ในช่วงเวลาที่ตลาดอสังหาริมทรัพย์กำลังเผชิญกับความยากลำบากและปัญหามากมาย กลุ่มอสังหาริมทรัพย์เพื่ออุตสาหกรรมเป็นจุดที่สดใสอยู่เสมอ เนื่องจากการไหลเข้าของการลงทุนโดยตรงจากต่างประเทศ
ราคาค่าเช่าพื้นที่อุตสาหกรรมใกล้เคียงกับประเทศอื่นในภูมิภาค
อสังหาริมทรัพย์เพื่ออุตสาหกรรมยังคงเป็นจุดที่สดใสในภาพอสังหาริมทรัพย์ของเวียดนามในปี 2566 แม้จะมีความท้าทายมากมาย รวมถึงแรงกดดันด้านการแข่งขันเพื่อดึงดูด FDI เนื่องจากราคาค่าเช่าที่ดินที่เพิ่มสูงขึ้น ที่อื่น ๆ จีนได้กลับมาเปิดอีกครั้งหลังจาก 3 ปีของการ “ปิดตามหลังประตู” เนื่องจาก ต่อโรคระบาด
ปัจจุบัน ราคาเช่าเฉลี่ยของที่ดินอุตสาหกรรมในภูมิภาคเศรษฐกิจหลักของภาคใต้ในปัจจุบันอยู่ที่ 159 เหรียญสหรัฐ/ตร.ม./รอบการเช่า ในภาคเหนืออยู่ที่ 112 เหรียญสหรัฐ/ตร.ม./รอบการเช่า ส่งผลให้เป็นราคาที่ใกล้เข้ามาแล้วของหลายประเทศในภูมิภาค เช่น ฟิลิปปินส์ ไทย และอินโดนีเซีย เป็นต้น ซึ่งยังบังคับให้บริษัทต่างชาติต้องคำนวณมากขึ้นก่อนตัดสินใจว่าจะลงทุนในประเทศเวียดนามหรือไม่.
ความเห็นเกี่ยวกับเรื่องนี้ ผู้เชี่ยวชาญของ Trang Bui จาก Cushman & Wakefield Vietnam กล่าวว่า นอกจากราคาที่ดินแล้ว นักลงทุนต่างชาติยังพิจารณาปัจจัยอื่นๆ อีกหลายประการก่อนตัดสินใจลงทุนหรือไม่ .
เวียดนามมีที่ตั้งทางยุทธศาสตร์เมื่อตั้งอยู่ระหว่าง 2 ประเทศ คือจีนและสิงคโปร์ ติดกับทะเลตะวันออก ซึ่งเป็นหนึ่งในพื้นที่การค้าทางทะเลที่สำคัญที่สุดในโลก เวียดนามถือเป็นประตูสู่ทะเลของลาว ภาคตะวันออกเฉียงเหนือของกัมพูชา ไทย และตะวันตกเฉียงใต้ของจีน โดยตั้งอยู่ที่จุดตัดของเส้นทางเดินเรือและทางอากาศระหว่างประเทศ จึงมีเงื่อนไขในการแลกเปลี่ยนกับหลายประเทศในภูมิภาคและทั่วโลก . ประมาณ 40% ของเส้นทางขนส่งสินค้าจากมหาสมุทรอินเดียไปยังภูมิภาคแปซิฟิกจะผ่านภูมิภาคนี้ จากนั้นไปยังจีน ญี่ปุ่น เกาหลี และสหรัฐอเมริกา…
ผู้เชี่ยวชาญรายนี้กล่าวว่า หลายประเทศในเอเชียตะวันออกเฉียงใต้มีอิทธิพลเหนือการดึงดูดผู้ผลิตจีน เนื่องจากต้นทุนที่ต่ำ การบริโภคในประเทศที่เพิ่มขึ้น โครงสร้างพื้นฐานและดินซึ่งกำลังปรับปรุงเช่นกัน โดยอินโดนีเซียและเวียดนามเป็นตลาดหลักสำหรับอสังหาริมทรัพย์เพื่อการอุตสาหกรรม
นางจาง บุย กล่าวว่า เวียดนามมีจุดแข็งของแรงงานหนุ่มสาวที่มีทักษะสูงและค่อนข้างถูก รวมทั้งมีสภาพแวดล้อมทางการเมืองที่ค่อนข้างมั่นคง ดังนั้นจึงยังเร็วเกินไปที่จะตัดสินว่าเวียดนามกำลังสูญเสียการดึงดูด FDI
ขณะที่จีนค่อย ๆ เปิดเศรษฐกิจอีกครั้ง แน่นอนว่าจะดึงดูดนักลงทุนจำนวนมาก สร้างแรงกดดันด้านการแข่งขันให้กับเวียดนาม ผู้เชี่ยวชาญของ Cushman & Wakefield อ้างว่าเรื่องนี้ไม่น่ากังวลมากนัก เนื่องจากประเทศของเรามุ่งเน้นการพัฒนาอุตสาหกรรมที่มีมูลค่าเพิ่มสูงจำนวนมาก เป็นที่ที่บริษัทชั้นนำของโลกด้านเซลล์แสงอาทิตย์หรือเครือข่าย 5G และปัญญาประดิษฐ์มารวมตัวกันเพื่อผลิตผลิตภัณฑ์ที่มีมูลค่าสูง ซึ่งหมายถึงรายได้ภาษีที่เพิ่มขึ้นสำหรับรัฐ ปัญหาอีกประการหนึ่งคือ จีนยังกระตือรือร้นที่จะปรับปรุงสภาพแวดล้อมในเขตเมืองหลายแห่ง ซึ่งจะส่งผลกระทบต่อคลื่น FDI ที่ไหลเข้าประเทศ และเวียดนามยังคงเป็นจุดหมายปลายทางที่น่าสนใจ
ปัจจัยที่สำคัญที่สุดคือโครงสร้างพื้นฐาน
เนื่องจากไม่กังวลเกินไปเมื่อค่าเช่าที่ดินสูงขึ้นประกอบกับแรงกดดันด้านการแข่งขันจากจีน เนื่องจาก เวียดนามยังมีข้อได้เปรียบอยู่บ้าง อย่างไรก็ตาม ยังมีปัญหาด้านอสังหาริมทรัพย์เพื่อการอุตสาหกรรมอีกมากที่ต้องแก้ไข ดังนี้ เพื่อตนเอง กองทุนที่ดินเพื่อให้นักลงทุนพร้อมที่จะปรับใช้ กระบวนการตั้งค่าขั้นตอนการลงทุน… จำเป็นอย่างยิ่งที่จะต้องใส่ใจกับการวางแผนโดยละเอียด การจัดสรรฟังก์ชัน โลจิสติกส์ที่ดี ความสามารถเชิงพาณิชย์หรือบริการและศูนย์ข้อมูล
นางสาวจาง บุย กล่าวว่า พื้นที่อุตสาหกรรมจำเป็นต้องเพิ่มขึ้นเพื่อให้ทันกับแนวโน้ม นอกจากการเติบโตของอุปทานแล้ว เวียดนามยังต้องปรับปรุงปัจจัยหลายประการเพื่อดึงดูดนักลงทุนให้มากขึ้น โครงสร้างพื้นฐานเป็นหนึ่งในปัจจัยที่สำคัญที่สุด แม้จะมีการเพิ่มขึ้นของค่าเช่าพื้นที่อุตสาหกรรม แต่ความเร็วของการพัฒนาโลจิสติกส์ / โครงสร้างพื้นฐานไม่สามารถเทียบได้กับการเพิ่มขึ้นนี้ เนื่องจากกระบวนการพัฒนาของการเปลี่ยนแปลงโครงสร้างพื้นฐานขนาดใหญ่ยังค่อนข้างช้า ดังนั้นจึงช้ามาก เป็นไปได้ว่านักลงทุนที่มีศักยภาพจำนวนมากกำลังมองหาตลาดทางเลือกอื่นเพื่อทดแทน
ผู้เชี่ยวชาญรายนี้กล่าวว่า ด้วยระดับการใช้จ่ายด้านโครงสร้างพื้นฐานในเวียดนามในปัจจุบันที่ค่อนข้างสูงเมื่อเทียบกับบางประเทศในภูมิภาค เรายังมีหนทางอีกยาวไกลในการพัฒนาระบบการขนส่งแบบซิงโครนัสและไร้รอยต่อให้ดียิ่งขึ้น ดังนั้นการรักษาระดับการลงทุนในปัจจุบันอย่างต่อเนื่องจึงเป็นสิ่งจำเป็น โดยเฉพาะอย่างยิ่ง ควรให้ความสนใจเป็นพิเศษกับการพัฒนาเครือข่ายถนน เครือข่ายการกระจายสินค้า และพลังงานทดแทน
ดังนั้น ด้วยกระบวนการทางธุรกิจข้ามพรมแดน เวียดนามจึงมีข้อจำกัดบางประการเช่นกัน ปัจจุบัน ต้นทุนการทำธุรกรรมข้ามพรมแดนของเวียดนามมีการแข่งขันสูงมากเมื่อเทียบกับประเทศอื่นๆ ในภูมิภาค โดยเฉพาะอย่างยิ่ง ค่าใช้จ่ายในการปฏิบัติตามเอกสารคิดเป็น 30% ของค่าธรรมเนียมการทำธุรกรรมผ่านแดนทั้งหมด ในขณะที่ประเทศที่พัฒนาแล้วอย่างสิงคโปร์ คิดเพียง 10%-15% เท่านั้น
นอกจากเรื่องโครงสร้างพื้นฐานแล้ว ผู้เชี่ยวชาญจาก Cushman & Wakefield ท่านนี้ยังแนะนำว่ามีปัจจัยพื้นฐานหลายอย่างที่ต้องดูแลและพัฒนา รวมถึงการแก้ปัญหาการขาดทรัพยากรบุคคลที่มีคุณภาพซึ่งเป็นปัญหาที่เป็นอุปสรรคต่อธุรกิจ หรือในประเด็นอื่นๆ ซึ่งเป็นตลาดแรงงานที่มีอายุน้อยและมีอยู่มากมาย แต่ก็ต้องปรับปรุงระดับให้ทัดเทียมกับบางประเทศในเอเชียตะวันออกเฉียงใต้
ในรายงาน Industrial Insider ที่เผยแพร่เมื่อเร็ว ๆ นี้โดยหน่วยนี้ อุปทานของอสังหาริมทรัพย์เพื่อการอุตสาหกรรมในสองเมืองใหญ่ฮานอยและโฮจิมินห์ซิตี้ HCM เกือบเต็มแล้ว ด้วยข้อได้เปรียบด้านโครงสร้างพื้นฐานและการจราจร ที่ดินอุตสาหกรรมในสองพื้นที่นี้จึงมีการแข่งขันสูงขึ้น ทำให้ค่าเช่าสูงขึ้นแบบสุดลูกหูลูกตา ราคาในฮานอยสูงถึงเกือบ 140 เหรียญสหรัฐต่อ ตร.ม. ซึ่งสูงที่สุดในภาคเหนือ ในทำนองเดียวกัน ราคาในนครโฮจิมินห์ก็เกินเกณฑ์ที่ 200 เหรียญสหรัฐต่อ ตร.ม. ซึ่งนำหน้าภูมิภาคทางใต้ ขณะที่จังหวัดใกล้เคียงยังมีโครงการว่างราคาเบาๆ อยู่ ซึ่งมีโอกาสเป็นทางเลือกจากนักลงทุนจำนวนมาก
เมื่อพิจารณาจากเขตเศรษฐกิจสำคัญเพียงแห่งเดียวในภาคเหนือ ภายในไตรมาสที่ 2 ของปี 2565 อุปทานที่ดินอุตสาหกรรมได้เปลี่ยนไป หากในปี 2564 Bac Ninh เป็นผู้นำในแง่ของพื้นที่ทั้งหมด ตอนนี้ Hai Phong ก็ก้าวขึ้นสู่จุดสูงสุดแล้ว อย่างไรก็ตาม Bac Ninh ยังมีโครงการโรงงานสำเร็จรูปจำนวนมาก ซึ่งคิดเป็นเกือบสองเท่าของ Hai Phong นอกจากนี้ เมื่ออุปทานของฮานอยไม่มีอีกต่อไป นักลงทุนอาจพิจารณาย้ายไปยังจังหวัดใกล้เคียง เช่น Hung Yen หรือ Hai Duong
สำหรับพื้นที่เศรษฐกิจภาคใต้ ภาพรวมของอสังหาริมทรัพย์เพื่อการอุตสาหกรรมในปี 2565 ใกล้เคียงกับช่วงเดียวกันของปีก่อน Binh Duong เป็นจังหวัดที่มีพื้นที่อุตสาหกรรมที่ใหญ่ที่สุดด้วยพื้นที่มากกว่า 7,000 เฮกตาร์และเกือบเต็มพื้นที่ Ba Ria – Vung Tau, Long An มีโครงการใหม่เข้าสู่ตลาดในไตรมาสที่แล้ว แต่โดยทั่วไปแล้วบางจังหวัดและบางเมืองยังคงขาดแคลน
เมื่อต้องเผชิญกับคลื่นอุตสาหกรรมที่เข้าสู่เวียดนาม รัฐบาลยังได้กำหนดแนวทางการพัฒนาและจัดหาอสังหาริมทรัพย์ให้เสร็จสิ้นทั่วประเทศ รวมถึงอนุมัติสวนอุตสาหกรรมใหม่ 9 แห่ง ซึ่งจะเริ่มดำเนินการในระยะต่อไปตั้งแต่ปี 2566 ถึง พ.ศ. 2568 โดยมีพื้นที่รวม 2,472 เฮกตาร์ มูลค่าการลงทุนรวมสูงถึง 29.4 ล้านล้านดอง
