Dr. Dinh The Hien ผู้เชี่ยวชาญด้านเศรษฐกิจ ผู้อำนวยการ Institute of Informatics and Applied Economics (IIB) สมาชิกคณะกรรมการบริหารและที่ปรึกษาเชิงกลยุทธ์ของบริษัทหลายแห่งในนครโฮจิมินห์ ได้แบ่งปันมุมมองของเขาในประเด็นต่างๆ ที่ยกมา ในมติ (NQ) 18 ของคณะกรรมการกลางพรรค

หากไม่มีภาษี ราคาบ้านจะลดลงเพราะราคาถูกกำหนดโดยตลาด ภาพประกอบ: QUANG HÜY

ความก้าวหน้าทางการเมือง

. นักข่าว: คุณให้คะแนนเนื้อหาในการลบช่วงราคาที่ดินใน QL18 อย่างไร

+ Dr. Dinh The Hien (ในภาพ): กฎหมายที่ดินกำหนดช่วงราคาที่ดินที่ติดตามราคาตลาดอย่างใกล้ชิด แต่ในความเป็นจริง ยังมีช่องว่างขนาดใหญ่ระหว่างราคาที่ดินในตลาดกับราคาของรัฐ ช่องว่างด้านราคานี้สร้างช่องโหว่สำหรับการทุจริตและการแสวงประโยชน์ที่ดินอย่างมองไม่เห็น การตัดสินใจของ NQ18 ในการลบแถบราคาที่ดินเป็นก้าวย่างที่ยิ่งใหญ่ในการมองตลาดอสังหาริมทรัพย์จากมุมมองของเศรษฐศาสตร์ตลาด

ก่อนหน้านี้ ในช่วงเศรษฐกิจใหม่ตามแผน มีช่วงราคาในหลายพื้นที่ ระหว่างการปรับปรุงรัฐค่อยๆ ละทิ้ง แต่ในด้านอสังหาริมทรัพย์ยังคงมีช่วงราคาอยู่ กล่าวอีกนัยหนึ่ง ปัญหาสองราคาได้บิดเบือนตลาดและสร้างผลที่ตามมาซึ่งนำไปสู่การสูญเสียรายได้ทางการคลัง โอกาสสำหรับนักเก็งกำไรในการขยายราคาที่ดิน

เรามาไกลในระบบเศรษฐกิจตลาดที่เน้นสังคมนิยมด้วยนโยบายบูรณาการระหว่างประเทศมากมายตามทันในบางพื้นที่กับประเทศที่พัฒนาแล้ว แต่อสังหาริมทรัพย์ยังคงมีลักษณะบางอย่างของเศรษฐกิจที่วางแผนไว้ทำให้เกิดข้อเสียต่อเศรษฐกิจหลายประการ ประชาชนและรัฐในแง่ของความเสมอภาค ดังนั้นการปรับปรุงการกำจัดช่วงราคาที่ดินจึงถือเป็นความก้าวหน้าในการนำที่ดินกลับคืนสู่มูลค่าที่แท้จริงและป้องกันการทุจริตในที่ดิน

. อีกเนื้อหาหนึ่งของ NQ18 คือการเก็บภาษีผู้ที่มีอสังหาริมทรัพย์จำนวนมาก สิ่งนี้จะส่งผลต่อตลาดอย่างไรครับท่าน?

+ ดังที่กล่าวไว้ข้างต้น การยกเลิกแถบราคาที่ดินของรัฐยังหมายความว่าหลักการตลาดจะต้องนำมาใช้อย่างเต็มที่สำหรับอสังหาริมทรัพย์

มีความขัดแย้งที่นักลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์ต้องการและไม่ต้องการที่จะให้เงินอุดหนุนเป็น คือต้องการชดเชยตามราคาตลาดแต่ไม่อยากเสียภาษีตามการใช้งานหนักจึงต้องเสียภาษีมาก

ปัจจุบันคนตีความธรรมชาติของอัตราภาษีที่สูงขึ้นผิดสำหรับผู้ที่เป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์จำนวนมาก พวกเขาคิดว่าอัตราภาษีของรัฐที่สูงจะทำให้ผู้เสียภาษีเสียเงินเมื่อลงทุนในอสังหาริมทรัพย์หรือผลักดันตลาดให้แคบลง

ต้องยอมรับว่ารัฐต้องกู้ยืมเงินเพื่อลงทุนในโครงสร้างพื้นฐาน ผู้ที่เป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ย่อมได้รับประโยชน์จากมูลค่าที่เพิ่มขึ้นของทรัพย์สินผ่านสิ่งนี้ ก่อนหน้านี้พวกเขาเสียภาษีเพียงเล็กน้อยเท่านั้น แต่มูลค่าของทรัพย์สินเพิ่มขึ้นหลายเท่า

นอกจากนี้ นักลงทุนยังได้รับอสังหาริมทรัพย์เป็นจำนวนมาก เนื่องจากรัฐได้ใช้จ่ายไปกับโครงสร้างพื้นฐานเป็นจำนวนมาก รวมถึงการรักษาความปลอดภัย การรักษาพยาบาล และการคุ้มครองสิทธิในทรัพย์สิน ค่าใช้จ่ายนี้เกิดจากการที่ผู้อยู่อาศัยในประเทศจ่ายภาษีให้กับงบประมาณ นักลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์ได้กำไรจากสิ่งนี้โดยอัตโนมัติและร่ำรวยขึ้น แต่ไม่ต้องการจ่ายภาษีตามเศรษฐกิจตลาด

การจ่ายภาษีเหมือนแต่ก่อนจะเสียที่ดิน ผู้คนมักจะกักตุนที่ดิน ปล่อยให้ไม่มีการเพาะปลูกเพื่อรอราคาขึ้น ทิศทางใหม่ของ QL18 จะนำกระแสลมใหม่มาสู่ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ทั้งนี้เพื่อให้เกิดความเป็นธรรมแก่ทุกวิชา จะป้องกันนักลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์ไม่ให้เพิ่มมูลค่าโดยการลงทุนในที่ดิน แต่ด้วยค่าใช้จ่ายด้านโครงสร้างพื้นฐานของรัฐบาล และป้องกันการระบาดของที่ดินในช่วงการขยายตัวของเมือง

ภาษีจะส่งผลกระทบต่อราคาอสังหาริมทรัพย์อย่างแน่นอน แต่ตลาดจะยังคงเป็นปัจจัยในการตัดสินใจ

คืนวินัย ความโปร่งใสของตลาด

. คุณประเมินอย่างไรเมื่อ NQ18 ให้ความสำคัญกับการเสียที่ดินสาธารณะ การละทิ้งที่ดิน หรือในนามของโครงการยึดที่ดิน?

+ เรามีกฎหมายและระเบียบเพียงพอที่จะบังคับใช้และจัดการที่ดินสาธารณะอย่างเข้มงวด แต่ก็ยังมีเหตุการณ์เช่นในอดีต สาเหตุหลักมาจากการตรวจสอบที่หละหลวม การเฝ้าติดตาม และผู้มีอำนาจกระทำความผิดโดยเจตนา NQ18 คือการฟื้นฟูวินัยและความสงบเรียบร้อยให้กับตลาดอสังหาริมทรัพย์

NQ นี้ยังคงเน้นย้ำว่ารัฐเป็นเจ้าของและจัดการที่ดิน และจัดสรรและใช้ที่ดินในลักษณะที่เป็นธรรม เปิดกว้าง มีประสิทธิภาพ และยั่งยืน ที่ดินที่จัดสรรโดยรัฐจะต้องใช้ตามวัตถุประสงค์ที่ตั้งใจไว้ ตัวอย่างเช่น ถ้ารัฐจัดสรรที่ดินเพื่อการเกษตร ก็ต้องทำหน้าที่นี้ให้ครบ ไม่มีวันดีหรอก ถ้าคุณไม่รักการเกษตร คุณจะขายให้คนอื่นเพื่อการท่องเที่ยวเชิงอนุรักษ์ ถ้าเขาไม่ทำงานแล้วเขาจะคืนให้รัฐ

เรายอมให้ตัวเองใช้โลกนี้เพื่อจุดประสงค์ที่ไม่เหมาะสมนานเกินไป แม้แต่ที่ดินสาธารณะที่บริษัทรับผิดชอบในการใช้ก็ถือว่าเป็นที่ดินของตนเอง ในบางจุด ให้หาวิธีแปลง ขายให้คนอื่น หรือโอนให้นักลงทุนรายอื่นภายใต้สีสต็อกที่ดี

มีข้อบังคับมานานแล้วว่าที่ดินที่จัดสรรโดยรัฐไม่สามารถโอนได้ แต่ต้องเช่าเสมอและไม่อนุญาตให้เปลี่ยนปลายทาง อย่างไรก็ตาม เป็นเวลานานที่บริษัทเอกชนได้เปลี่ยนที่ดินที่รัฐจัดสรรให้เป็นโครงการอพาร์ตเมนต์ จึงเป็นเหตุให้เกิดการทำผิด ผู้คนจำนวนมากต้องทนทุกข์เพราะความกระสับกระส่ายและเกียจคร้าน

ข้าพเจ้าเห็นด้วยอย่างยิ่งกับวัตถุประสงค์ของ QL18 ที่เคร่งครัด เคร่งครัด และไม่สร้างช่องโหว่สำหรับการกระทำผิดในกระบวนการดำเนินงานและการใช้อสังหาริมทรัพย์ การจัดการกับการละเมิดที่เกี่ยวข้องกับทรัพย์สินอย่างเข้มงวดเมื่อเร็ว ๆ นี้ส่งข้อความที่ชัดเจนเพื่อป้องกันการพยายามทำอันตรายเพื่อผลประโยชน์ของตนเอง มันยอดเยี่ยมในระดับมาโคร ยิ่งมีการจัดการที่ดินอย่างโปร่งใสมากเท่าใด ประสิทธิภาพการใช้ที่ดินก็จะยิ่งมากขึ้นเท่านั้น ก่อให้เกิดประโยชน์มากมายแก่ทุกภาคส่วนของสังคม

. คุณคิดว่าภาษีนี้ราคาบ้านจะลดลงไหม?

ภาษีจะส่งผลกระทบต่อราคาอสังหาริมทรัพย์อย่างแน่นอน แต่ตลาดจะยังคงเป็นปัจจัยในการตัดสินใจหลัก เวียดนามมาไกลในการพัฒนาเศรษฐกิจ แต่การที่คนจะซื้อบ้านได้หรือไม่นั้นขึ้นอยู่กับรายได้ของพวกเขาเป็นอย่างมาก

หากเศรษฐกิจของเวียดนามเอาชนะกับดักรายได้ปานกลางให้เติบโตอย่างแข็งแกร่ง การผลิตและธุรกิจจะเพิ่มขึ้น นำไปสู่รายได้ที่เพิ่มขึ้น ซึ่งจะเป็นตัวกำหนดว่าผู้คนสามารถเป็นเจ้าของบ้านได้หรือไม่ ปัญหาไม่ได้อยู่ที่ภาษี ราคาอสังหาริมทรัพย์จะลดลงเพื่อให้ทุกคนมีโอกาสเข้าถึง

. ขอบคุณ.•