นครโฮจิมินห์ในปี 2020 คุณมินห์ซื้ออพาร์ตเมนต์มูลค่า 1.8 พันล้านดอง โดยตั้งใจที่จะรอให้ราคาสูงขึ้นเพื่อทำกำไร แต่ตลาดรองไม่เอื้ออำนวย เขาจึงรีบขาย 1.7 พันล้านด่องเพื่อเอาสินค้าออกอย่างรวดเร็ว
นายมินห์กล่าวว่าในฐานะลูกค้ากลุ่มแรกๆ ที่ซื้ออพาร์ตเมนต์ในขณะที่โครงการยังอยู่ระหว่างการก่อสร้าง เขาได้รับอัตราภายในที่ดี ดังนั้นด้วยราคาปลีก 1.8 พันล้านดอง จริงๆ แล้วมันเป็นส่วนลดกว่าร้อยล้านทองแดง . ดังนั้นราคาขาย 1.7 พันล้านดองยังคงเป็นเกณฑ์ในการลดผลกำไร (จุดคุ้มทุน) แต่ยังไม่ขาดทุน
เขาจ่าย 35% ของมูลค่าอพาร์ทเมนท์ โครงการอยู่ระหว่างการก่อสร้าง หากตลาดก้าวหน้าไปในทางบวก เขาสามารถขายได้โดยมีกำไรมากกว่า 10% อย่างไรก็ตาม ข้อเท็จจริงที่ว่าตลาดรองในปัจจุบันขายได้มากและเงียบ ไม่มีใครขอซื้อโฆษณา บ้านสำหรับขายส่วนใหญ่ในราคาเดิมนั้นต่ำกว่าราคาซื้อถึง 50 ถึง 70 ล้านดอง ดังนั้นเพื่อขายได้อย่างรวดเร็ว นายมินห์ต้องลดราคาให้มากกว่าคู่แข่ง
“ฉันได้เสนอราคา 1.8 พันล้านด่งตั้งแต่ต้นปี 2565 โดยคิดว่าฉันสามารถรับส่วนลดและสิ่งจูงใจสำหรับนักลงทุนในอัตราทางการทูต แต่ตั้งแต่เดือนพฤษภาคมถึงตอนนี้ สินเชื่อเข้าถึงได้ยากถ้าฉันต้องยืมเงินเพื่อดำเนินการต่อ ดังนั้นฉันจึงต้องตัดกำไร 80% เพื่อถอนเงิน ถ้าฉันมาสาย ฉันคงขาดทุน” นายมินห์กล่าว
กรณีเช่นนายมินห์ไม่ใช่เรื่องแปลกในช่วงหลายเดือนที่ผ่านมา นาง Thuy ซื้ออพาร์ตเมนต์ในโครงการทางตะวันออกของนครโฮจิมินห์ ห่างจากรถไฟใต้ดินสายแรกของเมืองประมาณ 1.5 กม. ด้วยราคา 2.5 พันล้านดอง โดยมีส่วนลดเกือบ 200 ล้านด่อง จนถึงขณะนี้ เมื่อโครงการสร้างห้องใต้ดินเสร็จแล้ว คุณ Thuy ได้โฆษณา 2.5-2.6 พันล้านดองเป็นเวลาหลายเดือน แต่ก็ยังไม่สามารถผลักดันสินค้าได้ นางทุยกล่าวว่า “ฉันต้องนำอพาร์ตเมนต์ขึ้นขาย 2.4 พันล้านด่ง ซึ่งเป็นส่วนลด 100 ล้านด่งในส่วนลดเพื่อหาวิธีกำจัดสินค้า”
สำหรับตลาดที่ดินรอง สถานการณ์ราคากำไรตกต่ำก็เกิดขึ้นในช่วง 3 เดือนที่ผ่านมาเช่นกัน ในเดือนมีนาคม นาย Duc ได้เสนอขายที่ดินแปลงแปลก ๆ ที่ตั้งอยู่ในย่านที่อยู่อาศัยในเขตชานเมืองทางใต้ของนครโฮจิมินห์ในราคา 18 พันล้านดอง เนื่องจากความล่าช้าในการส่งมอบ ต้นเดือนกรกฎาคม เจ้าของที่ดินตกลงที่จะลดให้เหลือ 15.3 พันล้านดองเมื่อพบกับลูกค้าด้วยการชำระเงินที่รวดเร็ว
ที่ดินที่นายดุกเพิ่งปิดขายมีการใช้งานที่หลากหลาย 65% ของพื้นที่เป็นที่ดินที่อยู่อาศัย ส่วนที่เหลือเป็นที่ดินเพื่อเกษตรกรรม ซื้อเมื่อหลายปีก่อน ราคาขาย 15, 3 พันล้านดอง เทียบเท่ากับส่วนลดของ 15% เมื่อเทียบกับสิ้นเดือนมีนาคม “เมื่อเทียบกับระยะเวลาของการซื้อที่ดินนี้เมื่อ 3 ปีที่แล้วในราคา 12 พันล้านดอง ราคาปิดปัจจุบันที่ 15.3 พันล้านดองมีกำไรแต่ไม่เป็นไปตามคาด ครอบครัวต้องการเงินจึงตกลงที่จะตัดกำไรเพื่อขายต่ออย่างรวดเร็วและได้ทุนคืนมา อย่างรวดเร็ว” นาย Duc กล่าว
ตลาดอสังหาริมทรัพย์ทางตะวันออกของนครโฮจิมินห์ตามทางหลวงฮานอย ภาพ: Quynh Tran
รายงานตลาดอสังหาริมทรัพย์ในนครโฮจิมินห์และพื้นที่โดยรอบโดย DKRA Vietnam เพิ่งเผยแพร่เมื่อวันที่ 7 กรกฎาคม ระบุว่าสภาพคล่องของอสังหาริมทรัพย์ในตลาดรองในไตรมาสที่สองอยู่ในระดับต่ำ ราคาลดลงในบางพื้นที่ ระยะเวลาปลอดหนี้ต้น สาเหตุหนึ่งคืออัตราเงินเฟ้อและอัตราดอกเบี้ยที่สูงส่งผลกระทบโดยตรงต่อความน่าเชื่อถือทางเครดิตของลูกค้าโดยใช้เลเวอเรจ เมื่อต้องเผชิญกับแรงกดดันด้านอัตราดอกเบี้ย ลูกค้าบางรายจึงตกลงที่จะลดกำไรส่วนหนึ่งเพื่อขายอสังหาริมทรัพย์ในอัตราที่ต่ำกว่าที่คาดไว้
ในเสวนาในหัวข้อ “ราคาตก?” ในรายงานการตลาดล่าสุดที่จัดโดย DKRA นักเศรษฐศาสตร์ Dinh The Hien ยืนยันว่าในช่วงไม่กี่เดือนที่ผ่านมา ธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์ในตลาดรองได้เงียบลง และมีหลายกรณีที่ผู้ขายลดราคาในช่วงเดือนสุดท้ายของการเจรจากับผู้ซื้อ . สภาพคล่องของตลาดรองทั้งหมดมีสัญญาณของการลดลงและลดลงอย่างรวดเร็วในพื้นที่ที่ไม่สามารถใช้ประโยชน์ทางธุรกิจได้ บันทึกการลดลงโดยทั่วไปประมาณ 10% สถานที่ที่เพิ่มไข้เสมือนจริงได้ลดราคาลง 20%
นายเฮียนวิเคราะห์ว่าขณะนี้ธนาคารของรัฐได้ดำเนินมาตรการควบคุมสินเชื่ออสังหาริมทรัพย์ ซึ่งส่งผลกระทบทางจิตวิทยาอย่างมากต่อผู้ซื้อและผู้ขาย นักลงทุนที่ติดอยู่กับเงินทุนเริ่มค่อยๆ สูญเสียศรัทธาใน “ราคาอสังหาริมทรัพย์ขึ้นต่อเนื่อง” นักเก็งกำไรและนักลงทุนระยะสั้นหยุดชะงักเนื่องจากขาดสภาพคล่อง ขณะที่นักลงทุนระยะยาวที่เข้าใจตลาดเพียงแค่จับตาดูแต่ยังไม่พร้อมที่จะเข้าร่วม เนื่องจากเชื่อว่าราคาอสังหาริมทรัพย์จะลดลงอีกครั้ง
สำหรับตลาดที่พัฒนาแล้ว เช่น นครโฮจิมินห์ ปรากฏการณ์การขายที่ราคาเดิมเป็นที่นิยม ซึ่งหมายความว่าขาดทุนเฉลี่ย 5% ของค่าเสียโอกาส (หมายถึงอัตราดอกเบี้ยของการออม) ตลาดบางแห่งที่เคยเป็นไข้เสมือนได้สูญเสียสภาพคล่องไปโดยสมบูรณ์แล้ว ตลาดไม่ได้ลดราคาอย่างจริงจัง แต่หยุดชั่วคราวเมื่อขนถ่ายสินค้าอย่างเงียบ ๆ การลดราคาที่ซื้อขายกันทั่วไปในตลาดรองอยู่ที่ประมาณ 10%
“ราคาบ้านในปี 2564 สูง แต่ตอนนี้มันยากมากที่จะทำกำไรตามที่คาดไว้ ดังนั้นในหลาย ๆ กรณีส่วนต่างกำไรที่คาดหวังจะลดลงเพื่อขนถ่ายสินค้า บางทีราคาขอจะไม่ลดลงมาก แต่ในช่วง กระบวนการเจรจา หากคู่สัญญามีศักยภาพทางการเงินและผู้ขายจำเป็นต้องกู้คืนกระแสเงินสด ราคาปิดอาจลดลง” Hien กล่าว
ร่วมกับ VnExpressMr. Vo Huynh Tuan Kiet ผู้อำนวยการฝ่ายการเคหะของ CBRE Vietnam กล่าวว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์รองในปัจจุบันมีจุดอ่อนหลายประการ เช่น สภาพคล่องที่ซบเซา และสถานการณ์ที่นักลงทุนบางส่วนกำลังลดราคาเพื่อขนถ่ายสินค้าเมื่อเร็วๆ นี้ ตามเขา นี่คือการตรวจคัดกรองที่จำเป็นเพื่อช่วยตลาดกำจัด “ผู้ชนะระยะสั้น”
นอกจากนี้ นักลงทุนบางส่วนไม่ได้ตัดกำไรเพื่อออกจากสินค้าอย่างรวดเร็ว “การตัดสินใจลดราคาในตลาดรองแสดงให้เห็นว่านักลงทุนได้รับผลกระทบจากการควบคุมการจำนองของธนาคาร” เกียรติกล่าว
และนาย Tran Khanh Quang กรรมการผู้จัดการบริษัท Viet An Hoa เชื่อว่าการควบคุมสินเชื่อของธนาคารมีผลกระทบอย่างมากและเกือบจะในทันทีต่อจิตวิทยาตลาดรอง การเข้าถึงสินเชื่อที่ยากลำบากในช่วง 2-3 เดือนที่ผ่านมาทำให้นักลงทุนบางส่วนต้องลดราคาสินทรัพย์ลง
คุณกวางเชื่อว่านี่เป็นปฏิกิริยาปกติของตลาด สำหรับนักลงทุนมืออาชีพ การทุ่มสินทรัพย์ลงในตะกร้าสินทรัพย์เพื่อกู้คืนกระแสเงินสดเพื่อวัตถุประสงค์ในการป้องกันความเสี่ยงนั้นเป็นปัญหาที่พบได้บ่อย นอกจากนี้ยังมีนักลงทุนที่ลดราคาขายเพื่อประหยัดเงินสดและรอโอกาสซื้อที่ดีในการเลือกสิ้นปี นอกจากนี้ยังไม่รวมว่ากลุ่มนักลงทุนระยะสั้นจะต้องยอมแพ้ครึ่งทางเนื่องจากปัญหาทางการเงินเพื่อให้พวกเขาถูกบังคับให้ลดราคาเพื่อขายสินค้าได้อย่างรวดเร็ว
ราคาสินทรัพย์ที่ลดลงในปัจจุบันในตลาดรองส่วนใหญ่เป็นเพียงการลดลงของกำไร (กล่าวคือ การสูญเสียกำไรบางส่วน) ยังไม่มีกรณีการขาย “อย่างไรก็ตาม หากวิกฤตสินเชื่อยังคงดำเนินต่อไปจนถึงสิ้นปี 2565 มีแนวโน้มว่าจะมีการลดราคาคลื่นซึ่งอาจนำไปสู่วิกฤตที่จะกดดันตลาดที่อยู่อาศัยและส่งผลกระทบต่อตลาด ผลกระทบเชิงลบต่อเศรษฐกิจ ” กวางคาดการณ์
เห็น
