ขายขาดทุนเพื่อกำจัด “หนี้”
ในปี 2564 ด้วยเงิน 1.5 พันล้านดองในมือ คุณ Ngo Thanh นักลงทุนเคียงข้างกันในฮานอย เริ่มเรียนรู้เกี่ยวกับตลาดอสังหาริมทรัพย์โดยหวังว่าจะทำกำไรได้
“ในตอนนั้น เพื่อนของฉันหลายคนทำเงินจากที่ดินได้มาก แถมยังรวยเร็วอีกด้วย ในเวลานั้นอัตราดอกเบี้ยเงินฝากธนาคารค่อนข้างต่ำ ดังนั้นฉันจึงถอนเงินออมทั้งหมดและเริ่มมองหาราคา” Thanh กล่าว
หลังจากการวิจัยไม่กี่เดือนในเดือนพฤษภาคม 2564 โดยที่ตลาดอสังหาริมทรัพย์ยังคงคึกคัก นายธัญกล้าที่จะกู้เงินเพิ่มเพื่อซื้อที่ดิน 2 แปลงในท่าธาตุ พื้นที่ 70 ตร.ม. / ล็อต ในราคา 18 ล้านด่อง/ตร.ม. รวมกว่า 2.5 พันล้านดอง โดย 1 พันล้านดองเป็นเงินกู้ธนาคาร
ในช่วงสองสามเดือนแรก แม้ว่าเขาจะต้องจ่ายทั้งเงินต้นและดอกเบี้ยหลายสิบล้านด่งต่อเดือน แต่คุณธัญก็ยังรู้สึกสบายใจ ค่อยๆเห็นว่าเขาต้องจ่ายหลายสิบล้านต่อเดือนและสม่ำเสมอ บวกกับข้อเท็จจริงที่ว่าเมื่อต้นปี 2565 ตลาดอสังหาริมทรัพย์เริ่มชะลอตัวลงและเย็นลง นายธัญจึงรู้สึกว่า บนกองไฟ’
“คำสั่งกระชับบ้านจัดสรรเพื่อขายที่ดิน ควบคุมสินเชื่อ … ทำให้ตลาดเริ่มชะลอตัว ตอนนั้นผมรู้สึกอึดอัดที่จะลงทุนในที่ดิน เพราะในระยะยาวผมยังไม่รู้ว่าผลกระทบต่อไปจะเป็นอย่างไร เมื่อต้นปี 2565 ฉันวางขาย แต่ก็ยังขายยาก” ธานกล่าว
จนกระทั่งเมื่อไม่นานนี้ นาย Thanh ตกลงที่จะลดการสูญเสียจำนวนมากในที่ดินสองแปลงในราคา 15 ล้านดอง/ตร.ม. ซึ่งหมายถึงการสูญเสียมากกว่า 400 ล้านดอง “หลังจากลงทุนมามากกว่าหนึ่งปี ผมต้องยอมขาดทุนกว่า 400 ล้านด่ง อย่างไรก็ตาม ยังสามารถลดการขาดทุนและปลดหนี้ธนาคารได้ในขณะนี้ ยิ่งฉันกลัวว่าราคาจะลงไปอีกนานเท่าไหร่ สภาพคล่องก็จะยิ่งยากขึ้น ยิ่งธนาคารยังคงจ่ายดอกเบี้ยมากเท่าไร ก็จะติดลบอย่างหนัก” Thanh กล่าว
เผยนักลงทุน “ฝัน”
ในบริบทที่ตลาดอสังหาริมทรัพย์กำลังเผชิญกับปัญหาสินเชื่อที่ตึงตัว สภาพคล่องที่ลดลง อุปสงค์และอุปทานที่ไม่ตรงกัน… นักลงทุนจำนวนมากหมดแรงจริงๆ
โบรกเกอร์หลายรายยังต้องยอมรับด้วยว่าขณะนี้สภาพคล่องเป็นเรื่องยากมาก ผู้ขายและผู้ซื้อจำนวนมากแทบไม่มีเลย ธาน ตุง เจ้าของสำนักงานธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์ในกรุงฮานอย กล่าวว่า นักลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์จำนวนมากที่ใช้เลเวอเรจมากเกินไปในขณะนี้ต้องการ “หลบหนี” จากตลาด แม้แต่นักลงทุนรายใหญ่บางรายก็ยอมขายที่ดินบางส่วนโดยขาดทุนเพื่อปรับโครงสร้างพอร์ตการลงทุน โดยเก็บเฉพาะที่ดินที่ตั้งอยู่ในตำแหน่งที่ดีไว้ใช้ได้ทันที
“เมื่อตลาดมีการเคลื่อนไหว การวางเงินในพื้นที่ใด ๆ ก็ทำกำไรได้ ดังนั้นทุกคนจึงเป็นนักลงทุนที่มีความสามารถ แต่เมื่อตลาดอสังหาริมทรัพย์เริ่มเข้าสู่ระยะใหม่ นักลงทุนมือใหม่ก็ปรากฏตัวขึ้น พวกเขาเป็นกลุ่มแรกที่หลบหนีเมื่อมีความผันผวนเนื่องจากจิตวิทยาที่ไม่แน่นอน” ตง กล่าว
คนนี้บอกตามจริงว่าปรากฏการณ์ลดการสูญเสียเกิดขึ้นเพียงส่วนเดียวและไม่มีสถานการณ์ “ขาย” เหมือนในช่วงปี 2552 – 2554 หากตลาดยังไม่เห็นการเปลี่ยนแปลงใหม่จะไม่เกิดขึ้นจนกว่า สิ้นปี 2565 – 2566 นักลงทุนที่ดินจะยังคงประสบปัญหา
จากข้อมูลของ Mr.Phan Cong Chanh ผู้จัดการทั่วไปของ Phu Vinh Group ประวัติของการทำกำไรกับนักลงทุนโดยใช้เลเวอเรจจำนวนมากนั้นขึ้นอยู่กับแหล่งที่มาของรายได้ ปัญหาทางการเงิน และเวลาในการลงทุนของแต่ละคน . นักเก็งกำไรเซิร์ฟเมื่อใช้เลเวอเรจจำนวนมากจะรับความเสี่ยงได้มากที่สุด
ไม่ว่าแนวโน้มการหยุดขาดทุนจะแพร่กระจายหรือไม่ก็ตาม เป็นการยากที่จะคาดการณ์ได้อย่างแม่นยำในปัจจุบัน แต่จะเกิดขึ้นกับผู้ที่ใช้เลเวอเรจตั้งแต่ 70-80% ขึ้นไป และไม่มีรายได้เพื่อทำเงินต่อไป
ตามที่ผู้เชี่ยวชาญด้านอสังหาริมทรัพย์ Tran Khanh Quang คาดการณ์ว่าเศรษฐกิจในปี 2022 นั้นยาก มาตรฐานสูงสุดของการนำเงินมาลงทุนในครั้งนี้คือเพื่อให้แน่ใจว่าคุณจะไม่สูญเสียเงินทุน ไม่ต้องซื้ออสังหาริมทรัพย์ใดๆ ต้องคิด เกี่ยวกับความสามารถในการขาย (เช่น คืนทุนอย่างรวดเร็ว) แล้วพิจารณาเป้าหมายกำไร
“ผู้ประกาศข่าวประเสริฐเรื่องแอลกอฮอล์ที่รักษาไม่หาย นักวิชาการด้านวัฒนธรรมป๊อปที่ไม่ให้อภัย เว็บบาโฮลิคที่มีเสน่ห์อย่างละเอียด”
