เมื่อสองสัปดาห์ที่แล้ว หน่วยงานกำกับดูแลด้านการเงินของจีน ซึ่งรวมถึงธนาคารกลางของจีน (PBOC) คณะกรรมการกำกับดูแลการธนาคารและการประกันภัยของจีน (CBIRC) ได้ประกาศแผน 16 จุดโดยไม่คาดคิดเพื่อให้แน่ใจว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์ “การพัฒนามีเสถียรภาพและแข็งแกร่ง” .

เป็นความเคลื่อนไหวที่มีเป้าหมายเพื่อกลับนโยบายเข้มงวดตลาดที่อยู่อาศัยของจีนที่มีมากว่า 2 ปี และส่งหุ้นของผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ชั้นนำของประเทศหลายรายทะยานขึ้นทันที

ส่วนแบ่งของ Country Garden ผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์รายใหญ่ที่สุดของจีนเมื่อพิจารณาจากรายได้ เพิ่มขึ้นกว่าเท่าตัวในเดือนพฤศจิกายน ขณะที่หุ้นของ Longfor ซึ่งเป็นยักษ์ใหญ่ด้านอสังหาริมทรัพย์อีกราย เพิ่มขึ้นประมาณ 90% ฟิวเจอร์สแร่เหล็กเพิ่มขึ้นประมาณ 16% ในเดือนนี้จากข่าวดีจากตลาดที่อยู่อาศัย

อย่างไรก็ตาม ผู้เชี่ยวชาญหลายคนกล่าวว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์ของจีนไม่สามารถฟื้นตัวได้อย่างรวดเร็ว เนื่องจากแผน “ช่วยเหลือ” ของปักกิ่งไม่ได้แก้ปัญหาที่ใหญ่ที่สุดของตลาดโดยตรง นั่นคือ ยอดขายบ้านและราคาอสังหาริมทรัพย์ บ้านตกต่ำ

ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในจีนฟื้นตัวเมื่อใด

“สถานการณ์ปัจจุบันเป็นแบบที่มีความคาดหวังสูงแต่ความเป็นจริงค่อนข้างต่ำ ราคาตลาดได้เบี่ยงเบนไปจากปัจจัยพื้นฐาน” Sheng Mingxing นักวิเคราะห์จากสถาบันวิจัย Nanhua กล่าว “สิ่งสำคัญคือต้องดูว่าจะสามารถสร้างอพาร์ทเมนท์ให้เสร็จและส่งมอบได้หรือไม่ในช่วงที่มีการก่อสร้างสูงสุดครั้งต่อไปในเดือนมีนาคมและเมษายน”

มาตรการในการ “กอบกู้” ตลาดอสังหาริมทรัพย์กำลังได้รับการรายงานอย่างกว้างขวางในจีน ตามรายงานของ CNBC ตั้งแต่การแก้ปัญหาวิกฤตเงินสดของนักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ การเพิ่มความแข็งแกร่งของสินเชื่อ การขยายกฎระเบียบด้านเงินฝากสำหรับที่พักของผู้ซื้ออสังหาริมทรัพย์

ตามภาพหน้าจอของเอกสารเกี่ยวกับแผนการนี้ที่เผยแพร่ในประเทศจีน ทางการกำลังสนับสนุนให้ธนาคารต่างๆ ตอบสนองความต้องการสินเชื่อที่ “สมเหตุสมผล” ของผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ที่ได้รับการควบคุม นอกจากนี้ ธนาคารยังได้รับการสนับสนุนให้ขยายเวลาเงินกู้นานถึงหนึ่งปี ในขณะที่ปฏิบัติต่อบริษัทอสังหาริมทรัพย์ของรัฐและเอกชนอย่างเป็นธรรม

อย่างไรก็ตาม ยังไม่มีการประกาศข้อมูลนี้อย่างเป็นทางการ

“นี่เป็นการบรรเทาชั่วคราวเนื่องจากภาระการชำระหนี้ที่ผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ต้องปฏิบัติตามจะลดลงในอนาคตอันใกล้ อย่างไรก็ตาม นี่เป็นการบรรเทาสภาพคล่องชั่วคราวแทนที่จะเป็นการเปลี่ยนแปลงพื้นฐาน สิ่งสำคัญที่สุดคือเรายังต้องการ ซามูเอล ฮุย นักวิเคราะห์จากฟิทช์ เรทติ้งส์ จากฮ่องกง กล่าวเมื่อวันที่ 21 พ.ย. ว่า ตลาดในประเทศกำลังปรับตัวดีขึ้น

ความเชื่อมั่นของผู้ซื้อบ้านขึ้นอยู่กับความสามารถของผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ในการก่อสร้างและส่งมอบห้องชุด ในประเทศจีน อพาร์ตเมนต์มักจะขายก่อนที่การก่อสร้างจะเสร็จสมบูรณ์ ซึ่งเป็นแหล่งเงินสดจำนวนมากสำหรับนักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์

ในปีนี้ ผู้ซื้อบ้านจำนวนมากทั่วประเทศจีนหยุดชำระเงินจำนองในโครงการก่อสร้างล่าช้าพร้อมๆ กัน

นักวิเคราะห์แบ่งออกว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์ของจีนจะสามารถฟื้นตัวได้เมื่อใด

ในขณะที่นักวิเคราะห์ของ Fitch กล่าวว่าเวลายังไม่แน่นอน Lawrence Lu ผู้อำนวยการอาวุโสของ S&P Global Ratings คาดการณ์ว่าตลาดจะฟื้นตัวในช่วงครึ่งหลังของปี 2566

“หากนโยบาย ‘ช่วยเหลือ’ ถูกนำไปใช้อย่างรวดเร็ว มันจะหยุดการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ที่ตกต่ำลง และฟื้นฟูความเชื่อมั่นของนักลงทุนที่มีต่อบริษัทเหล่านี้” เขากล่าว

เร็วเกินไปที่จะประเมิน

ข้อมูลจากสำนักงานสถิติแห่งชาติจีนเมื่อสัปดาห์ที่แล้วแสดงให้เห็นว่ายอดขายบ้านในช่วง 10 เดือนแรกของปี 2565 ในประเทศจีนลดลง 28.2% เมื่อเทียบเป็นรายปี ในขณะเดียวกัน ในเดือนกรกฎาคม S&P Global Ratings คาดการณ์ว่าจะลดลงประมาณ 30% ซึ่งแย่กว่าการลดลงประมาณ 20% ในช่วงวิกฤตการเงินปี 2551

การเติบโตทางเศรษฐกิจที่ชะลอตัว ความไม่แน่นอนเกี่ยวกับมาตรการป้องกันการแพร่ระบาดของโควิด-19 รวมถึงความกังวลเกี่ยวกับรายได้ในอนาคตทำให้อุปสงค์การซื้อที่อยู่อาศัยของจีนลดลง นอกจากนี้ ราคาบ้านใน 70 เมืองของจีนร่วงลง 1.4% ในเดือนตุลาคมปีต่อปี จากการวิเคราะห์ข้อมูลที่เผยแพร่เมื่อวันที่ 21 พฤศจิกายนโดย Goldman Sachs

“แม้หลายมาตรการที่มีเป้าหมายเพื่อผ่อนคลายตลาดอสังหาริมทรัพย์ในท้องถิ่นของจีนในช่วงไม่กี่เดือนที่ผ่านมา เราเชื่อว่าตลาดสำหรับเมืองระดับล่างยังคงเผชิญกับกระแสลมแรง เนื่องจากปัจจัยต่างๆ เช่น ปัจจัยหลักในการเติบโตต่ำกว่า เมืองใหญ่ขึ้น รวมถึงกระแสการย้ายถิ่นและปัญหาอุปทานล้นที่อาจเกิดขึ้น” นักวิเคราะห์ของ Goldman Sachs กล่าว

รายงานระบุว่าในเดือนตุลาคม ราคาบ้านในเมืองที่ใหญ่ที่สุดและเมืองระดับ 1 เพิ่มขึ้น 3.1% จากเดือนกันยายน ขณะที่ราคาบ้านในเมืองระดับ 3 ลดลง 3.9%

เมื่อประมาณ 2 ปีที่แล้ว ปักกิ่งเริ่มเข้มงวดกับตลาดอสังหาริมทรัพย์ เนื่องจากนักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ต้องพึ่งพาหนี้มากเกินไปสำหรับการเติบโต

โดยเฉพาะอย่างยิ่ง บริษัท Evergrande ที่เป็นหนี้มากที่สุด ณ สิ้นปีที่แล้วต้องผิดนัดชำระหนี้ ทำให้ความเชื่อมั่นของนักลงทุนลดลง ตั้งแต่นั้นมา ความกังวลเกี่ยวกับการผิดนัดชำระหนี้ได้เริ่มแพร่กระจายไปยังบริษัทที่ก่อนหน้านี้มีสถานะทางการเงินที่ดี ปัจจุบัน หุ้นของ Evergrande และบริษัทอสังหาริมทรัพย์อื่นๆ เช่น Kaisa และ Shimao ยังคงถูกระงับ

“ผมคิดว่ายังเร็วเกินไปที่จะตัดสินว่ามาตรการที่ประกาศออกมานั้นเพียงพอที่จะ “รักษา” ตลาดอสังหาริมทรัพย์หรือไม่” Tommy Wu นักเศรษฐศาสตร์อาวุโสของ Commerzbank AG กล่าว “อย่างไรก็ตาม ตอนนี้อาจสร้างความมั่นใจมากขึ้น เนื่องจากมีแนวโน้มที่จะมีการใช้มาตรการเชิงรุกมากขึ้น หากภาวะตกต่ำของตลาดที่อยู่อาศัยไม่ดีขึ้นในอีกไม่กี่เดือนข้างหน้า”