เบื้องหลังข้อตกลงที่ล้มเหลว

“บริษัทไทยบางแห่งต้องการลงทุนหลายสิบล้านดอลลาร์ในตลาดอสังหาริมทรัพย์รีสอร์ทในดานัง มีใครมีเบาะแสบ้างไหม? » – ข้อความนี้ปลุกเร้ากลุ่มสนทนาด้านอสังหาริมทรัพย์อย่างรวดเร็ว คุณ NX (ผู้ขอไม่เปิดเผยนาม) ผู้มีประสบการณ์ด้านนายหน้าอสังหาริมทรัพย์มาอย่างโชกโชน เสนอให้พาแขกชาวต่างชาติไปดูบางโครงการ

ผ่านไปหนึ่งเดือน เรื่องราวของ “ข้อตกลงพันล้านดอลลาร์” ก็ไม่มีใครเอ่ยถึงอีกต่อไป หากต้องการทราบข้อมูลเพิ่มเติมเกี่ยวกับการพัฒนา นักข่าวหนังสือพิมพ์การลงทุนจึงพยายามติดต่อคุณ NX จากนั้นเรื่องราวการลงทุนของแขกวัดทองก็ถูกเปิดเผย

“มี 3 บริษัทที่มาเวียดนาม บริษัทแรกต้องการหาพื้นที่เชิงพาณิชย์และบริการประมาณ 2 เฮกตาร์เพื่อสร้างอาคารคอมเพล็กซ์ บริษัทที่เหลืออีกสองแห่งต้องการซื้อโครงการรีสอร์ทและอาจเปิดคาสิโน ในหมู่พวกเขา หน่วยหนึ่งต้องการซื้อโครงการในราคาประมาณ 20 ล้านดอลลาร์ และอีกหน่วยกำหนดระดับทางการเงินสูงถึง 80 ล้านดอลลาร์” นาย NX อธิบาย

สิ่งที่ทั้งสามบริษัทข้างต้นมีเหมือนกันคือพวกเขาล้มเหลวในการค้นหาความเห็นร่วมกับผู้ขายและการทำธุรกรรมทั้งหมดล้มเหลว อย่างไรก็ตาม สิ่งที่กวนใจคุณ NX มากที่สุดคือ “ราคาที่สูงเกินจริง” ที่เรียกเก็บจากเจ้าของที่ดินอย่างไม่สมเหตุสมผล

“บริษัทที่วางแผนจะลงทุน 80 ล้านดอลลาร์ต้องประหลาดใจเมื่อผู้ขายเสนอราคาสูงถึง 125 ล้านดอลลาร์ พวกเขาไม่สามารถหาจุดคุ้มทุนได้หากซื้อโครงการนี้ จึงปฏิเสธที่จะเจรจาต่อไป” นาย NX กล่าว

นอกจากนี้ นาย NX กล่าวว่า โครงการรีสอร์ทอีกโครงการหนึ่งมีพื้นที่ประมาณ 20 เฮคเตอร์ จ่ายค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินไม่เพียงพอ ไม่ได้รับใบอนุญาตก่อสร้าง ไม่เป็นที่ดินว่าง และขายได้ถึง 1.5 ล้านล้าน ดอง – แรงจูงใจเดียวที่ผู้ขายเสนอคือพวกเขาจะ “ครอบคลุม” เอกสารโครงการ

ในทำนองเดียวกัน นายหน้าอีกรายหนึ่ง DB (ซึ่งขอไม่เปิดเผยชื่อ) กล่าวว่าครั้งหนึ่งเขาเคยนำเสนอโครงการคอนโดเทลแก่บริษัทต่างประเทศแห่งหนึ่ง ธุรกิจนี้ก็ “หยุดเกม” อย่างรวดเร็วเพราะราคาขายสูงเกินไป

“บริษัทต่างชาติจ่ายเงินระหว่าง 1.5 พันล้านเวียดนามดอง ถึง 1.7 พันล้านดอง/ห้อง แต่ผู้ขายมุ่งมั่นที่จะคงราคาไว้ระหว่าง 1.8 พันล้านเวียดนามดอง ถึง 2 พันล้านดอง/ห้อง” นาย DB อธิบายเกี่ยวกับเหตุผลของการทำธุรกรรม ความล้มเหลว.

ราคาขายสูงเกินไป?

นายโสภณ พรโชคชัย ประธานสมาคมตัวแทนอสังหาริมทรัพย์และการประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย กล่าวกับผู้สื่อข่าวที่ Investment News ว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์ของเวียดนามยังอยู่ในช่วงฟื้นตัว ผู้ขายจึงต้องไม่ตั้งราคาสูงเกินไป

“บางทีอาจเป็นเพราะผู้ซื้อเป็นชาวต่างชาติ บริษัทจึงเสนอราคาให้สูงกว่าระดับทั่วไป” โสภณ พรโชคชัยคาดการณ์

เมื่อพิจารณาจากตลาด ผู้เชี่ยวชาญรายนี้เชื่อว่าเวียดนามยังมีพื้นที่สำหรับการพัฒนาอีกมาก โดยเฉพาะอย่างยิ่งประชากรจำนวนมากและยังไม่สูงอายุถือเป็นทรัพย์สินในสายตาของบริษัทไทย

“บริษัทไทยไม่จู้จี้จุกจิกกับรูปแบบการลงทุน สำหรับกลุ่มเซ็นทรัล ถือเป็นอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ สำหรับอมตะเป็นสวนอุตสาหกรรม บริษัทอื่นๆ บางแห่งเลือกที่จะลงทุนในโครงการอพาร์ตเมนต์หรือรีสอร์ท ผมและนักลงทุนคนอื่นๆ ถึงกับไปเวียดนามเพื่อพิจารณาสร้างโซลาร์ฟาร์ม” นายโสภณ พรโชคชัย กล่าว

อย่างไรก็ตาม หนึ่งในข้อจำกัดของตลาดเวียดนามที่ผู้เชี่ยวชาญรายนี้เน้นก็คือต้นทุนที่ไม่เป็นทางการสูงเกินไป นอกจากนี้โครงสร้างพื้นฐานด้านการขนส่งในเวียดนามยังมีข้อจำกัดหลายประการ ในขณะเดียวกัน “คู่แข่ง” อีกรายในเอเชียตะวันออกเฉียงใต้ อินโดนีเซีย กำลังพัฒนาอย่างรวดเร็วและมีกลไกและนโยบายที่เปิดกว้างต่อนักลงทุน

Mr. Phan Xuan Can ประธาน Sohovietnam ให้สัมภาษณ์กับผู้สื่อข่าวหนังสือพิมพ์การลงทุนว่า ตลาดอสังหาริมทรัพย์สำหรับรีสอร์ทในเวียดนามได้ผ่านช่วง “ไข้ร้อน” (ปี 2559 – 2562) ซึ่งหลายหน่วยงานมุ่งมั่นที่จะลงทุนสูงมาก อัตราผลตอบแทนสูงถึง 12 – 13%/ปี “คลื่น” ที่นี่ก่อตัวและผลักดันราคาอสังหาริมทรัพย์ในสถานที่ท่องเที่ยวชื่อดังเช่นฮาลอง ดานัง ญาจาง ฟู้โกว๊ก….

นายคานกล่าวว่าแม้ราคาที่ดินในปัจจุบันจะมีการปรับลดลงแต่ก็ยังคงสูงอยู่ นอกจากนี้ ธุรกิจจำนวนมากยังต้องจ่ายค่าเช่าที่ดินที่สูงมากอีกด้วย สิ่งนี้ทำให้ผู้ขายมีเหตุผลเพิ่มเติมโดยอ้อมในการตั้งราคาที่ “สูงเกินไป”

“เมื่อซื้อคอมเพล็กซ์ นักลงทุนตกลงที่จะลงทุนแม้แต่เงินและรับเงินทอนคืน แต่เนื่องจากต้นทุนสูงมากและใช้เวลาคืนทุนนานจึงตกลงซื้อในราคาปานกลางเท่านั้น” นายคานวิเคราะห์

ผู้เชี่ยวชาญรายนี้กล่าวว่านักลงทุนไทยมีความอ่อนไหวต่อการท่องเที่ยวมาก เมื่อพวกเขาตระหนักว่าการท่องเที่ยวเวียดนามกำลังฟื้นตัว พวกเขาจะเพิ่มการลงทุนในโครงการอสังหาริมทรัพย์รีสอร์ทอย่างรวดเร็ว

จากการสำรวจของ CBRE เวียดนามอยู่ในอันดับที่ 2 ในกลุ่มตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่ดึงดูดนักลงทุนในภูมิภาคเอเชียแปซิฟิก ตามหลังอินเดียและนำหน้าประเทศไทย

รายงานยังระบุด้วยว่าเงินลงทุนในเวียดนามส่วนใหญ่มาจากนักลงทุนชาวเอเชีย ขนาดเงินทุนสำหรับธุรกรรมแต่ละรายการโดยทั่วไปอยู่ระหว่าง 20 ถึง 50 ล้านเหรียญสหรัฐ ในทางกลับกัน กองทุนที่ลงทุนทางการเงินในอเมริกาเหนือและยุโรปยังไม่ได้ “อัดฉีด” เงินเข้าสู่ตลาดอสังหาริมทรัพย์ของเวียดนามอย่างจริงจัง