการสนับสนุนมากนัก ฉันทามติ และการสนับสนุน นอกจากนี้ ประสบการณ์ด้านกฎหมายระหว่างประเทศเกี่ยวกับระยะเวลาการเป็นเจ้าของอพาร์ทเมนท์ยังแสดงให้เห็นว่าไม่มีประเทศใดบังคับใช้ตามที่เสนอในร่างกฎหมาย
การประเมินค่าความเป็นเจ้าของอพาร์ทเมนท์เป็นประเด็นที่สำคัญและละเอียดอ่อน ประธานสภาแห่งชาติ Vuong Dinh Hue กล่าว ซึ่งจำเป็นต้องได้รับการพิจารณาอย่างรอบคอบและระมัดระวัง หน่วยงานร่างและตรวจสอบควรหารือและชี้แจงต่อไปว่าปัญหาเกี่ยวกับการซ่อมแซมและปรับปรุงอาคารเกิดจากระยะเวลาการเป็นเจ้าของอาคารจริงหรือไม่
ปัจจุบัน ความคิดเห็นส่วนใหญ่ของคณะกรรมาธิการนโยบายแนวหน้าด้านปิตุภูมิเวียดนามและนักวิจารณ์นโยบายของคณะกรรมาธิการกฎหมายได้แสดงความกังวลและไม่เห็นด้วยกับข้อตกลงนี้ ประธานสมัชชาแห่งชาติกล่าว
นอกจากนี้จากการวิเคราะห์อื่น ๆ จากมุมมองของการจัดการของรัฐและผลประโยชน์ของประชาชน การควบคุมระยะเวลาการใช้อาคารอพาร์ตเมนต์เป็นการแทรกแซงสิทธิในทรัพย์สินซึ่งส่งผลกระทบอย่างมากต่อผลประโยชน์ของประชาชน ตลาดอสังหาริมทรัพย์โดยทั่วไป ดังนั้นจึงจำเป็นต้องได้รับการประเมินอย่างรอบด้าน ละเอียดถี่ถ้วน และถี่ถ้วนยิ่งขึ้น
หรือเช่นเดิม มติที่ 54 ว่าด้วยการนำร่องกลไกและนโยบายเฉพาะสำหรับการพัฒนานครโฮจิมินห์เพิ่งถูกส่งไปยังกระทรวงการวางแผนและการลงทุน และเมืองก็กำลังเสนอข้อเสนอจำนวนหนึ่งสำหรับการจัดเก็บภาษีที่อยู่อาศัย โดยเฉพาะอย่างยิ่ง การจัดเก็บภาษีทรัพย์สินครั้งที่สองที่เสนอโดยนครโฮจิมินห์ทำให้ตลาดกังวลเกี่ยวกับผลกระทบของอุปสงค์และอุปทานที่ลดลงในตลาดอสังหาริมทรัพย์ อย่างไรก็ตาม ข้อเสนอนี้ต้องเผชิญกับการต่อต้านจากสาธารณชนจำนวนมาก ดังนั้นกำหนดเวลาของการสมัครและความเป็นไปได้จึงยังคงเปิดอยู่
ไม่เพียงแต่ความกังวลในระยะยาวเกี่ยวกับข้อเสนอนโยบายทางกฎหมายเท่านั้น ตลาดอพาร์ตเมนต์ในช่วงสองปีที่ผ่านมายังประสบปัญหาการขาดแคลนสภาพคล่องเมื่อสินเชื่อตึงตัวและอัตราดอกเบี้ยสูง ตลาดใกล้จะหยุดนิ่งในแง่ของสภาพคล่องและอุปทานใหม่ บริษัทต่างๆ ก็เริ่มปรับโครงสร้างทั้งผลิตภัณฑ์และราคาขายเพื่อแก้ปัญหาการขาดแคลนเงินสด
เมื่อเร็ว ๆ นี้ มีข่าวเชิงบวกเกิดขึ้นเมื่อธนาคารแห่งรัฐของเวียดนามปรับลดอัตราดอกเบี้ยในการดำเนินงาน ซึ่งเป็นสัญญาณว่าผู้ประกอบการอาจผ่อนปรนนโยบาย เงินทุนไหลเข้าสู่ตลาดได้ “เบาลง” และสนับสนุนสภาพคล่องและอุปทานได้ดีขึ้น อย่างไรก็ตาม สิ่งเหล่านี้อาจเป็นเพียงมาตรการที่จะช่วยให้บริษัทและนักลงทุนคลายความกังวลใจได้ในอนาคตอันใกล้ และผลกระทบของนโยบายนี้ต้องใช้เวลาในการประเมิน
อพาร์ทเมนต์มีราคาสูงขึ้นอีกครั้ง
หลายบริษัทที่มีโครงการล่าช้าในส่วนของรีสอร์ทหรือโครงการที่ดินประเภทวิลล่ากำลังวางแผนที่จะปรับราคาสินค้าเพื่อคว้าโอกาสเงินสดเพื่อลดอัตราดอกเบี้ย อย่างไรก็ตาม โครงการอพาร์ตเมนต์ที่เหมาะกับการเลือกเป็นเจ้าของบ้านของชาวเมืองจะอ่อนไหวต่อข้อมูลการปรับนโยบายมากกว่า นอกจากนี้อุปทานของอพาร์ทเมนท์ยังหายากซึ่งทำให้ราคาของส่วนนี้มีแนวโน้มตรงกันข้าม
จากการสำรวจโดย Batdongsan.com.vn คอนโดมิเนียมเป็นอสังหาริมทรัพย์สำหรับขายประเภทเดียวที่ได้รับความสนใจเพิ่มขึ้นในช่วง 2 เดือนแรกของปีนี้ โดยเพิ่มขึ้นเล็กน้อย 3% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีที่แล้ว ขณะที่ที่ดิน บ้านส่วนตัว ทาวน์เฮาส์ และวิลล่า ลดลง 17% เป็น 54%
โดยเฉพาะในเดือนกุมภาพันธ์ ราคาขายอพาร์ทเมนต์ในกลุ่มระดับกลาง (35-55 ล้าน VND/ม. .)2) และระดับไฮเอนด์ (มากกว่า 55 ล้าน VND/ม2) ไปยัง HCMC เพิ่มขึ้น 3% และ 6% ตามลำดับ เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีที่แล้ว อพาร์ทเมนต์ราคาไม่แพง (น้อยกว่า 35 ล้าน VND/ม.)2) ดูเหมือนจะไม่เพิ่มขึ้น
ในขณะเดียวกันราคาของอพาร์ทเมนต์สำหรับขายในฮานอยก็เพิ่มขึ้นมากกว่าในโฮจิมินห์ซิตี้หลายเท่า โดยเฉพาะราคาของอพาร์ทเมนท์ราคาไม่แพง (น้อยกว่า 30 ล้าน VND/ม.)2) เพิ่มขึ้น 16%; ระดับกลาง (30 – 50 ล้าน VND/ม2) เพิ่มขึ้น 17% และระดับไฮเอนด์ (มากกว่า 50 ล้าน VND/ม2) เพิ่มขึ้น 9%
สัญญาณนี้ส่วนหนึ่งแสดงให้เห็นถึงแนวโน้มที่ลูกค้ากำลังมองหาและรับฟังโอกาสในการซื้ออพาร์ทเมนท์มากขึ้น อัตราดอกเบี้ยของธนาคารมีสัญญาณลดลง เช่นเดียวกับนโยบายและแนวปฏิบัติล่าสุดที่มุ่งสนับสนุนตลาดอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งส่งผลดีต่อจิตวิทยาของผู้ซื้อ ตอนนี้ทุกอย่างชัดเจนขึ้นเล็กน้อย ความกังวลก็บรรเทาลงบ้างเช่นกันว่าบริษัทที่คำนวณการลดราคาบ้านอาจจำเป็นต้องเลิกสนใจ
นาย Dinh Minh Tuan ผู้อำนวยการ Batdongsan.com.vn ในภาคใต้ กล่าวว่า เป็นการยากที่ราคาที่อยู่อาศัยหลักจะลดลงในบริบทของต้นทุนการพัฒนาโครงการทั้งหมดที่เพิ่มขึ้น เหนือสิ่งอื่นใด บริษัทต่าง ๆ พยายามตรึงราคาไว้ระยะหนึ่งเพื่อรอสัญญาณเชิงบวกจากหน่วยงานกำกับดูแล
“ในช่วงปี 2555-2556 ตลาดอยู่ในช่วงวิกฤตเนื่องจากการผลิตล้นเกิน อุปทานสูง และอุปสงค์ต่ำ ส่งผลให้ราคาอสังหาริมทรัพย์ลดลง 20-30% แต่กับตลาดปัจจุบัน ปัญหาใหญ่ที่สุดคือการขาดแคลนสินค้าที่จะขาย อุปสงค์และอุปทานไม่เคยขาดแคลน ตรงกันข้าม ความต้องการของตลาดยังมีอยู่มาก แต่อุปทานกลับขาดแคลน ดังนั้นแม้ว่าสภาพคล่องจะต่ำ ราคาหลักก็ยังยากที่จะลดลง” Tuan กล่าว
อีกทั้งปัจจัยที่กำหนดราคาขาย เช่น ค่าวัสดุก่อสร้าง ค่าแรง ค่าใช้ที่ดิน ภาษีและค่าธรรมเนียม เป็นต้น เพิ่มขึ้น. ในอนาคตอันใกล้กฎหมายที่ดินจะทำให้ราคาที่ดินใกล้เคียงกับราคาตลาดมากขึ้น ราคาอสังหาริมทรัพย์ก็จะต้องปรับตามไปด้วย ดังนั้นนักลงทุนจึงยากที่จะลดราคาขายลงได้
นอกจากนี้ยังเชื่อมโยงกับการเพิ่มขึ้นของราคาอสังหาริมทรัพย์ ข้อมูลจากเว็บไซต์อสังหาริมทรัพย์ Nha Tot แสดงให้เห็นว่าราคาอสังหาริมทรัพย์ในเวียดนามยังคงสูงมากเมื่อเทียบกับรายได้เฉลี่ยของครัวเรือน ด้วยรายได้ทิ้งเฉลี่ย 191 ล้าน VND/ปี และราคาบ้านเฉลี่ยประมาณ 5.5 พันล้าน VND/หน่วยในโฮจิมินห์ซิตี้ ครัวเรือนหนึ่งจะใช้เวลาประมาณ 28.6 ปีในการซื้อบ้าน อัตรานี้ในฮานอยคือ 20.4 ปี
เวียดนามยังเป็นประเทศแรกในเอเชียตะวันออกเฉียงใต้ในแง่ของช่องว่างระหว่างราคาอสังหาริมทรัพย์และรายได้เฉลี่ยของแรงงาน ตั้งแต่ปี 2018 ถึง 2021 อัตราส่วนของราคาอสังหาริมทรัพย์ต่อรายได้เฉลี่ยของชาวเวียดนามเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่องและแซงหน้าสิงคโปร์ด้วยซ้ำ
ขณะที่ในอินโดนีเซีย มาเลเซีย และไทย ดัชนีนี้แสดงสัญญาณการลดลง ในความเป็นจริง ราคาอสังหาริมทรัพย์ในเวียดนามแทบจะไม่มีแนวโน้มลดลงในขณะนี้ และช่องว่างระหว่างราคาอสังหาริมทรัพย์และรายได้เฉลี่ยของผู้อยู่อาศัยจะเพิ่มขึ้น นี่เป็นผลจากการพัฒนานอกเฟสที่ยืดเยื้อ โครงสร้างผลิตภัณฑ์ในตลาดไม่สมดุลกับการขาดแคลนที่อยู่อาศัยราคาย่อมเยาอย่างรุนแรง
“ผู้ประกาศข่าวประเสริฐเรื่องแอลกอฮอล์ที่รักษาไม่หาย นักวิชาการด้านวัฒนธรรมป๊อปที่ไม่ให้อภัย เว็บบาโฮลิคที่มีเสน่ห์อย่างละเอียด”
