ข้อมูลจาก Ho Chi Minh City Real Estate Association (HoREA) แสดงให้เห็นว่าในนครโฮจิมินห์ในเวลาเพียง 3 ปี (2558-2561) มีโครงการบ้านเชิงพาณิชย์มากกว่า 126 โครงการที่ได้รับการยอมรับจากนักลงทุน เนื่องจากโครงการเหล่านี้ไม่เป็นไปตาม เงื่อนไขการมีที่ดินอยู่อาศัย 100% สิ่งนี้สร้างความเสียหายอย่างใหญ่หลวงต่อธุรกิจ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ และเศรษฐกิจ ทำให้รายได้งบประมาณของรัฐลดลง

สมมติว่าใน 126 โครงการเหล่านี้ซึ่งมีการลงทุนเฉลี่ย 1 ล้านล้านด่ง รวมมูลค่าการลงทุนทั้งหมด 126 ล้านล้านด่ง รัฐจะสูญเสียภาษีมูลค่าเพิ่ม (10%) ของมูลค่า 12.6 ล้านล้านด่องของทองแดงจากทองแดง หากโครงการเหล่านี้มีกำไร 20% โดยมีกำไร 25.2 ล้านล้านดอง รัฐจะสูญเสียรายได้ CIT มากกว่า 5 ล้านล้านดอง (20%) โดยไม่รวมแหล่งรายได้อื่นหลังจากโครงการ

บริษัทอสังหาริมทรัพย์แห่งหนึ่งในนครโฮจิมินห์กล่าวว่าหลังจากผ่านไป 6 ปี บริษัทตกอยู่ภายใต้แรงกดดันอย่างมากเมื่อไม่มีแหล่งที่มาของรายได้ กองทุนที่ดินมีอยู่แต่ไม่สามารถดำเนินการได้เนื่องจากขั้นตอน “มากเกินไป” เหนือสิ่งอื่นใด ในปีนี้ ในบริบทของวิกฤติสินเชื่อนั้นยิ่งยากขึ้นไปอีก ธุรกิจต่างๆ ต้องกดดันตัวเอง ลดขนาดลง เพื่อปรับตัวให้เข้ากับสภาพแวดล้อมใหม่ อย่างไรก็ตาม มาตรการล่าสุดของรัฐบาลและนครโฮจิมินห์ได้สั่นคลอนความเชื่อมั่นของภาคธุรกิจบางส่วนในการขจัดปัญหาและอุปสรรคที่มีมานานหลายปีอย่างรวดเร็ว

ในขณะเดียวกัน ดร. Su Ngoc Khuong ผู้เชี่ยวชาญจาก Savills Vietnam ยอมรับว่าวิกฤติสินเชื่อของรัฐบาลและอัตราดอกเบี้ยธนาคารที่สูงขึ้นส่งผลกระทบต่อทุกอุตสาหกรรม รวมถึงภาคอสังหาริมทรัพย์ ในความเป็นจริงตลาดอสังหาริมทรัพย์ประสบปัญหาทางกฎหมายมาหลายปี ดังนั้นปัญหาทางการเงินจึงเป็นเพียงปัจจัยหนึ่งที่ทำให้สถานการณ์นี้ยากขึ้น

“เพื่อให้ตลาดฟื้นตัวอย่างแข็งแกร่ง จำเป็นต้องมีกฎหมายรองรับในการพัฒนาโครงการสำหรับบริษัทต่าง ๆ ในอนาคตอันใกล้ หวังว่าคอขวดเหล่านี้จะถูกขจัดออกไปในไม่ช้า เพื่อสร้างสภาพแวดล้อมที่เอื้ออำนวยต่อธุรกิจที่ดี สะดวกยิ่งขึ้นสำหรับ นักลงทุนไปพร้อมกับการแก้ปัญหาที่อยู่อาศัยของคนส่วนใหญ่” ควง กล่าว

เศรษฐกิจและการเงินของเวียดนามในอนาคตจะได้รับผลกระทบอย่างมากจากผลกระทบของความผันผวนในโลก ดังนั้นตลาดอสังหาริมทรัพย์ก็จะได้รับผลกระทบไปด้วย

เกี่ยวกับตลาดในปี 2566 ผู้เชี่ยวชาญจาก Savills คาดการณ์ว่าตลาดจะเปลี่ยนแปลงอย่างระมัดระวัง ส่วนที่อยู่อาศัยจะยังคงรักษาสภาพคล่องในระดับที่มั่นคง อย่างไรก็ตาม อุปทานมีจำกัดและยังขาดสินค้าราคาย่อมเยา ส่วนเช่นอสังหาริมทรัพย์เพื่อการอุตสาหกรรมและสำนักงานยังคงทำงานได้ดี

นอกจากนี้ โครงการที่ยังไม่เสร็จจะต้องถูกเบิกจ่ายเพื่อดำเนินการก่อสร้างต่อไป สร้างอุปทานใหม่สำหรับตลาด โดยไม่ทำให้งานของผู้ซื้อยุ่งยาก สำหรับโครงการทางกฎหมายที่มีคุณสมบัติครบถ้วนที่จะยืมและดำเนินการให้เสร็จสิ้น ควรพิจารณาการให้ยืมเงินลงทุน… ในขณะเดียวกัน บริษัทต่างๆ ควรเสริมเงินทุนจาก FDI กองทุนรวมเพื่อการลงทุน หรือกิจการร่วมค้าอื่นๆ เพื่อแก้ปัญหาทางการเงินที่ยากลำบาก

“หวังว่าคณะทำงานของนายกรัฐมนตรีจะสะสางปัญหาต่างๆ ได้อย่างรวดเร็ว รวมถึงปัญหาทางกฎหมายที่ค้างค้างของโครงการในช่วงเวลาที่ผ่านมา ซึ่งจะเป็นการสร้างความไว้วางใจให้กับนักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์” คุอง กล่าว

ทุนและความท้าทายกองทุนที่ดินของตัวเอง

จากข้อมูลของ Savills ในช่วง 3 ไตรมาสแรกของปี 2565 กลุ่มธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ เช่น ที่พักอาศัย อาคารพาณิชย์ อุตสาหกรรม และรีสอร์ท ล้วนมีการฟื้นตัวหลังจากได้รับผลกระทบจากการแพร่ระบาดเป็นเวลานาน ดัชนีในแง่ดีในแต่ละกลุ่มแสดงให้เห็นถึงความสนใจที่แข็งแกร่งของนักลงทุนรวมถึงศักยภาพในการเติบโตของภาคอสังหาริมทรัพย์

อย่างไรก็ตาม ภาพการฟื้นตัวของตลาดอสังหาฯ นั้น นอกจากจะเต็มไปด้วยสีสันที่สดใสแล้ว ประการแรกคือปัญหาของอุปทานที่จำกัด ผลิตภัณฑ์ใหม่ในตลาดมีมูลค่าสูงเป็นหลัก ประการที่สองคือจากมุมมองทางการเงิน รวมถึงการเข้มงวดของสินเชื่อโดยระบบธนาคาร กระทรวงการคลังคุมเข้มหุ้นกู้และขึ้นดอกเบี้ย

ประการที่สาม จากมุมมองของการพัฒนาโครงการ ปัญหาคอขวดทางกฎหมายในระยะยาวนำไปสู่ความยุ่งยากในการจัดหาตลาด ส่งผลกระทบต่อแผนการเงินของนักลงทุน ส่งผลให้ต้นทุนเพิ่มขึ้น ท้ายที่สุดเงินกองทุนที่ดินในการพัฒนาโครงการมีจำกัดมาก ซึ่งกระทบต่อความสามารถของผู้ลงทุนในการพัฒนาโครงการใหม่

เมื่อเร็ว ๆ นี้ หนึ่งในแนวโน้มที่เห็นได้ชัดเจนคือผลิตภัณฑ์ใหม่ ๆ กำลังย้ายออกจากศูนย์กลาง ซึ่งตั้งอยู่ใกล้ ๆ ซึ่งสามารถเข้าถึงไฟล์ลูกค้าจำนวนมากได้ในราคาที่เหมาะสม ความต้องการที่พักในเมืองใหญ่ ๆ ของเวียดนามยังคงสูงอยู่เสมอ โดยเฉพาะจากลูกค้าและครอบครัวที่อายุน้อย อย่างไรก็ตาม ราคาขายนั้นสูงเกินกว่าที่ผู้คนจะจ่ายได้ และรัฐบาลและระบบการเงินก็ไม่มีวิธีที่ยืดหยุ่นในการช่วยให้คนเหล่านี้ซื้อบ้านได้

ปัจจุบันผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์หลายรายเริ่มมีแผนพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยเพื่อสังคม นี่เป็นมาตรการเชิงบวกที่แสดงถึงความรับผิดชอบของบริษัทที่มีต่อสังคม แต่คำถามคือส่วนนี้สามารถรับประกันผลกำไรขั้นต่ำให้กับบริษัทต่างๆ ได้หรือไม่ ในขณะที่เงินทุนและกองทุนที่ดินของตัวเองยังคงเป็นความท้าทายที่สำคัญ

“เพื่อให้ผลิตภัณฑ์ที่อยู่อาศัยเพื่อสังคมเข้าถึงประชาชนอย่างแท้จริง ภารกิจสำคัญประการหนึ่งของหน่วยงานของรัฐคือการสร้างกองทุนที่ดินของตนเองโดยไม่มีปัญหาทางกฎหมายใดๆ เพื่อให้บริษัทต่างๆ พัฒนาโครงการได้อย่างสบายใจ” นายคู่กล่าว