ปัจจุบันกระทรวงทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อมกำลังสร้างแบบจำลองการแลกเปลี่ยนสิทธิการใช้ที่ดินตาม 2 ทางเลือก ดังนี้
ทางเลือกที่ 1: ปรับปรุงรูปแบบการแลกเปลี่ยนอสังหาริมทรัพย์ตามกฎหมายธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ สู่ความเป็นมืออาชีพภายใต้การกำกับดูแลของรัฐ
ทางเลือกที่ 2: สร้างพื้นที่การค้าเฉพาะสำหรับสิทธิการใช้ที่ดิน
ทางเลือกทั้งสองนั้นขึ้นอยู่กับหลักการที่ว่าพื้นที่การซื้อขายควรได้รับการจัดการโดยรัฐ ไม่ได้รับความไว้วางใจจากบริษัทต่างๆ และควรขยายความเป็นไปได้ในการรวมที่ดินทุกประเภทไว้ในธุรกรรม ตลาดหลักทรัพย์จะทำหน้าที่เป็นหน่วยงานบริการสาธารณะของรัฐที่จะ “บริหารจัดการ” ห้องซื้อขายนี้จะต้องเชื่อมต่อกับระบบข้อมูล ฐานข้อมูล ที่ดินและการก่อสร้างเพื่ออัพเดทระบบพร้อมกัน
ดังนั้น หากกำหนดรูปแบบการแลกเปลี่ยนสิทธิการใช้ที่ดิน จะมีความแตกต่างในด้านบทบาท หน้าที่ และการจัดองค์กรในการดำเนินงานอย่างมาก เมื่อเทียบกับรูปแบบการแลกเปลี่ยนอสังหาริมทรัพย์ตามที่กฎหมายธุรกิจกำหนด อสังหาริมทรัพย์ในปัจจุบันแม้ว่าทั้งสองจะเป็นตัวกลางในการทำธุรกรรมด้านอสังหาริมทรัพย์ทั่วไปก็ตาม .
ความคิดเห็นมากมาย
การสร้างโครงการแลกเปลี่ยนสิทธิการใช้ที่ดินได้รับความสนใจและการอภิปรายจากภาคธุรกิจ บุคคล นักวิจัย และผู้กำหนดนโยบาย
ความคิดเห็นในปัจจุบันยืนยันถึงข้อได้เปรียบของการค้าผ่านการแลกเปลี่ยน เช่น การควบคุมความถูกต้องตามกฎหมายของที่ดินและอสังหาริมทรัพย์ที่นำไปใช้ในกิจกรรม ควบคุมมูลค่าที่แท้จริงของการทำธุรกรรมที่ดินให้เป็นฐานข้อมูลที่ดินและราคาที่ดินที่ใกล้เคียงกับตลาด เพิ่มความไว้วางใจ ลดความเสี่ยงและข้อพิพาทในการเจรจาสิทธิการใช้ที่ดิน ป้องกันการขาดทุนทางภาษี สร้างสภาพแวดล้อมทางธุรกิจที่ดี…
วัตถุประสงค์หลักของการจัดตั้งการแลกเปลี่ยนสิทธิการใช้ที่ดินคือการให้บริการบริหารจัดการที่ดินและอสังหาริมทรัพย์อย่างมีประสิทธิภาพ
ในทางตรงกันข้าม ความคิดเห็นจำนวนมากมีความกังวลเกี่ยวกับแง่มุมต่างๆ เช่น การสร้างต้นทุนและขั้นตอนที่เพิ่มภาระให้กับผู้คนและบริษัทที่เข้าร่วมในการทำธุรกรรม จำกัดเสรีภาพในการทำธุรกรรมของผู้คน หากไม่มีกลไกการควบคุมที่ดี โมเดลนี้จะนำไปสู่การผูกขาดข้อมูล ทำให้เกิดการปฏิเสธ การบิดเบือน และการบิดเบือนตลาด
ขณะเดียวกัน ปัจจุบันรัฐมีสถาบันที่ให้ความโปร่งใสในตลาดอสังหาริมทรัพย์ เช่น หลักเกณฑ์เงื่อนไข ขั้นตอน และสัญญาในการทำธุรกรรมด้านอสังหาริมทรัพย์ ภาระผูกพันที่โปร่งใสของนักลงทุนในการทำธุรกรรมด้านอสังหาริมทรัพย์ รับรองสัญญาซื้อขายอสังหาริมทรัพย์…
ดังนั้นปัญหาอยู่ที่การขาดกลไกและเครื่องมือการจัดการหรือการใช้เครื่องมือที่มีอยู่อย่างไม่มีประสิทธิภาพหรือไม่? ความสามารถและความรับผิดชอบของบุคลากรที่เกี่ยวข้องมีจำกัดหรือไม่?
แนวความคิดเห็นนี้ถามว่า การสร้างการแลกเปลี่ยนสิทธิการใช้ที่ดินจะช่วยให้ตลาดมีความโปร่งใสมากขึ้นหรือไม่
ประสบการณ์ระดับนานาชาติ
ผ่านการหารือกับเพื่อนร่วมงานจากสมาคมอสังหาริมทรัพย์จากประเทศต่างๆ เช่น สหรัฐอเมริกา เกาหลี สิงคโปร์ ไทย อินโดนีเซีย ไต้หวัน… เราพบว่าประเทศเหล่านี้ไม่มีการแลกเปลี่ยนสิทธิการใช้ที่ดินเป็นของตนเอง
ในสหรัฐอเมริกา ข้อมูลเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์ (บ้านและที่ดิน) ได้รับการเผยแพร่บนพอร์ทัลอสังหาริมทรัพย์ของอเมริกาผ่านทาง MLS (Multiple Listing Service Listings)
ชั้นนี้แสดงรายการข้อมูลเกี่ยวกับบ้าน ที่ดิน อสังหาริมทรัพย์สำหรับขาย อสังหาริมทรัพย์ใหม่ อสังหาริมทรัพย์เก่า อสังหาริมทรัพย์เพื่อการพาณิชย์ อสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน ฯลฯ เพื่อรองรับกิจกรรมการจัดซื้อและการขายของนายหน้า MLS.com หรือ MLS ของรัฐไม่ได้เป็นส่วนหนึ่งของรัฐบาลสหรัฐอเมริกา
เว็บไซต์นี้ดำเนินการโดยบริษัทเอกชนโดยคิดค่าธรรมเนียมผู้ขาย อสังหาริมทรัพย์ใดๆ ที่ประสงค์จะมีการซื้อขายในตลาดจะต้องจดทะเบียนใน MLS เพื่อเป็นข้อมูลสาธารณะ
การขายจะต้องทำผ่านนายหน้าที่ได้รับใบอนุญาตซึ่งเป็นตัวแทนของทั้งผู้ขายและผู้ซื้อ ค่านายหน้ารวมอยู่ในราคาขายตั้งแต่ 1 ถึง 10% ขึ้นอยู่กับการเจรจา ทำเล และประเภทของอสังหาริมทรัพย์ ค่าธรรมเนียมเหล่านี้จะแตกต่างกันไปในแต่ละรัฐ หรือภายในรัฐหรือเมือง
ในบางประเทศ เช่น เกาหลี สิงคโปร์ และอินโดนีเซีย ไม่มีการแลกเปลี่ยนสิทธิการใช้ที่ดิน ประเทศไทยมีธนาคารที่ดินซึ่งมีหน้าที่ซื้อและขายที่ดิน แต่เน้นการซื้อและขายเพื่อควบคุมที่ดินและช่วยเหลือประชาชนที่ไม่มีพื้นที่เกษตรกรรมหรือป่าไม้
ไต้หวันก่อตั้ง Land Bank ในปี 1945 ภายใต้การอุปถัมภ์ของธนาคารแห่งไต้หวัน บริการหลัก ได้แก่: การรับเงินฝาก สินเชื่อธุรกิจ สินเชื่อผู้บริโภคเพื่อซื้ออสังหาริมทรัพย์ ที่ดิน กองทุนทรัสต์ บริการบริหารสินทรัพย์ การดำเนินการแลกเปลี่ยนเงินตราต่างประเทศ… โดยพื้นฐานแล้ว ธนาคารแห่งไต้หวันทำหน้าที่เกือบจะเหมือนกับธนาคารพาณิชย์ที่ให้กู้ยืมเพื่อซื้อบ้านและ ที่ดิน.
ดังนั้นแนวโน้มในหลายประเทศคือการทำให้ข้อมูลเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์โดยทั่วไปและโดยเฉพาะที่ดินโปร่งใสบนชั้นเดียวโดยใช้แอพพลิเคชั่นทางเทคโนโลยีเพื่อจัดการและรวบรวมข้อมูลเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์และธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์และในเวลาเดียวกันก็ใช้ประโยชน์จากข้อมูล . ของฐานข้อมูลทั่วไปเพื่อลดขั้นตอนการทำธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์และการโอนกรรมสิทธิ์
คำแนะนำบางประการสำหรับโมเดลการแลกเปลี่ยน
จากประสบการณ์ของประเทศอื่นๆ และแผนการจัดตั้งการแลกเปลี่ยนสิทธิการใช้ที่ดินในเวียดนาม เราอยากจะเสนอคำถามดังนี้
อันแรก จำเป็นต้องจัดทำการแลกเปลี่ยนสิทธิการใช้ที่ดินแยกต่างหากหรือไม่?
มติหมายเลข 18-NQ/TW เมื่อวันที่ 16 มิถุนายน 2565 ว่าด้วยนวัตกรรมอย่างต่อเนื่องและการปรับปรุงสถาบันและนโยบาย การปรับปรุงประสิทธิภาพและประสิทธิผลของการจัดการและการใช้ที่ดิน ระบุทิศทาง: “ทำให้ราคาที่ดินเป็นที่รู้จักโดยการบังคับธุรกรรม ผ่านการแลกเปลี่ยน ชำระเงินผ่านธนาคาร โดยไม่ต้องใช้เงินสด »
ดังนั้น มติจึงมุ่งเน้นไปที่ “ธุรกรรมผ่านพื้นที่แลกเปลี่ยน” และไม่จำเป็นต้องมี “การแลกเปลี่ยนสิทธิการใช้ที่ดิน” หรือชั้นที่จัดตั้งขึ้นและจัดการโดยตรงโดยรัฐโดยเฉพาะ
ดังนั้นจึงจำเป็นต้องพิจารณาอย่างรอบคอบถึงการจัดตั้งการแลกเปลี่ยนสิทธิการใช้ที่ดินแยกต่างหาก หลีกเลี่ยงการทับซ้อนกับการแลกเปลี่ยนอสังหาริมทรัพย์ตามกฎระเบียบปัจจุบัน และรับรองประสิทธิภาพและประสิทธิผลเมื่อตลาดหลักทรัพย์จะเริ่มดำเนินกิจกรรม
ในกรณีการสร้างการแลกเปลี่ยนสิทธิการใช้ที่ดินตามแบบจำลองขององค์กรบริการสาธารณะของรัฐ จำเป็นต้องวิจัยและพัฒนาโครงการนำร่องเพื่อสร้างการแลกเปลี่ยนในพื้นที่จำนวนหนึ่งบนพื้นฐานนี้ สรุปและประเมินผลก่อนที่จะกำหนดอย่างเป็นทางการในกฎหมาย
วันจันทร์, ธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์ทั้งหมดต้องผ่านชั้นเดียวหรือไม่?
การทำธุรกรรมด้านอสังหาริมทรัพย์ผ่านตลาดหลักทรัพย์มีข้อดีหลายประการ แต่ยังมีความเสี่ยงที่อาจเกิดขั้นตอน ต้นทุน และความไม่สะดวกที่เพิ่มขึ้น ดังที่ได้กล่าวไว้ข้างต้น สมาชิกสภาผู้แทนราษฎรหลายคนก็แสดงความเห็นไม่เห็นด้วยกับประเด็นนี้เช่นกัน
ในสภาพการปฏิบัติในปัจจุบัน การทำธุรกรรมด้านอสังหาริมทรัพย์ผ่านตลาดหลักทรัพย์ควรได้รับการควบคุมในลักษณะที่ส่งเสริม เช่น ร่างกฎหมายว่าด้วยกิจการอสังหาริมทรัพย์ เพื่อค่อยๆ สร้างนิสัยในสังคม ช่วยส่งเสริมความเป็นอิสระของวิชาในรูปแบบทางเลือกของ ธุรกิจและธุรกรรม ในเวลาเดียวกัน ชั้นซื้อขายจะต้องปรับปรุงคุณภาพและราคาอย่างต่อเนื่องเพื่อให้มั่นใจในการแข่งขันและดึงดูดลูกค้าตามกลไกของตลาด
วันอังคาร, เรียนรู้จากประสบการณ์ของประเทศอื่นตามที่อธิบายไว้ข้างต้น
ประเทศส่วนใหญ่มีระบบข้อมูลที่ครอบคลุมเกี่ยวกับตลาดที่อยู่อาศัย ที่ดิน และอสังหาริมทรัพย์ เพื่อให้เกิดความโปร่งใสของข้อมูล
เราควรอ้างอิงประสบการณ์ของประเทศอื่นกับฐานข้อมูลอสังหาริมทรัพย์และเผยแพร่ข้อมูลเกี่ยวกับฐานข้อมูลอสังหาริมทรัพย์
ในอนาคตอันใกล้นี้ มีความจำเป็นต้องสรุปและประเมินนโยบาย จากนั้นจัดระเบียบและนำไปปฏิบัติเพื่อปรับปรุงและอัปเกรดฐานข้อมูลเพื่อสนับสนุนการทำงานที่โปร่งใสของตลาด ซึ่งเหมาะสมและเป็นไปได้ในบริบทปัจจุบันของการเปลี่ยนแปลงทางดิจิทัลที่แข็งแกร่ง
กฎระเบียบและการติดตามธุรกรรมทางธนาคารจะช่วยควบคุมกระแสเงินสด เนื่องจากข้อมูลที่ครบถ้วนและการชำระที่ไม่ใช่เงินสดจะนำมาซึ่งความโปร่งใส
นอกจากนี้ ด้วยการพัฒนาของตลาดบริการด้านกฎหมาย การใช้บริการของทนายความ ทนายความ ฯลฯ เพิ่มมากขึ้น ในระหว่างการทำธุรกรรมด้านอสังหาริมทรัพย์จะช่วยให้ตลาดมีความโปร่งใสและลดความเสี่ยงในการทำธุรกรรม
จากการวิเคราะห์ข้างต้น เราอยากจะเสนอแนวทางแก้ไขบางส่วนที่แนะนำ
รูปแบบการแลกเปลี่ยนอสังหาริมทรัพย์ภายใต้กฎหมายธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ได้รับการรับรองและนำไปใช้ในทางปฏิบัติสำหรับการทำธุรกรรมด้านอสังหาริมทรัพย์ รวมถึงสิทธิการใช้ที่ดินและทรัพย์สินที่ดิน
ชั้นซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ให้บริการธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์เพื่อวัตถุประสงค์ทางการค้าระหว่างนักลงทุนและผู้พักอาศัยและสามารถให้บริการธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์ได้อย่างเต็มที่เพื่อวัตถุประสงค์ที่ไม่ใช่เชิงพาณิชย์ระหว่างนักลงทุนและผู้คนร่วมกันหากผู้คนมีความต้องการ
นี่ก็เป็นจุดที่ผู้จัดการควรให้ความสนใจและพิจารณาว่าเป็นเหตุผลหนึ่งว่าทำไมจึงจำเป็นต้องศึกษาการสร้างการแลกเปลี่ยนสิทธิการใช้ที่ดิน
ดังนั้นเราจึงแนะนำให้ดำเนินการตามแผนเพื่อทำให้รูปแบบการแลกเปลี่ยนอสังหาริมทรัพย์สมบูรณ์แบบตามกฎหมายธุรกิจอสังหาริมทรัพย์อย่างมืออาชีพและอยู่ภายใต้การกำกับดูแลของรัฐ
แผนนี้สอดคล้องกับนโยบายของพรรค มีการจัดการของรัฐ หลีกเลี่ยงหน้าที่ที่ทับซ้อนกัน มีข้อมูลสำหรับการบริหาร และรับประกันเสรีภาพขององค์กรและทางเลือกของประชาชนและองค์กร และบรรลุประสิทธิภาพโดยไม่ต้องสร้างเครื่องจักรเพิ่มเติม โดยไม่เพิ่มขั้นตอนการบริหาร เวลา ค่าใช้จ่าย…
ยกตัวอย่าง: หากกระทรวงและท้องถิ่นประชุมหารือเกี่ยวกับโครงการนำแบบจำลองพื้นใหม่นี้ไปใช้ จะมีราคาแพงมากและจะต้องใช้เวลาในการพัฒนาแผนงานที่เหมาะสมโดยสอดคล้องกับกฎหมายเฉพาะด้านอื่น ๆ รวมไว้ใน(แก้ไข)ร่างพระราชบัญญัติที่ดินซึ่งควรได้รับอนุมัติจากรัฐสภาในเดือนตุลาคม 2566 หรือไม่? และหากเป็นเช่นนั้น จะรีบเร่งหรือไม่เมื่อเวลาสำหรับการวิจัยและการประเมินผลกระทบสั้นเกินไป? ไม่ต้องพูดถึงการดำเนินงานและการจัดการ
แพทย์และทนาย ดวน วัน บินห์