ใน สัมภาษณ์ล่าสุดกับ นักลงทุน มร.เควิน คอปเปล กรรมการผู้จัดการ ไนท์ แฟรงค์ ที่ปรึกษาด้านอสังหาริมทรัพย์ในภูมิภาคเอเชียแปซิฟิก กล่าวว่า ราคาบ้านในเวียดนามอยู่ในระดับที่ย่อมเยากว่าและภาคอสังหาริมทรัพย์ในประเทศของเรากำลังนำผลกำไรมาแข่งขันกับประเทศอื่นๆ ในเอเชียตะวันออกเฉียงใต้ ประเทศ. .

นี่คือบางส่วนของหุ้นของ Mr. Coppel กับ นักลงทุน เกี่ยวกับตลาดอสังหาริมทรัพย์เวียดนามเมื่อเทียบกับภูมิภาค:

คุณคิดว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์เวียดนามมีความเสี่ยงลดลงเหมือนตลาดจีนหรือไม่?

พลวัตพื้นฐานของตลาดอสังหาริมทรัพย์ของจีนและเวียดนามนั้นแตกต่างกันมาก Coppel ชี้ให้เห็น

วิกฤตในภาคอสังหาริมทรัพย์ของจีนเกิดขึ้นจากนโยบาย “สามเส้นสีแดง” ที่ประกาศในปี 2020 ซึ่งเป็นกฎระเบียบที่มุ่งกำหนดขอบเขตการกู้ยืมสำหรับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ ด้วยความพยายามที่จะควบคุมราคาบ้านที่สูงขึ้น

ก่อนหน้านโยบาย “เส้นแดงสามเส้น” ผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ชาวจีนพึ่งพาเลเวอเรจอย่างมาก และมักยืมเงินเกินความจำเป็นสำหรับโครงการนี้เพื่อเป็นเงินทุนในโครงการอื่นๆ พวกเขามั่นใจว่าจะสามารถชำระหนี้ได้เพราะอุปสงค์ในขณะนั้นเกินอุปทานเสมอ

ในทางตรงกันข้าม ธนาคารเวียดนามมีวงเงินสินเชื่อของตนเอง – 15% ของเงินทุนสำหรับผู้กู้รายบุคคล และ 25% ของเงินทุนสำหรับสินเชื่อกลุ่ม

นอกจากนี้ ส่วนของนักลงทุนต้องคิดเป็นอย่างน้อย 20% ของเงินลงทุนทั้งหมดในโครงการอสังหาริมทรัพย์ที่มีพื้นที่ใช้สอยน้อยกว่า 20 เฮกตาร์ ตามที่ผู้อำนวยการกำหนด วงเงินนี้จะลดลงเหลืออย่างน้อย 15% หากโครงการอสังหาริมทรัพย์ใช้ที่ดิน 20 เฮกตาร์ขึ้นไป

นอกจากนี้ Mr. Coppel ยังตั้งข้อสังเกตว่า เวียดนามกำลังเพิ่มเครดิตเพื่อ ชี้นำกระแสเงินทุนหมุนเวียนสู่การผลิตและธุรกิจ ทองแดง เวลา, ควบคุมการไหลของเงินทุนสินเชื่อในพื้นที่เสี่ยงสูง เช่น อสังหาริมทรัพย์ หลักทรัพย์

ดิ ธนาคารขนาดใหญ่ยังกล่าวอีกว่าพวกเขาใกล้จะถึงขีด จำกัด ของสินเชื่อเพื่อการพาณิชย์ซึ่งทำให้ บริษัท อสังหาริมทรัพย์ไม่สามารถกู้ยืมต่อไปได้ นี่เป็นแนวทางที่แตกต่างไปจากจีน ซึ่งทำให้นักพัฒนาสามารถกู้ยืมเงินได้มากเกินไป

ผู้อำนวยการ Coppel กล่าวว่าเวียดนามกำลังประสบกับการขยายตัวของเมืองอย่างรวดเร็ว คล้ายกับสิ่งที่เกิดขึ้นในประเทศจีนเมื่อหลายสิบปีก่อน

อย่างไรก็ตาม เขากล่าวว่าความเสี่ยงของฟองสบู่ด้านอสังหาริมทรัพย์ที่คล้ายกับของจีนในเวียดนามนั้นค่อนข้างจำกัด ตราบใดที่รัฐบาลในประเทศของเรายังคงใช้นโยบายเพื่อป้องกันไม่ให้ตลาด “ร้อนเกินไป”

คุณให้คะแนนกระแสการลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์ของเวียดนามอย่างไรเมื่อเทียบกับประเทศอื่นๆ ในเอเชียตะวันออกเฉียงใต้?

ภาคอสังหาริมทรัพย์ในเวียดนามโดยทั่วไปสร้างผลกำไรได้ดีกว่าประเทศอื่นๆ ในภูมิภาค อสังหาริมทรัพย์เพื่อการอุตสาหกรรมและสำนักงานยังคงเป็นที่ต้องการเนื่องจากเส้นทางการเติบโตที่แข็งแกร่งของทั้งสองกลุ่มนี้

ในขณะเดียวกัน อสังหาริมทรัพย์เพื่อที่อยู่อาศัย พาณิชยกรรม และโรงแรมกำลังฟื้นตัวอย่างช้าๆ จากการระบาดของโควิด-19 Coppel กล่าว

แนวทางการเติบโตในเชิงบวกของภาคอสังหาริมทรัพย์ในปัจจุบันขึ้นอยู่กับการเติบโตทางเศรษฐกิจที่แข็งแกร่งของเวียดนาม การขยายตัวของเมืองอย่างต่อเนื่อง ชนชั้นกลางที่กำลังเติบโต และการก่อตัวของโครงการขนาดใหญ่ในนครโฮจิมินห์ ฮานอย และจังหวัดสำคัญโดยรอบ

คุณคิดอย่างไรกับการเป็นเจ้าของบ้านของชาวต่างชาติในเวียดนาม และแตกต่างจากประเทศอื่นๆ ในเอเชียตะวันออกเฉียงใต้อย่างไร?

เช่นเดียวกับประเทศอื่นๆ ในภูมิภาค วิธีที่นิยมมากที่สุดในการเข้าถึงที่อยู่อาศัยในเวียดนามคือผ่านตลาดคอนโดมิเนียม

เช่นเดียวกับตลาดเกิดใหม่ส่วนใหญ่ในภูมิภาค เวียดนามยังได้กำหนดขีดจำกัดการถือครองอพาร์ทเมนท์ของชาวต่างชาติทั้งหมด โดยเฉพาะอย่างยิ่ง ไม่เกิน 30% ในฟิลิปปินส์และไทย ขีดจำกัดสูงขึ้นที่ 40% และ 49% ตามลำดับ

อย่างไรก็ตาม จากข้อมูลของ Mr. Coppel ประเด็นหลักที่ทำให้กฎระเบียบของเวียดนามเข้มงวดขึ้นคือระยะเวลาในการเป็นเจ้าของบ้านสำหรับชาวต่างชาติ ซึ่งปัจจุบันจำกัดอยู่ที่ 50 ปี

เมื่ออายุความเป็นเจ้าของที่ระบุไว้ในใบรับรองหมดอายุ หากเจ้าของบ้านประสงค์จะขยายเวลาออกไปอีก รัฐจะตรวจสอบและขยายระยะเวลานั้น ในขณะนั้นเจ้าของต้องจ่ายเงินมัดจำหรือรายปี

กลไกการคำนวณการชำระเงินสำหรับการต่ออายุยังไม่ชัดเจน Coppel ตั้งข้อสังเกต นี่อาจเป็นข้อพิจารณาที่จริงจังสำหรับผู้ซื้อบ้าน เนื่องจากตัวเลือกระยะยาวยังคงมีอยู่ในตลาดอื่นๆ เช่น สิงคโปร์และมาเลเซีย สำหรับชาวต่างชาติที่จะเป็นเจ้าของบ้านได้นานถึง 99 ปี

แม้ว่ากฎเกณฑ์การเป็นเจ้าของบ้านของเวียดนามสำหรับชาวต่างชาติจะยังค่อนข้างจำกัด แต่ Coppel ชี้ให้เห็นว่ารัฐบาลเวียดนามยังคงปฏิรูปตัวเองอย่างจริงจัง เขาหวังว่าเวียดนามจะค่อย ๆ เปิดเสรีตลาดอสังหาริมทรัพย์ต่อไปในขณะที่เศรษฐกิจยังคงพัฒนาต่อไป

เมื่อเทียบกับประเทศอื่นๆ ในอาเซียน ราคาบ้านในเวียดนามนั้นถูกกว่ามาก เวียดนามกลับมาเปิดให้บริการแล้ว การกลับมาท่องเที่ยวในภูมิภาคจะช่วยเพิ่มยอดขายบ้านในเวียดนาม โดยเฉพาะกับกลุ่มลูกค้าจากเกาหลี (ชุมชนชาวต่างชาติที่ใหญ่ที่สุดในเวียดนาม) สิงคโปร์ และจีนแผ่นดินใหญ่