ในร่างพระราชบัญญัติการเคหะ (แก้ไข) ที่ยื่นโดยกระทรวงการก่อสร้างและได้รับการอนุมัติจากรัฐบาล รายงานต่อรัฐสภาเพื่อเสนอให้รวมอยู่ในแผนงานนิติบัญญัติของรัฐสภาในปี 2566 กระทรวงการก่อสร้างได้ยื่นข้อเสนอเพิ่มเติมข้อบังคับใหม่ เกี่ยวกับระยะเวลาการถือครองอพาร์ทเมนท์แทนการถือครองระยะยาวเช่นปัจจุบัน

เมื่อเผยแพร่ข้อเสนอนี้ ได้รับการวิจารณ์ที่หลากหลายจากผู้เชี่ยวชาญด้านทรัพย์สินและผู้อยู่อาศัย อย่างไรก็ตาม กรมการจัดการตลาดที่อยู่อาศัยและอสังหาริมทรัพย์ (กระทรวงการก่อสร้าง) กล่าวว่าข้อเสนอนี้อิงจากประสบการณ์ของหลายประเทศทั่วโลก

ในประเทศต่างๆ ทั่วโลก เช่น จีน สิงคโปร์ ไทย อังกฤษ… กำหนดระยะเวลาการเป็นเจ้าของอาคารอพาร์ตเมนต์แล้ว สิทธิการใช้ที่ดินที่จำกัด ราคาบ้านสูง พื้นที่ที่ดินสร้างได้ต่ำ อาคารเสื่อมโทรมตามกาลเวลา…เป็นสาเหตุของความล่าช้านี้

ประเทศจีนไม่ได้ออกกรรมสิทธิ์ถาวรให้กับที่ดินหรืออพาร์ทเมนท์ แต่ถูกควบคุมโดยรัฐผ่านกฎระเบียบการใช้ที่ดิน ในบทความเกี่ยวกับ China Lawyer Blog นายโดนัลด์ ซี. คลาร์ก ศาสตราจารย์ด้านกฎหมาย ผู้เชี่ยวชาญในประเทศจีนที่โรงเรียนกฎหมายมหาวิทยาลัยจอร์จ วอชิงตัน กล่าวว่าตั้งแต่กลางทศวรรษ 1990 รัฐบาลจีน – เจ้าของที่ดินทั้งหมด – ขาย สิทธิการเช่าระยะยาวในแปลงที่ดินหรือที่เรียกว่า “สิทธิการใช้ที่ดิน” เป็นเวลาสูงสุด 70 ปีสำหรับการใช้งานที่อยู่อาศัย 40 ปีสำหรับการใช้งานเชิงพาณิชย์และ 50 ปีสำหรับวัตถุประสงค์อื่นทั้งหมด

สิทธิ์ในทรัพย์สินเหล่านี้คล้ายกับการเช่าระยะยาวในประเทศตะวันตก: เจ้าของบ้านสามารถขายกรรมสิทธิ์ได้ แต่เมื่อรัฐบาลเพิกถอนกรรมสิทธิ์ พวกเขาจะชดเชยให้คุณ

อาคารในกรุงปักกิ่ง (ภาพ: รอยเตอร์)

ตามรายงานของ ChinaSMACK หลังจากหมดระยะเวลาการใช้ที่ดิน 70 ปี ที่ดินจะถูกส่งคืนกลับประเทศ และโครงสร้างบนที่ดินจะยังคงเป็นทรัพย์สินของเจ้าของ อย่างไรก็ตาม “ผิวหนังหายไป ผมรู้ว่าต้องติดที่ไหน” การสูญเสียสิทธิ์การใช้ที่ดินหมายถึงการสิ้นสุดการเป็นเจ้าของอาคารทั้งหมด

ตามบทบัญญัติของมาตรา 22 ของกฎหมายการจัดการที่อยู่อาศัยในเมืองของจีน เมื่อเวลาที่ระบุไว้ในข้อตกลงการโอนสิทธิ์การใช้ที่ดินสิ้นสุดลง ผู้ใช้ที่ต้องการใช้ที่ดินต่อไปจะต้องยื่นคำขอขยายเวลาก่อนกำหนด ปี. การต่ออายุผู้ใช้บริการต้องลงนามในสัญญาโอนสิทธิการใช้ที่ดินฉบับใหม่ และชำระค่าธรรมเนียมการโอนสิทธิการใช้ที่ดินตามระเบียบ

ในสหราชอาณาจักร Just Landed กล่าวว่าในช่วงสองสามทศวรรษที่ผ่านมาอาคารอพาร์ตเมนต์ได้รับความนิยมเพิ่มขึ้นโดยเฉพาะในหมู่คนหนุ่มสาวและชาวเมืองและมีทางเลือกเพียงไม่กี่แห่ง ดังนั้น หากผู้คนต้องการใช้ชีวิตในตัวเมือง

บ้านส่วนใหญ่ในสหราชอาณาจักร (ไม่ว่าจะเป็นบ้านเดี่ยว ดูเพล็กซ์ ทาวน์เฮาส์ หรือทาวน์เฮาส์) จะขายเป็นโฉนดฟรี อย่างไรก็ตาม แฟลตส่วนใหญ่ในอังกฤษและเวลส์ขายแบบสิทธิการเช่า ซึ่งประกอบด้วยบ้านประมาณ 3 ล้านหลัง (ส่วนใหญ่อยู่ในเมืองและชายฝั่งทางใต้) ซึ่งหมายความว่าบุคคลหนึ่งสามารถเป็นเจ้าของอพาร์ตเมนต์ได้ แต่ไม่ใช่ที่ดินที่อพาร์ตเมนต์ตั้งอยู่ ระยะเวลาการเป็นเจ้าของจะมีอายุตามจำนวนปีที่ระบุไว้ในสัญญา เช่น 80 ถึง 100 ปีสำหรับอาคารเก่าและ 999 ปีสำหรับอาคารใหม่

ตามข้อมูลจากสยามลีเกิลในประเทศไทย อสังหาริมทรัพย์ ที่ดิน บ้าน อพาร์ตเมนต์หรืออพาร์ตเมนต์ทั้งหมดในประเทศนี้สามารถซื้อได้ในรูปแบบของกรรมสิทธิ์ขั้นสุดท้าย (สิทธิการเช่า) ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา 540 บัญญัติว่าอายุการเช่าอสังหาริมทรัพย์ต้องไม่เกิน 30 ปี

อย่างไรก็ตาม สามารถขยายระยะเวลา 30 ปีได้ ไม่มีสิทธิในการต่ออายุโดยปริยาย คู่สัญญาจะต้องดำเนินการต่ออายุสัญญาเช่าก่อนสิ้นสุดระยะเวลาเริ่มต้น บริษัทกฎหมาย Konrad Legal ของไทยกล่าวว่าการซื้ออพาร์ทเมนต์ให้เช่าในประเทศนั้นโดยทั่วไปถูกกว่าการซื้ออพาร์ทเมนต์ระยะยาว

ในสิงคโปร์ ผู้คนสามารถเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ได้สองรูปแบบ: ระยะยาว เป็นระยะเวลาไม่มีกำหนด (ฟรีโฮลด์) และระยะยาว (สิทธิการเช่า) ที่ดินถือครองกรรมสิทธิ์ คือ ที่ดินที่ถือครองโดยแท้จริงไม่มีกำหนดระยะเวลา ด้วยสัญญาเช่า กรรมสิทธิ์ในที่อยู่อาศัยมักจะ 99 ปีหรืออาจถึง 999 ปี โดยพื้นฐานแล้วนี่คือที่ดินที่เช่า ผู้อยู่อาศัยจะสูญเสียความเป็นเจ้าของเมื่อความเป็นเจ้าของหมดลง ต้องส่งคืนเจ้าของเดิม

HDB อพาร์ทเมนท์ในสิงคโปร์ (ภาพ: ANC)

75% ของที่ดินในสิงคโปร์เป็นของรัฐบาล บ้าน/อพาร์ตเมนต์ที่สร้างโดยเอกชนหรือรัฐบาลส่วนใหญ่ (เรียกว่าอพาร์ตเมนต์ HDB) ให้เช่า ในประเทศนี้ ผู้ซื้อบ้านเช่ายังคงมีสิทธิใช้บ้านเป็นหลักประกัน ตราบใดที่บ้านมีอายุการใช้งานประมาณ 30 ถึง 40 ปี ตาม Channel News Asia อพาร์ทเมนท์เหล่านี้มีอายุโดยทั่วไป 99 ปี ปัจจุบันจำนวนผู้ที่กำลังจะหมดวาระนี้เพิ่มขึ้น

อพาร์ตเมนต์แบบถือครองกรรมสิทธิ์ในสิงคโปร์ไม่จำเป็นต้องมีราคาแพงกว่าอพาร์ตเมนต์แบบมีเงื่อนไข ทั้งหมดขึ้นอยู่กับที่ตั้งของอพาร์ตเมนต์ ยูนิตที่มีชื่อจำกัดใน Central Business District (CBD) ของสิงคโปร์จะมีค่ามากกว่ายูนิตที่มีกรรมสิทธิ์ในเมือง Punggol ทางตะวันออกเฉียงเหนือ

มร.ลี เซียนลุง กล่าวสุนทรพจน์วันชาติสิงคโปร์ประจำปี 2561 ของเขา ยังให้ความมั่นใจกับผู้คนว่า 99 ปีนั้นยาวนาน สมมติว่าคุณซื้ออพาร์ตเมนต์ HDB เมื่ออายุสามสิบต้น ๆ หลังจาก 99 คุณจะแก่ขึ้น 130 ปี – ฉันเดาว่าคุณอาจจะไม่ต้องการอพาร์ทเมนต์นั้นอีกต่อไป หากคุณมีลูก พวกเขาก็แก่มากด้วย เกือบจะแก่แล้ว เช่นเดียวกับอพาร์ตเมนต์ในยุค 80 หรือ 90 และถ้าคุณมีหลาน หลานๆ ของคุณก็จะเป็นปู่ย่าตายาย” นายกรัฐมนตรีสิงคโปร์กล่าว “เจ้าของ HDB เพียงไม่กี่รายจะรอดจากสัญญาเช่าของพวกเขา” เขากล่าวเสริม

ตามรายงานของ Straits Times ไม่เพียงแต่อสังหาริมทรัพย์เพื่อการอยู่อาศัยเท่านั้น แต่ยังขายที่ดินของรัฐและเอกชนด้วยสัญญาเช่า 99 ปี ในสิงคโปร์ ตั้งแต่ปีพ.ศ. 2510 ที่ดินทั้งหมดที่ขายโดยรัฐบาลได้รับการให้เช่าเป็นเวลานานถึง 99 ปี

ผู้เขียน : Ha Thanh – Tran Thao