(KTSG Online) – ในขณะเดียวกัน สินค้าคงคลังของบริษัทอสังหาริมทรัพย์เพิ่มขึ้นอย่างมาก สภาพคล่องถูกปิดกั้น แต่มีเพียงไม่กี่บริษัทที่ลดราคาขายเพื่อแก้ปัญหา เมื่อพิจารณาจากฉากหลังของตลาดในปัจจุบัน ผู้เชี่ยวชาญหลายคนเชื่อว่ามีเหตุผลเล็กๆ น้อยๆ ว่าทำไมบริษัทต่างๆ จึงอยู่ในสถานะ “ดิ้นรน” เช่นนี้

ไม่ใช่เรื่องง่ายที่จะชำระสภาพคล่องด้วยส่วนลด

ในช่วงปลายปีที่แล้ว สภาพคล่องของตลาดอสังหาริมทรัพย์ถูกปิดกั้นหลังจากทรงตัวในระดับต่ำมาหลายเดือน ผู้เชี่ยวชาญด้านอสังหาริมทรัพย์ได้ดำเนินการแก้ไขปัญหาอย่างเร่งด่วนหลายอย่าง เช่น การเพิ่มส่วนลดการขายอย่างมากด้วยความปรารถนาที่จะรวบรวมเงินสดอย่างรวดเร็ว ชำระค่าใช้จ่าย และโดยเฉพาะอย่างยิ่งหนี้ที่ค้างชำระ

ดูเหมือนว่าการตัดสินใจครั้งนี้จะทำให้เกิดกระบวนการลดราคาสินค้าอสังหาริมทรัพย์ แต่ไม่เลย หลายบริษัทไม่ได้ลดราคาขาย แต่ใช้นโยบายกระตุ้นการขาย โซลูชันทางเทคนิคควรช่วยแก้ปัญหาเงินสดฉุกเฉิน

โดยเฉพาะอย่างยิ่งในเดือนธันวาคม 2022 Novaland Group ใช้ส่วนลด 40-50% สำหรับมูลค่าผลิตภัณฑ์สำหรับผู้ซื้อที่ชำระเงินสด 100% หลังจากนั้น บริษัทหลายแห่งเช่น Hung Thinh, Dat Xanh, An Gia… ยังใช้นโยบายการขายพิเศษตั้งแต่ส่วนลดไปจนถึงผลกำไรที่สูงสำหรับนักลงทุน อย่างไรก็ตาม โซลูชันเหล่านี้ไม่ได้ผลเนื่องจากสภาพคล่องยังไม่ดีขึ้น

ลูกค้าหลายคนกล่าวว่าด้วยนโยบายนี้ โดยพื้นฐานแล้วมูลค่าสัมบูรณ์ของผลิตภัณฑ์จะไม่ลดลง ผู้ซื้อจะได้รับส่วนลดสำหรับผลิตภัณฑ์ที่มีราคาสูงเท่านั้น นอกจากนี้ เพื่อใช้ประโยชน์จากส่วนลดนี้ ผู้ซื้อต้องใช้เงินมากขึ้นสำหรับการชำระเงินครั้งเดียว ดังนั้นประสิทธิภาพของการลงทุนจึงไม่ได้รับการปรับให้เหมาะสม

Ms. Ha Thu (Thu Duc City) ผู้ซึ่งได้รับการแนะนำให้รู้จักกับราคาซื้อโครงการพร้อมส่วนลด 50% ใน Dong Nai กล่าวว่าเพื่อรับส่วนลด 50% นั้นจะต้องชำระห้องชุดเกือบทั้งหมด แรงจูงใจนี้ไม่สมเหตุสมผลนักในสภาพแวดล้อมปัจจุบัน เมื่อนักลงทุนส่วนใหญ่ไม่ต้องการลงเงินทุนในโครงการที่มีราคาสูงและเสี่ยงต่อสภาพคล่อง อีกทั้งด้วยอัตราดอกเบี้ยที่สูงในปัจจุบันยังไม่ใช่เวลาที่เหมาะสมในการลงทุนในลักษณะนี้

“เมื่อซื้อโครงการอสังหาริมทรัพย์ ไม่ว่าจะเป็นเพื่อที่อยู่อาศัยหรือเพื่อการลงทุน ลูกค้ามักจะพึ่งพาการสนับสนุนสินเชื่อจากธนาคารและการชำระเงินที่ตรงเวลาเสมอเพื่อจำกัดความเสี่ยง ปัจจุบัน ถ้ามีเงินเหลือใช้ คนจำนวนมากกำลังรอให้ตลาดมีเสถียรภาพและธุรกิจต่าง ๆ เพื่อแก้ไขปัญหาทางการเงินที่ค้างคาก่อนที่จะเข้าร่วมกลุ่ม” Thu อธิบาย

ผู้เชี่ยวชาญหลายคนเชื่อว่าการลดต้นทุน ปรับปรุงเครื่องจักร และลดขนาดผลิตภัณฑ์สามารถช่วยให้บริษัทกำหนดเป้าหมายกลุ่มลูกค้าที่มีการเงินว่างเพื่อแก้ปัญหากระแสเงินสดในทันที นี่เป็นสภาวะในอุดมคติที่บริษัทต่างๆ คาดหวังไว้ แต่การจะได้ผลนั้นยังคงขึ้นอยู่กับปัจจัยด้านอุปสงค์และอุปทาน

ปัจจุบัน สภาพคล่องของตลาดที่อยู่อาศัยลดลงอย่างรวดเร็วหลังจากมาตรการควบคุมสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยหลายชุด ลูกค้าหลายรายที่ชำระแล้ว 15-30% ของมูลค่าสัญญาต้องการโอนเร็วเพราะอัตราดอกเบี้ยปรับสูงขึ้น ขณะที่ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ยังคงประสบปัญหากระแสเงินสดและรอการสนับสนุนจากนักการเมือง

เหตุใดการปรับโครงสร้างราคาจึงเป็นเรื่องยาก

สถิติล่าสุดจาก Vietnam Association of Realtors (VAR) แสดงให้เห็นว่าตลาดมีผลิตภัณฑ์ประมาณ 100,000 รายการในกลุ่มสภาพคล่องต่ำ ซึ่งส่วนใหญ่อยู่ในกลุ่มระดับไฮเอนด์ สินค้าคงคลังนี้เทียบเท่ากับช่วงปี 2554-2556 และยากที่จะรับเข้าสู่ตลาดเนื่องจากราคาสูงเกินไป ไม่เหมาะกับความต้องการของคนส่วนใหญ่

นาย Nguyen Van Dinh ประธาน VAR กล่าวว่า หากผลิตภัณฑ์ 100,000 รายการเหล่านี้เป็นอพาร์ตเมนต์ราคาประมาณ 2 พันล้านดองเวียดนามแทนที่จะเป็น 6-7 พันล้านดองต่อชิ้น ก็เหมาะสำหรับผู้ที่ต้องการเงินดาวน์อย่างแท้จริง ดังนั้นจึงจำเป็นต้องมีนโยบายที่เอื้อให้ผู้ลงทุนสามารถปรับสมดุลและนำเสนอสินค้าในราคาที่เหมาะสม

หน่วยวิจัยตลาดหลายแห่งยังกล่าวอีกว่า นักลงทุนควรพิจารณาทางเลือกต่างๆ เช่น การลดราคาขาย การยอมรับการขายที่ขาดทุน หรือการขายสินทรัพย์เพื่อชำระหนี้ นี่เป็นข้อความที่รัฐบาลและธนาคารแห่งรัฐได้ส่งไปยังบริษัทต่างๆ ในการประชุมเกี่ยวกับการขจัดปัญหาในตลาดอสังหาริมทรัพย์ในช่วงเวลาที่ผ่านมา

การที่บริษัทต่างๆยังคงรักษาระดับราคาในระดับสูงต่อไปอาจสร้างความยากลำบากต่อโครงสร้างของผลิตภัณฑ์ในตลาด สิ่งนี้ทำให้ความไม่สมดุลของอุปสงค์และอุปทานยังคงมีอยู่ และนโยบายการสร้างที่อยู่อาศัยสำหรับผู้มีรายได้น้อยก็ได้รับผลกระทบเช่นกัน

Mr. Dao Phuc Tuong ผู้อำนวยการ Vietnam Alpha Fund แบ่งปันมุมมองของเขาในงานสัมมนา “Investment Spotlight 2023” ล่าสุด กล่าวว่ามี “เหตุผลที่ยุ่งยาก” สามประการสำหรับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่จะไม่ลดราคาอสังหาริมทรัพย์เพื่อเพิ่มรายได้ และชำระหนี้คงค้าง

ประการแรก นักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ส่วนใหญ่ในเวียดนามมี เหล่านี้คือนักลงทุนที่ซื้ออสังหาริมทรัพย์โดยตรงจากนักลงทุนหรือที่เรียกว่านักลงทุน F0 เมื่อราคาลดลงนักลงทุนเหล่านี้เป็นลูกค้ารายแรกที่ทำกำไรซึ่งทำให้นักลงทุนหยุดชั่วคราว

“จุดหลงผิด” ประการที่สองเกี่ยวข้องกับหลักประกัน 70% ของมูลค่าหลักประกันของธนาคารเป็นอสังหาริมทรัพย์ ดังนั้น การลดราคาขายจะส่งผลต่อมูลค่าหลักประกันของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ของธนาคาร เมื่อมูลค่าของหลักประกันลดลง ธนาคารจะต้องมีธุรกิจเพิ่มเติม แต่ในปัจจุบันนี้เป็นข้อกำหนดที่ยากมากที่จะปฏิบัติตาม

ประการที่สามคือความถูกต้องตามกฎหมายของอสังหาริมทรัพย์ โครงการอสังหาริมทรัพย์หลายโครงการมีปัญหาด้านกฎหมาย ดังนั้น แม้ว่าราคาจะลดลง บริษัทต่างๆ ก็ยังไม่สามารถขายได้ในสภาพแวดล้อมทางธุรกิจปัจจุบัน

“นี่คือเหตุผล 3 กลุ่มหลักที่เกี่ยวข้องกับการตัดสินใจลดราคาขายในตลาดหลัก นอกจากนี้ ยังมีเหตุผลอื่นๆ เช่น การเพิ่มขึ้นของต้นทุนสินค้า เมื่อเราต้องการเงินสด เราต้องลดราคาเพื่อดำรงชีวิต แต่ก็มีปัจจัยที่ยุ่งยากระหว่างบริษัทต่างๆ ที่ต้องพิจารณาจริงๆ ก่อนตัดสินใจลดราคา” เตืองกล่าว

ในขณะเดียวกัน ที่ฟอรัมการลงทุนเมื่อเร็วๆ นี้ คุณ Hoang Nguyet Minh ผู้จัดการอาวุโสฝ่าย Savills Commercial Lease Division กล่าวว่าค่าใช้จ่ายในการประมูลที่ดิน ต้นทุนปัจจัยการผลิต และต้นทุนทุนเพิ่มขึ้นเช่นกัน เนื่องจากระยะเวลาทางกฎหมายที่ขยายออกไป ซึ่งทำให้บริษัทต่างๆ ไม่สามารถปรับโครงสร้าง ขาย. ราคา.

ตามที่เธอพูด เวลาระหว่างการอนุมัตินโยบายการลงทุนและการได้รับใบอนุญาตก่อสร้างอาจใช้เวลาสองปีหรือสามปี ทำให้ช่วงนี้เงินทุนยังคงไหลเข้าโครงการแต่ผู้ลงทุนไม่มีแหล่งรายได้จึงมีช่องทางเดียวในการคืนต้นทุนคือการเพิ่มราคาขาย ส่งผลให้ราคาขายอพาร์ทเมนต์และทาวน์เฮาส์สูงขึ้น และนำไปสู่สถานการณ์ที่บางโครงการขายได้ช้ามากแต่ไม่มีทีท่าว่าราคาขายจะลดลง

“เมื่อขายโครงการบ้านได้แล้ว นักลงทุนจะไม่เหลืออะไรเลย เหตุใดจึงลดราคาในเมื่อเป็นแหล่งรายได้สุดท้ายสำหรับโครงการที่ปรับใช้ หากขายไม่ได้ นักลงทุนจำนวนมากก็พร้อมที่จะถือครองสินค้า รอให้ตลาดฟื้นตัว ไม่ใช่ลดราคา” มินห์กล่าว