ตั้งแต่ปี 2020 ตลาดอสังหาริมทรัพย์ (อสังหาริมทรัพย์) แสดงราคาไข้ ต้นตอของไข้ราคาครั้งนี้คือระบบกฎหมายมีช่องโหว่และทับซ้อนอยู่มาก โดยเฉพาะ พ.ร.บ.ที่ดินปี 2556 ที่แก้ไขไม่ทันทำให้การอนุมัติโครงการหยุดชะงัก การขาดแคลนโครงการเป็นสาเหตุของไข้ราคา

นอกจากนี้ยังมีเหตุผลโดยตรงว่าทำไมภาคอสังหาริมทรัพย์จึงใช้ประโยชน์จากสถานการณ์เพื่อกระตุ้นราคาให้เป็นกระแสตลาด โดยมีข่าวลือเกี่ยวกับแนวคิดการวางผังเมือง โครงการโครงสร้างพื้นฐาน ฯลฯ ชั้นซึ่งสร้าง “อสังหาริมทรัพย์” “ตลาดคางคก” เผยแพร่ข้อมูลเกี่ยวกับการซื้อภาพวาดการขายและการขโมยอสังหาริมทรัพย์ที่นี่และที่นั่น

มองจากภายนอก โลกธุรกิจการค้าและบริการขาดรายได้หลังต้องหยุดงานนานจากความโดดเดี่ยวและต่อสู้กับโควิด ตอนนี้พวกเขาได้ยินข่าวที่น่าตื่นเต้นเกี่ยวกับการลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์ พวกเขาก็ได้รับประโยชน์อย่างมากจากไข้ราคา พวกเขาคิดเช่นกัน แต่ในความเป็นจริงไข้ราคานี้เป็นเพียง “เทียม” ซึ่งระดับราคานี้สูงกว่ารายได้ของชนชั้นกลางที่ต้องการมีบ้านเพื่ออยู่อาศัยและให้บริการภาคอสังหาริมทรัพย์เป็นหลัก

ผู้คนทั่วโลกมักใช้ดัชนีเท่ากับอัตราส่วนของราคาบ้านเฉลี่ยต่อเงินเดือนพนักงานโดยเฉลี่ยเพื่อวัดประสิทธิภาพของตลาดอสังหาริมทรัพย์ ประเทศในยุโรปและอเมริกาเหนือมีดัชนีนี้อยู่ระหว่าง 2 ถึง 4 สมมติว่าคนงานแต่ละคนสามารถประหยัดเงินได้ 25% ของเงินเดือนเพื่อจ่ายค่าที่พัก กล่าวคือหลังจาก 4 ปี เขาจะประหยัดเงินค่าจ้างทั้งปีสำหรับบ้าน พวกเขาสามารถซื้อบ้านได้หลังจาก 8 ปีเมื่อดัชนีเป็น 2 และหลังจาก 16 ปีเมื่อดัชนีเป็น 4 ดัชนีนี้ในประเทศไทยถัดจากเราก็มีเพียง 7 เท่านั้น

ในเวียดนามดัชนีนี้มีความยาวถึง 25 ตามการคำนวณข้างต้น หลังจาก 100 ปีคนงานสามารถซื้อบ้านได้ ในช่วงที่อสังหาริมทรัพย์กำลังเป็นไข้เมื่อเร็วๆ นี้ บทความหนึ่งยังคำนวณเบื้องต้นว่าดัชนีนี้มีค่าถึง 30 ซึ่งหมายความว่าต้องใช้เวลาทำงานถึง 120 ปีในการซื้อบ้าน ที่อยู่อาศัยเพื่อสังคมยังหายากมากที่จะหาซื้อ

จากนี้จะเห็นได้ว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่อยู่อาศัยในเวียดนามไม่ได้ให้บริการแก่คนงานแต่ให้บริการแก่เศรษฐีอสังหาริมทรัพย์ รัฐต้องปฏิรูปตลาดที่อยู่อาศัยในทิศทางลดราคาให้สอดคล้องกับรายได้ของชนชั้นกลาง

หลังจากควบคุมการแพร่ระบาดของโควิดได้ สถานการณ์ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในเวียดนามคลี่คลายอย่างรวดเร็วเกินไป เนื่องจากผลกระทบจากสถานการณ์ภายนอก เนื่องจากขาดการจัดการที่ครอบคลุมและเป็นเอกภาพของตลาดอสังหาริมทรัพย์ในเวียดนาม โครงการอสังหาริมทรัพย์ในภาคการพัฒนาและการลงทุน การจัดหาที่ดินสำหรับโครงการด้านทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อม การจัดหาเงินทุนสินเชื่อในภาคการธนาคาร การจัดหาเงินทุนและพันธบัตรในภาคการเงิน การจัดการในอุตสาหกรรมก่อสร้าง) นักข่าวถามความคิดเห็นของฉันเกี่ยวกับภาพลักษณ์ของตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปัจจุบัน ฉันตอบว่าแค่ภาพก็อธิบายยาก แต่ต้องใช้ฟิล์มในการอธิบาย

โดยสรุปปัจจุบันการเข้าถึงแหล่งสินเชื่อทำได้ยากขึ้น นอกจากช่องทางสินเชื่อแล้วยังมีช่องทางการออกหลักทรัพย์และตราสารหนี้ อย่างไรก็ตาม อย่างที่เราทราบกันดีว่านักลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์รายใหญ่หลายรายฉวยโอกาสจากการขาดการจัดการที่เข้มงวดในการออกหุ้นและพันธบัตรที่ผิดกฎหมาย คดีอาชญากรรมสำคัญหลายคดีจึงเกิดขึ้น

เมื่อเร็วๆ นี้ ธนาคารแห่งประเทศเวียดนามได้ออกมติ 1812/QD-NHNN (24 กันยายน) เพิ่มเพดานอัตราดอกเบี้ยเงินฝาก นี่เป็นการตัดสินใจทางการเมืองเพื่อดึงดูดเงินจากตลาดไปยังธนาคารพาณิชย์

ดังนั้น โครงการอสังหาริมทรัพย์ที่ไม่ได้รับอนุมัติหมายความว่าการจัดหาที่ดินถูกปิดกั้น และวิกฤติสินเชื่อยังทำให้เงินลงทุนคับคั่งอีกด้วย นักลงทุนในโครงการอสังหาริมทรัพย์มีช่องทางเดียวในการออกหุ้นกู้ แต่ช่องทางนี้ก็ประสบปัญหาในบริบทที่กล่าวมาข้างต้นเช่นกัน นักลงทุนจำนวนมากใช้จ่ายเงินจำนวนมากในการจัดทำโครงการ แต่โครงการยังคงหยุดนิ่งไม่เห็นโอกาสที่จะได้เงินสด

ในขณะเดียวกัน หลายๆ ความเห็นกล่าวถึงสถานการณ์ของตลาดอสังหาริมทรัพย์ในจีน นั่นคือ ไม่สามารถขายทรัพย์สินได้ นักลงทุนอาจไม่ได้รับเงินเพื่อชำระคืนสินเชื่อที่ยืมมา แม้จะออกหุ้นกู้แต่ก็ไม่มีเงินพอที่จะจ่ายทั้งเงินต้นและดอกเบี้ย นักลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์จำนวนมากที่ล้มละลายจะส่งผลกระทบต่อธนาคารและผู้ซื้อหุ้นและพันธบัตร

ควรชี้แจงในที่นี้ว่าไม่มีประเทศใดในโลกที่ตั้งคำถามเกี่ยวกับการช่วยเหลือบริษัทอสังหาริมทรัพย์ เนื่องจากตลาดอสังหาริมทรัพย์ถือเป็นตลาดสินค้าโภคภัณฑ์อีกประเภทหนึ่ง สิ่งเดียวคือโครงการอสังหาริมทรัพย์มีการกู้ยืมสินเชื่อหรือเงินทุนจำนวนมากจากหุ้นและพันธบัตร เฉพาะเมื่อหนี้เสียของโครงการอสังหาริมทรัพย์สร้างความเสียหายต่อตลาดสินเชื่อและตลาดหุ้นเท่านั้นที่รัฐจะตั้งคำถามเกี่ยวกับการแก้ปัญหาหนี้เสียเหล่านี้เพื่อรักษาเสถียรภาพของตลาดการเงินซึ่งเป็นปัจจัยชี้ขาดในการสร้างเสถียรภาพของเศรษฐกิจมหภาค

ในประเทศจีนก็เช่นกัน ปัญหาของตลาดอสังหาริมทรัพย์ได้รับการพูดถึงมาเป็นเวลานาน และในเดือนตุลาคม หน่วยงานจัดการได้ประกาศ 16 มาตรการพร้อมกันเพื่อพัฒนาตลาด ไม่ใช่แค่คำว่า “กู้ภัย” ที่ยังคงใช้บ่อย

กลับมาที่เรา มีปรากฏการณ์ที่นักลงทุนโครงการอสังหาริมทรัพย์หลายรายต้องขายอสังหาริมทรัพย์ในราคาลดพิเศษเพื่อปฏิบัติตามหน้าที่ในการชำระคืนเงินกู้เพื่อการลงทุน ซึ่งเป็นเรื่องปกติตามกลไกของตลาด ความยากของธุรกิจอสังหาฯ อยู่ที่ระดับนี้เท่านั้น แม้จะน่ากังวล แต่ไม่ถึงจุดที่ไม่มีทางออก แม้ว่าทุนเงินกู้จะตกเป็นหนี้เสียก็ตาม นอกจากนี้ ปัจจุบันนายกรัฐมนตรีได้จัดตั้งคณะทำงานเพื่อตรวจสอบ กระตุ้น และชี้แนะ เพื่อขจัดปัญหาอุปสรรคในการดำเนินโครงการอสังหาริมทรัพย์ของท้องถิ่นและภาคธุรกิจ

เมื่อเร็ว ๆ นี้ ธนาคารของรัฐมีการจัดการตลาดสินเชื่อค่อนข้างดี โดยเฉพาะอย่างยิ่งกฎระเบียบที่เข้มงวดเกี่ยวกับการจำนอง หนี้เสียของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ไม่น่าจะส่งผลลบต่อตลาดสินเชื่อ

ปัญหาที่เหลือคือตลาดหุ้นและตลาดตราสารหนี้ มีการจัดการกับผู้ส่งสัญญาณที่ผิดกฎหมายแล้ว สำหรับ บริษัท ที่ออกตามกฎหมายพวกเขาจะปฏิบัติตามข้อผูกพันตามสัญญา

จากแนวทางข้างต้น ผมคิดว่า เวียดนามควรปฏิบัติตามหลักการสากล เราใช้กลไกตลาดมาตั้งแต่ปี 2534 กว่า 30 ปีแล้ว ประชาชน องค์กรทางสังคมที่เป็นตัวแทนของประชาชนและนักธุรกิจควรเข้าใจกฎเกณฑ์ทั้งหมดของกลไกตลาดและรับผิดชอบต่อพฤติกรรมการซื้อขายของตนเอง

รัฐหยิบยกประเด็นการช่วยเหลือวัตถุบางอย่างก็ต่อเมื่อพฤติกรรมทางธุรกิจของหัวข้อนี้มีแนวโน้มที่จะก่อให้เกิดอันตรายต่อเศรษฐกิจอย่างไม่อาจแก้ไขได้ในประการแรก โดยทำให้เกิดความไม่มั่นคงของเศรษฐกิจมหภาค รัฐอาจพิจารณากรณีผลกระทบที่เป็นของกลุ่มเปราะบาง การแก้ปัญหาของรัฐยังอิงกลไกตลาดโดยสามารถกู้เงินมาแก้ปัญหาได้และต้องจ่ายคืนเป็นงบประมาณของรัฐ

ถ้ามีคนทำธุรกิจแล้วเสียเงินแล้วเรียกร้องให้รัฐช่วย มันไม่ใช่กลไกตลาด พูดอย่างนี้ให้เห็นว่าอสังหาฯต้องลำบากแต่ช่วยตัวเองรัฐก็ช่วยไม่ได้ รัฐจะหาทางออกเพื่อกอบกู้เศรษฐกิจก็ต่อเมื่อหนี้เสียจากโครงการอสังหาริมทรัพย์ทำให้เศรษฐกิจมหภาคขาดเสถียรภาพ

ตลาดอสังหาริมทรัพย์ของเวียดนามยังมีข้อบกพร่องหลายประการ ตั้งแต่กฎหมาย เครื่องมือการจัดการ ไปจนถึงความต้องการของตลาด เมื่อตลาดมีสภาพคล่องต่ำ รัฐสามารถปฏิรูปอย่างจริงจังเพื่อให้มีตลาดที่อยู่อาศัยที่มีประสิทธิภาพมากขึ้น ยั่งยืนมากขึ้น และสำหรับคนทำงานส่วนใหญ่

ส่วนโฟกัสหวังว่าจะได้รับความคิดเห็นของคุณเกี่ยวกับเนื้อหาของบทความ ไปที่ส่วนความคิดเห็นและแบ่งปันความคิดของคุณ ขอบคุณ!