ตลาดอสังหาริมทรัพย์ของเวียดนามมีการพัฒนาที่แข็งแกร่งในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมา ซึ่งมีส่วนสำคัญต่อเศรษฐกิจของประเทศและการประกันสังคม
จากข้อมูลของสำนักงานสถิติทั่วไป ในช่วงก่อนการระบาดของโรคระบาด อสังหาริมทรัพย์มีส่วนสนับสนุน 4.51% ของ GDP บวกกับภาคการก่อสร้าง ซึ่งทั้งสองประมาณ 10.5% ของ GDP แม้ว่าจะมีนัยสำคัญ แต่ระดับนี้ยังต่ำกว่า 14-15% ของจีน อินเดีย ไทย… เราสามารถพูดได้ว่าเรายังมีโอกาสอีกมากที่จะพัฒนาตลาดอสังหาริมทรัพย์ หากปล่อยให้มันมีสุขภาพดี ความเสี่ยงและแก้ไขปัญหาตลาดที่มีมายาวนาน
ประการแรก ความเสี่ยงในระยะสั้นและระยะกลางคือต้องชำระหนี้พันธบัตรของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ (จดทะเบียนและไม่อยู่ในรายการ) โดยเฉพาะอย่างยิ่งในปี 2565 จะมีมูลค่า 123.4 ล้านล้านดอง และอีกสองปีข้างหน้าจะเพิ่มเป็นสองเท่า . หากตลาดตราสารหนี้ของบริษัทหยุดนิ่งหรือทำสัญญากับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ ความเสี่ยงก็ค่อนข้างมีนัยสำคัญและความเสี่ยงในการแพร่กระจายไปยังภาคอื่นๆ เช่น การก่อสร้าง หลักทรัพย์ การธนาคาร การท่องเที่ยว และที่พักอาศัย…ถือว่าดีมาก
ประการที่สอง ความสัมพันธ์ระหว่างอุปสงค์และอุปทานในตลาดมักไม่อยู่ในขั้นตอน โดยทั่วไป อุปทานยังคงมีจำกัดและต้องใช้เวลาในการเพิ่ม ขณะที่ความต้องการคาดว่าจะเพิ่มขึ้นและจะเพิ่มขึ้นในเร็วๆ นี้ โดยเฉพาะในกลุ่มที่อยู่อาศัยและอสังหาริมทรัพย์เพื่อการอุตสาหกรรม เป็นการเปลี่ยนแปลงระยะนี้ที่ช่วยผลักดันราคาอสังหาริมทรัพย์ในอดีตและในระยะกลาง ทำให้ยากต่อผู้คนและผู้ที่มีความต้องการที่แท้จริงในการซื้อบ้านในราคาที่สมเหตุสมผล ในฮานอยและนครโฮจิมินห์ แทบไม่มีอพาร์ตเมนต์ใดที่มีราคาต่ำกว่า 25 ล้านด่อง/ตร.ม.
บริเวณเมือง Linh Dam (Hoang Mai) และถนนวงแหวน 3 (ภาพประกอบ: Huu Nghi)
ประการที่สาม ระบบกฎหมายที่ควบคุมตลาดอสังหาริมทรัพย์นั้นช้าจนสมบูรณ์แบบ ซ้อนทับกัน ไม่ตรงกัน ไม่เสร็จสมบูรณ์ และแก้ไขในเวลาที่เหมาะสม ตัวอย่างเช่น ปัจจุบันอสังหาริมทรัพย์รีสอร์ทอยู่ภายใต้เอกสารทางกฎหมายหลายฉบับ ส่งผลให้แอปพลิเคชันของหน่วยงานจัดการของรัฐขาดความสม่ำเสมอและขาดความสอดคล้องกัน ทำให้เกิดความสับสนในการประมวลผลงาน ธุรกิจต้องเผชิญกับปัญหาและความซับซ้อนมากมายเนื่องจากกระบวนการและขั้นตอนที่ไม่ชัดเจน และสถาบันสินเชื่อเผชิญความเสี่ยงในกระบวนการระดมทุนตลอดจนการจัดการหนี้เสีย
ประการที่สี่ นโยบายการพัฒนาและการจัดการอสังหาริมทรัพย์ไม่เหมาะสม การประชาสัมพันธ์และความโปร่งใสไม่สูง ทำให้เกิดความยุ่งยากในการกำหนดราคา การประมูล และการเสนอราคาที่มีประสิทธิภาพ และความยากลำบากในการจัดเก็บภาษีและค่าธรรมเนียมที่เกี่ยวข้อง
ประการที่ห้า การพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ตามการวางผังเมืองและการจัดการยังมีจำกัด ประวัติศาสตร์ที่ขัดแย้งกันของการวางแผน การดำเนินการ และการขัดขวางการวางแผนเส้นทางปัจจุบันของ Le Van Luong (ฮานอย) เป็นกรณีที่เกี่ยวข้อง
ประการที่หก การจัดหาเงินทุนด้านอสังหาริมทรัพย์ซึ่งรวมถึงการเก็บภาษี ค่าธรรมเนียม แหล่งที่มาของเงินทุน อนุพันธ์ทางการเงิน… ไม่ใช่เครื่องมือกำกับดูแลจริงๆ ซึ่งเป็นช่องทางเงินทุนระยะกลาง-ยาวที่มีประสิทธิภาพ โดยเฉพาะอย่างยิ่ง ขั้นตอนการประเมินมูลค่าอสังหาริมทรัพย์ขาดวิธีการที่อิงตลาดและหน่วยงานประเมินราคาแบบมืออาชีพ ซึ่งทำให้ยากต่อการใช้อัตราที่เหมาะสมของเงินฝาก อัตรากำไร เงินกู้ ภาษีเก็บ ฯลฯ การเพิ่มทุนไม่กระจาย ยังคงเน้นสินเชื่อธนาคารและหุ้นกู้เป็นหลัก (เฉพาะช่วง 3-4 ปีที่ผ่านมา แต่ชะลอตัวลง) เราไม่ได้เรียกเก็บภาษีทรัพย์สินแห่งที่สองหรือมาตรการต่อต้านการเก็งกำไรที่มีประสิทธิภาพ ดังนั้นเราจึงสูญเสียรายได้จากงบประมาณและไม่สามารถควบคุมตลาดได้ รวมถึงอัตราส่วนอุปสงค์และอุปทานและการกระจายรายได้เพิ่มเติม
ประการที่เจ็ด ความสามารถ ความคิด และกิจกรรมของผู้เล่นในตลาดอสังหาริมทรัพย์ยังคงไม่เพียงพอ ไม่เป็นมืออาชีพ บางครั้งไม่เหมาะกับความต้องการในการพัฒนาตลาด ความสามารถในการวิเคราะห์ คาดการณ์ และการบริหารความเสี่ยงยังคงมีจำกัด
ประการที่แปด ขั้นตอนการบริหารที่เกี่ยวข้องกับที่ดิน การลงทุน การก่อสร้าง การโอนและการขายอสังหาริมทรัพย์ยังคงซับซ้อนและมีค่าใช้จ่ายสูง เป็นปัญหาใหญ่ อุปสรรคใหญ่ เสีย ค่าใช้จ่ายสูง
บางบริษัทและนักลงทุนกล่าวว่าต้นทุนในการพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ (รวมถึงค่าธรรมเนียมการดำเนินการทางกฎหมาย ภาษี และค่าธรรมเนียมที่เกี่ยวข้อง …) สูงถึง 35-45% ของต้นทุนการลงทุนทั้งหมด ยังไม่มี แม้จะเสียเวลาไปบ้างแต่บางโครงการก็ต้องใช้เวลา นานถึง 2-3 ปี หรือแม้กระทั่ง 8-10 ปี ทั้งนี้ขึ้นอยู่กับสถานะทางกฎหมายของที่ดินนั้นและผังพื้นที่ นอกจากนี้ นักลงทุนบางรายยังจ่ายค่าธรรมเนียมนายหน้าสูง โฆษณาอสังหาริมทรัพย์เพื่อการบริโภคที่รวดเร็ว ค่าใช้จ่ายทั้งหมดเหล่านี้ส่งผลให้ราคาอสังหาริมทรัพย์สูงขึ้น
เก้า ตลาดอื่น ๆ ที่สนับสนุนตลาดอสังหาริมทรัพย์เช่น: ประมาณการ, การประมูล; ตลาดวัสดุ การก่อสร้าง แรงงาน ฯลฯ ไม่ได้พัฒนาพร้อมกัน เข้ากันไม่ได้ ซึ่งนำไปสู่ต้นทุนที่เพิ่มขึ้นหรือทำให้ความคืบหน้าของโครงการล่าช้า
ประการที่สิบ ยังไม่มีการสร้างและดำเนินการระบบข้อมูล ข้อมูล และระบบการแปลงดิจิทัล ส่งผลอย่างมากต่อการเปิดกว้าง ความโปร่งใส และประสิทธิภาพของตลาด
จากข้อเท็จจริงข้างต้น เพื่อขจัดอุปสรรคของตลาดอสังหาริมทรัพย์ ผมคิดว่าอย่างแรกเลยคือ ทางการต้องมั่นใจว่าความเสี่ยงของหนี้พันธบัตรจะลดลงด้วยการสร้างเงื่อนไขที่เอื้ออำนวยให้บริษัทได้แสดงออกในภาพรวมและตามความเป็นจริง อสังหาริมทรัพย์ โดยเฉพาะอย่างยิ่งบริษัทอสังหาริมทรัพย์ยังคงออกหุ้นกู้ต่อไป เป็นไปตามภาระผูกพันในการชำระหนี้ จัดการกับการละเมิดอย่างเคร่งครัดแต่อย่างชาญฉลาดและชาญฉลาดเพื่อลดผลกระทบเชิงลบ รับรองความเป็นธรรม และสร้างความมั่นใจให้กับนักลงทุนและสร้างการพัฒนา
หน่วยงานจัดการต้องมีแผนและแนวทางแก้ไขปัญหาและควบคุมความสัมพันธ์ระหว่างอุปสงค์และอุปทานของอสังหาริมทรัพย์ ส่งผลให้ต้องรีบขจัดอุปสรรคทางกฎหมาย (รวมถึงกฎหมายสำหรับคอนโดเทล สำนักงาน ตึกแถว…) เพื่อลดจำนวนโครงการที่ล่าช้า ยังไม่เสร็จ และข้อพิพาทจำนวนมาก หากเราแก้ปัญหาทางกฎหมายของตลาดอสังหาริมทรัพย์เพื่อการท่องเที่ยวและการท่องเที่ยวอย่างรวดเร็ว เราสามารถแก้ปัญหาดังกล่าวได้ประมาณ 239 โครงการทั่วประเทศ โดยมีมูลค่ารวมประมาณ 682 ล้านล้านดอง เทียบเท่ากับ 30 พันล้านดอลลาร์ ไม่ต้องพูดถึงโครงการที่ว่างอีกหลายพันโครงการ ที่ดินที่ยังไม่เสร็จและไม่ได้เพาะปลูก
ทางออกที่สำคัญมากอีกวิธีหนึ่งคือการเร่งความคืบหน้าของการทำให้สถาบันสมบูรณ์แบบสำหรับตลาดอสังหาริมทรัพย์ โดยเฉพาะอย่างยิ่งโดยการทำให้แน่ใจว่าจะมีการประสานและการรวมกฎหมายที่ดินเข้าด้วยกันเมื่อกฎหมายดังกล่าวจะได้รับการแก้ไขในอนาคตอันใกล้ กฎหมายว่าด้วยที่อยู่อาศัยและกฎหมายการเคหะ บริษัท, พระราชบัญญัติการประมูลอสังหาริมทรัพย์, พระราชบัญญัติการประมูล..vv
ฉันเชื่อว่าเมื่อสนใจในการพัฒนาที่ดีของตลาดอสังหาริมทรัพย์ ทุกระดับและทุกภาคส่วนควรให้ความสำคัญกับการปรับปรุงขั้นตอนการบริหารอย่างมากและอย่างมาก โดยเฉพาะอย่างยิ่งกระบวนการและขั้นตอนของที่ดิน การวางแผน การลงทุน การก่อสร้าง การเสนอราคา การเสนอราคา ความโปร่งใสของข้อมูล
หน่วยงานกำกับดูแลควรส่งเสริมการพัฒนาที่ดีของการเงินด้านอสังหาริมทรัพย์ รวมถึงการจัดตั้งสถาบันการเงินด้านอสังหาริมทรัพย์แห่งใหม่หลายแห่ง เช่น ทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ (REITs) หน่วยงานจำนองและจำนอง (ดูแบบจำลองมาเลเซีย); กองทุนออมทรัพย์ที่อยู่อาศัย กองทุนพัฒนาที่อยู่อาศัยเพื่อสังคม บริษัทประเมินอสังหาริมทรัพย์อิสระ เพื่อนำร่อง (แซนด์บ็อกซ์) ผลิตภัณฑ์บางอย่างเพื่อระดมทุนผ่าน Fintech…
การจัดการและการดำเนินงานของตลาดอสังหาริมทรัพย์ยังต้องมีความเป็นมืออาชีพมากขึ้น ชี้แจงบทบาทความเป็นผู้นำและการประสานงาน เนื่องจากพื้นที่นี้เกี่ยวข้องกับอุตสาหกรรมต่างๆ มากมาย บทบาทของสมาคมอุตสาหกรรม (สมาคมอสังหาริมทรัพย์ สมาคมนายหน้าอสังหาริมทรัพย์…) ควรมีความเข้มแข็ง โดยเฉพาะอย่างยิ่งในบทบาทของผู้ตรวจสอบ ที่ปรึกษานโยบาย การวิจัยและการฝึกอบรม
เมื่อเร็วๆ นี้ นายกรัฐมนตรี Pham Minh Chinh เป็นประธานการประชุมเพื่อพัฒนาตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่ปลอดภัย มีสุขภาพดี และยั่งยืน ในการประชุม ผู้นำหน่วยงานภาครัฐและผู้บริหารได้ตัดสินใจที่สำคัญหลายประการ
ฉันเชื่อว่าเมื่อเราเห็นด้วยกับมุมมองและทัศนคติเกี่ยวกับวิธีการเข้าถึงตลาดแล้ว สิ่งเดียวที่เหลือคือการมุ่งมั่นที่จะนำไปปฏิบัติเพื่อผลักดันตลาดให้สูงขึ้น!
ผู้เขียน: Dr. Can Van Luc เป็นหัวหน้านักเศรษฐศาสตร์ของ BIDV; สมาชิกสภาที่ปรึกษานโยบายการเงินและการเงินแห่งชาติ
ส่วน BLOG ยินดีรับความคิดเห็นของคุณเกี่ยวกับเนื้อหาของบทความ ไปที่ส่วนความคิดเห็นและแบ่งปันความคิดของคุณ ขอบคุณ!
“มือสมัครเล่นเก็บตัว ผู้บุกเบิกวัฒนธรรมป๊อป แฟนเบคอนที่รักษาไม่หาย”
