ตรงกันข้ามกับความมืดมนของภาพสีเทา ส่วน อสังหาริมทรัพย์เพื่อการอุตสาหกรรม ยังคงส่งสัญญาณเชิงบวกอย่างต่อเนื่องเนื่องจากมีการเพิ่มอุปทานใหม่อย่างต่อเนื่อง อัตราการเข้าพักในพื้นที่อุตสาหกรรมยังคงสูงและความต้องการเช่าอสังหาริมทรัพย์เพื่อการอุตสาหกรรมไม่มีทีท่าว่าจะชะลอตัวลง

สถิติจากกระทรวงการก่อสร้างแสดงให้เห็นว่าในช่วง 6 เดือนแรกของปี 2565 อัตราการเข้าพักของสวนอุตสาหกรรมทั่วประเทศมีแนวโน้มเพิ่มขึ้นและอยู่ในระดับสูง ซึ่งอัตราการเข้าพักของสวนอุตสาหกรรมในภาคเหนือสูงถึงประมาณ 80% อัตราการเข้าพักของสวนอุตสาหกรรมในจังหวัดภาคใต้สูงถึงประมาณ 85% โดยเฉพาะอย่างยิ่ง พื้นที่หลายแห่งมีอัตราการเข้าพักของสวนอุตสาหกรรมสูงกว่า 95% เช่น โฮจิมินห์ซิตี้ ด่งนาย และบั๊กนิญ

ราคาเช่าอสังหาริมทรัพย์เพื่อการอุตสาหกรรมในไตรมาสที่ 2 ปี 2565 มีแนวโน้มสูงขึ้นอย่างต่อเนื่องเมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีที่แล้ว โดยเฉพาะภาคเหนือเพิ่มขึ้น 5-12% และภาคใต้เพิ่มขึ้น 8-13% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปี 2564

ในช่วงรุ่งสางของไตรมาสที่สามของปี 2565 ความต้องการเช่าอสังหาริมทรัพย์เพื่อการอุตสาหกรรมยังคงเพิ่มขึ้น 5% เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้า ในขณะเดียวกัน อัตราการเข้าพักในเขตอุตสาหกรรมในไตรมาสที่สามยังคงอยู่ในระดับสูง โดยเฉพาะอย่างยิ่งสำหรับการจัดหาอสังหาริมทรัพย์เพื่อการอุตสาหกรรมแบบครบวงจร

ไม่เพียงเท่านั้น ศักยภาพในการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์เพื่ออุตสาหกรรมของเวียดนามยังมีขนาดใหญ่มาก ด้วยความได้เปรียบของที่ตั้งทางภูมิศาสตร์ เสถียรภาพทางการเมือง ทรัพยากรแรงงานที่อุดมสมบูรณ์ ต้นทุนที่สมเหตุสมผล และในขณะเดียวกัน ศักยภาพของการเพิ่มขึ้นของราคาในอนาคตก็น่าดึงดูดใจมาก โดยเพิ่มขึ้นเฉลี่ยประมาณ 7-10%/ปี

โดยเฉพาะกลุ่มอสังหาริมทรัพย์เพื่อการอุตสาหกรรมกำลังมีการเติบโตที่ดี เนื่องจาก “การชักชวน” เพื่อต้อนรับเงินทุนจากต่างประเทศยังคงเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง

ตัวอย่างเช่น เมื่อต้นปี 2565 GLP ได้ประกาศจัดตั้ง GLP Vietnam Development Partners I ด้วยมูลค่าการลงทุนรวม 1.1 พันล้านเหรียญสหรัฐในโครงการศูนย์โลจิสติกส์ 6 แห่ง พื้นที่รวม 900,000 ตร.ม. หรือ Mapletree Investments ได้โอนโครงการโลจิสติกส์สามโครงการให้กับ Mapletree Logistics Trust โดยมีมูลค่าธุรกรรมรวม 95.9 ล้านดอลลาร์

นอกจากนี้ Logos Property Services ได้ “จับมือ” กับ Manulife Financial เพื่อลงทุนมากกว่า 80 ล้านเหรียญสหรัฐในโครงการโลจิสติกส์ใหม่ขนาด 116,000 ตร.ม. ที่สร้างขึ้นใน Dau Giay Industrial Park, Dong Nai BW Industrial ยังประกาศการซื้อที่ดินประมาณ 74,000 ตร.ม. ในสวนอุตสาหกรรม Bac Tien Phong ในจังหวัด Quang Ninh ซึ่งพัฒนาโดย DEEP C

ผู้เชี่ยวชาญกล่าวว่า เวียดนามดึงดูด FDI ได้จากข้อตกลงการค้าเสรี ซึ่งโดยปกติคือ EVFTA ซึ่งช่วยให้เวียดนามดึงดูดเงินทุนจากต่างประเทศมากขึ้น โดยเฉพาะจากยุโรป ส่งผลให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์เพื่ออุตสาหกรรมเผชิญกับโอกาส “เฟื่องฟู” มากมาย สวนอุตสาหกรรมที่ตั้งอยู่บนสะพานเศรษฐกิจหลักสองแห่ง ได้แก่ ฮานอยและโฮจิมินห์ซิตี้ นครโฮจิมินห์มีอัตราการเข้าพักสูง ทำให้อุตสาหกรรมของเวียดนามเป็น “สถานี” สำหรับการลงทุนจากต่างประเทศ

“สำหรับบริษัทอเมริกัน เวียดนามเป็นตลาดที่มีการเติบโตสูง เอื้อต่อการลงทุนในธุรกิจต่อเนื่องเป็นเวลานาน พวกเขามองว่าเป็นสถานที่ที่น่าสนใจด้วยทีมงานคุณภาพ การกระจายสินค้าที่ดี และความต้องการของตลาดที่แข็งแกร่ง สิ่งนี้จะส่งผลบวก ส่งผลกระทบต่อการเติบโตของตลาดอสังหาริมทรัพย์เพื่อการอุตสาหกรรมและการพาณิชย์ในเวียดนาม” Mr. Dominic Harding รองประธานและหัวหน้าแผนกผู้เช่า Cross Borders, Savills USA, Review กล่าว

โดยเฉลี่ยแล้ว 70-80% ของเงินลงทุนโดยตรงจากต่างประเทศลงทุนทุกปีในอุตสาหกรรมแปรรูปและการผลิต โดยกระจุกตัวอยู่ในสวนอุตสาหกรรมและเขตเศรษฐกิจ โดยเฉพาะอย่างยิ่งอุตสาหกรรมอิเล็กทรอนิกส์ พลังงานแสงอาทิตย์ และโลจิสติกส์เป็นผู้นำความต้องการที่ดินอุตสาหกรรมและคลังสินค้าในภาคเหนือ แสดงให้เห็นถึงศักยภาพที่ดีของนักลงทุนทั้งในและต่างประเทศในอนาคตอันใกล้นี้

ด้วยความคาดหมายของแนวโน้มนี้ หลายๆ บริษัทจึง “ตื่นตัว” อย่างรวดเร็วเพื่อคว้าโอกาสที่จะ “เปิดตัว” ตัวเองอย่างรวดเร็วด้วยโปรเจกต์ขนาดใหญ่ที่ดัง นี่คือเหตุผลที่ตลาดพร้อมประกอบในภาคใต้มีอุปทานเพิ่มขึ้นอย่างมากในช่วง 6 เดือนแรกของปี

แปลงร่างเพื่อเข้าร่วมเกม

จากการสังเกตประวัติการทำธุรกรรมผู้เชี่ยวชาญกล่าวว่า “ข้อตกลง” ส่วนใหญ่ที่สรุปได้มาจากนักลงทุนที่คุ้นเคยกับความผันผวนของความเสี่ยงและความต้องการของตลาดโดยมีจุดประสงค์เพื่อค้นหาอัตราผลตอบแทนที่ดี หรือขยายพอร์ตโฟลิโอของคุณใน ศาสนา.

อย่างไรก็ตาม ปฏิเสธไม่ได้ว่ากิจกรรมด้านอสังหาริมทรัพย์ “ซบเซา” ตั้งแต่เดือนตุลาคม เนื่องจากอิทธิพลของผลกระทบด้านลบของตลาด ซึ่งทำให้นักลงทุนต่างชาติ โดยเฉพาะนักลงทุนต่างชาติ สถาบันการเงิน และผู้เข้ามาใหม่ในตลาดจะถอยกลับไปใช้กลยุทธ์ที่ระมัดระวังมากขึ้น . ในความเป็นจริง เมื่อเร็ว ๆ นี้ไม่ใช่ทั้งหมด แต่นักลงทุนเริ่มต้นบางรายได้กดปุ่ม “หยุดชั่วคราว” เพื่อปรับโครงสร้างกลยุทธ์การลงทุนเพื่อปรับให้เข้ากับสถานการณ์ใหม่

แม้ว่าจะเป็นดินแดนที่อุดมสมบูรณ์แต่ก็มีข้อได้เปรียบประเทศอื่นๆ ในภูมิภาคมากมาย ตัวอย่างเช่น ค่าเช่าในประเทศยังมีราคาที่ไม่แพงนัก หากคุณสร้างความสมดุลกับมาเลเซีย ไทย จีน หรืออินเดีย… แต่ตลาดอสังหาริมทรัพย์เพื่ออุตสาหกรรมในเวียดนามมีการแข่งขันสูงขึ้นกว่าที่เคยเป็นมา

ตัวอย่างเช่น เมื่อหลายปีก่อน โครงการอุตสาหกรรมต้องการเพียงแผนแม่บทอย่างง่าย เพื่อตอบสนองกิจกรรมการผลิตเป็นหลัก อย่างไรก็ตาม ขณะนี้นักลงทุนจำเป็นต้องวางแผนการก่อสร้างและพัฒนาโครงการให้เป็นระเบียบมากขึ้น

การปรับแต่งตามความเป็นจริงพิสูจน์ให้เห็นว่าเทรนด์สีเขียวและยั่งยืนถูกกำหนดให้เป็นผู้เปลี่ยนเกมสำหรับภาคอสังหาริมทรัพย์เพื่ออุตสาหกรรมทั้งหมดในอนาคต ไม่เพียงก่อให้เกิดประโยชน์ต่อสิ่งแวดล้อมเท่านั้น แนวโน้มนี้ยังเป็นข้อได้เปรียบทางการแข่งขันของสวนอุตสาหกรรมในเวียดนามด้วย “อินทรี” ในระดับภูมิภาคและระดับโลก

ผู้เชี่ยวชาญชี้ว่า เพื่อไม่ให้ตกราง ท้องถิ่นและบริษัทต้องเตรียมทรัพยากรบุคคลที่มีคุณสมบัติเหมาะสม เนื่องจากปัจจุบัน ความสำคัญสูงสุดในสวนอุตสาหกรรมคือพื้นที่สำหรับการสร้างผลิตภัณฑ์ที่มีเทคโนโลยีสูงและใช้สมองมาก ลดพื้นที่ที่ใช้แรงงานมาก โดยเฉพาะอย่างยิ่งในอีกไม่กี่ปีข้างหน้า ความต้องการเช่าสวนอุตสาหกรรมคาดว่าจะเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง เนื่องจากคลื่นของบริษัทขนาดใหญ่ย้ายจากจีนไปยังประเทศในเอเชียตะวันออกเฉียงใต้ โดยเฉพาะเวียดนาม

เห็นได้ชัดว่า เพื่อ “ปูพรมแดง” อย่างรวดเร็วเพื่อต้อนรับ “อินทรี” องค์กรในประเทศและหน่วยงานจัดการจำเป็นต้องปรับเปลี่ยนรูปแบบการพัฒนาที่เหมาะสมยิ่งขึ้น แผนแม่บทโครงการ ไม่เพียงแต่ต้องคำนึงถึงภาคการผลิตเท่านั้น แต่ยังต้องมีสิ่งอำนวยความสะดวก เช่น โลจิสติกส์, R&D, พื้นที่เชิงพาณิชย์, หอพัก หรือแม้แต่โครงการบ้านจัดสรรเพื่อตอบสนองความต้องการของคนทำงาน