ค่าเช่าที่ดินสูงขึ้น การเปิดจีนใหม่ไม่น่ากังวล

อสังหาริมทรัพย์เพื่ออุตสาหกรรมคาดว่าจะเป็นจุดสว่างที่ใหญ่ที่สุดในภาพลักษณ์อสังหาริมทรัพย์ของเวียดนามในปี 2566 แม้จะมีความท้าทายมากมาย รวมถึงแรงกดดันด้านการแข่งขันเพื่อดึงดูด FDI เนื่องจากค่าเช่าที่ดินที่สูงขึ้นและจีน ประเทศได้เปิดทำการอีกครั้งหลังจาก 3 ปีของ “การแยกและปลดปล่อยท่าเรือ”

โดยเฉพาะอย่างยิ่ง ราคาเช่าเฉลี่ยสำหรับที่ดินอุตสาหกรรมในภูมิภาคเศรษฐกิจหลักของภาคใต้ในปัจจุบันอยู่ที่ 159 เหรียญสหรัฐ/ตร.ม./รอบการเช่า และทางเหนืออยู่ที่ 112 เหรียญสหรัฐ/ตร.ม./รอบการเช่า ซึ่งราคานี้ถือว่าใกล้เคียงกับประเทศในภูมิภาค เช่น อินโดนีเซีย ฟิลิปปินส์ และไทย ทำให้บริษัทต่างชาติต้องคำนวณมากขึ้นก่อนตัดสินใจลงทุนในเวียดนาม

Ms. Trang Bui กรรมการผู้จัดการของ Cushman & Wakefield Vietnam กล่าวกับ Realtimes ว่านอกจากค่าเช่าที่ดินแล้ว นักลงทุนต่างชาติยังพิจารณาปัจจัยอื่นๆ อีกมากมายก่อนตัดสินใจลงทุน เวียดนามมีที่ตั้งทางยุทธศาสตร์เมื่อตั้งอยู่ระหว่างจีนและสิงคโปร์ ติดกับทะเลตะวันออก ซึ่งเป็นหนึ่งในพื้นที่หลักด้านการค้าทางทะเลของโลก เวียดนามยังเป็นประตูสู่ทะเลของลาว ภาคตะวันออกเฉียงเหนือของกัมพูชาและไทย และทางตะวันตกเฉียงใต้ของจีน ซึ่งตั้งอยู่ที่ทางแยกของเส้นทางเดินเรือและทางอากาศระหว่างประเทศ อำนวยความสะดวกทางการค้ากับประเทศต่างๆ ในภูมิภาคและของโลก ประมาณ 40% ของสินค้าที่ขนส่งจากมหาสมุทรอินเดียไปยังมหาสมุทรแปซิฟิกจะผ่านทะเลจีนใต้นี้ไปยังจีน ญี่ปุ่น เกาหลีใต้ และสหรัฐอเมริกา

ไม่ต้องพูดถึงว่าประเทศในเอเชียตะวันออกเฉียงใต้มีอำนาจเหนือในการดึงดูดผู้ผลิตจีน เนื่องจากต้นทุนที่ต่ำ การบริโภคภายในประเทศที่เพิ่มขึ้น และโครงสร้างพื้นฐานที่ได้รับการปรับปรุง โดยเฉพาะอินโดนีเซียและเวียดนามเป็นตลาดหลักในการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์เพื่อการอุตสาหกรรม

“สำหรับเวียดนามเพียงอย่างเดียว ความแข็งแกร่งยังสะท้อนให้เห็นในจำนวนแรงงานรุ่นใหม่ที่มีทักษะสูง ค่าใช้จ่ายที่ค่อนข้างต่ำ และสภาพแวดล้อมทางการเมืองที่มั่นคง ดังนั้นจึงยังเร็วเกินไปที่จะตัดสินว่าเวียดนามกำลังลดความน่าดึงดูดเพื่อดึงดูด FDI ให้ไหลเข้า” นางจางกล่าว

เกี่ยวกับการเปิดเศรษฐกิจจีนอย่างค่อยเป็นค่อยไป ซึ่งจะดึงดูดนักลงทุน สร้างแรงกดดันในการแข่งขันกับเวียดนาม ตัวแทนของ Cushman & Wakefield กล่าวว่า ไม่น่ากังวลมากนัก เนื่องจากประเทศกำลังมุ่งเน้นการพัฒนาอุตสาหกรรมที่มีมูลค่าเพิ่มสูงขึ้น นี่คือการบรรจบกันของบริษัทชั้นนำของโลกในด้านเซลล์แสงอาทิตย์ เครือข่าย 5G ปัญญาประดิษฐ์ การผลิตผลิตภัณฑ์ที่มีมูลค่าเพิ่มสูง ซึ่งหมายถึงรายได้ภาษีที่เพิ่มขึ้นสำหรับรัฐบาลด้วย นอกจากนี้ แรงผลักดันของจีนในการปรับปรุงสภาพแวดล้อมในเขตเมืองยังส่งผลต่อคลื่น FDI ที่หลั่งไหลออกนอกประเทศ

โครงสร้างพื้นฐานใหม่เป็นปัจจัยที่สำคัญที่สุด

แม้ว่าจะไม่กังวลมากนักเกี่ยวกับการขึ้นค่าเช่าที่ดินและแรงกดดันด้านการแข่งขันจากจีน เพราะเวียดนามยังมีข้อได้เปรียบในตัวเอง แต่ก็ยังมีปัญหามากมายในด้านอสังหาริมทรัพย์เพื่อการอุตสาหกรรมที่ต้องแก้ไข เช่น กองทุนที่ดินของตัวเองพร้อมที่จะปรับใช้กับ นักลงทุน กระบวนการกำหนดขั้นตอนเพื่อส่งเสริมการลงทุน… ให้ความสนใจเป็นพิเศษกับการวางแผนโดยละเอียด การจัดสรรโลจิสติกส์ การค้าและบริการ ศูนย์กลางของข้อมูล

“พื้นที่อุตสาหกรรมจะต้องเพิ่มขึ้นเพื่อให้ทันกับแนวโน้ม แต่ตามการเติบโตของอุปทาน เวียดนามยังต้องปรับปรุงปัจจัยหลายอย่างเพื่อดึงดูดนักลงทุนมากขึ้น ในหมู่พวกเขา โครงสร้างพื้นฐานเป็นปัจจัยหนึ่งแม้ว่า ราคาที่ดินอุตสาหกรรมเพิ่มขึ้น ความเร็วของการพัฒนาโลจิสติกส์ / โครงสร้างพื้นฐานยังไม่สอดคล้องกับการเพิ่มขึ้นนี้ เนื่องจากกระบวนการพัฒนาของการเปลี่ยนแปลงที่สำคัญในโครงสร้างพื้นฐานยังคงช้า ศักยภาพของนักลงทุนจะไม่สามารถตอบสนองความต้องการของตลาดทางเลือกอื่น ๆ ” นางสาวตรังกล่าว

นางสาวจาง บุย กล่าวว่า การใช้จ่ายด้านโครงสร้างพื้นฐานในเวียดนามค่อนข้างสูงเมื่อเทียบกับประเทศอื่นๆ ในภูมิภาค แต่เรายังมีหนทางอีกยาวไกลกว่าที่เราจะสามารถพัฒนาระบบขนส่งที่เป็นเอกภาพ ชัดเจน และโปร่งใสได้ ดังนั้นจึงจำเป็นต้องรักษาระดับการลงทุนนี้ต่อไป โดยเฉพาะอย่างยิ่ง ควรให้ความสนใจเป็นพิเศษกับการพัฒนาเครือข่ายถนน เครือข่ายการกระจายสินค้า และพลังงานทดแทน

ด้วยกระบวนการค้าข้ามพรมแดนเวียดนามยังมีข้อจำกัดหลายประการ ปัจจุบัน ต้นทุนการทำธุรกรรมข้ามพรมแดนของประเทศเราแข่งขันได้น้อยกว่าประเทศอื่นๆ ในภูมิภาคมาก โดยเฉพาะอย่างยิ่ง ค่าใช้จ่ายในการปฏิบัติตามเอกสารและขั้นตอนคิดเป็น 30% ของค่าธรรมเนียมการทำธุรกรรมผ่านแดนทั้งหมด ในขณะที่ประเทศที่พัฒนาแล้วอย่างสิงคโปร์มีสัดส่วนเพียง 10-15% เท่านั้น

นอกจากโครงสร้างพื้นฐานแล้ว ตัวแทนของ Cushman & Wakefield ยังเสนอที่จะดูแลและพัฒนาปัจจัยพื้นฐานบางประการ รวมถึงการขาดแคลนทรัพยากรบุคคลที่มีคุณภาพซึ่งฉุดรั้งธุรกิจ กล่าวคือ ตลาดแรงงานที่อายุน้อยและมีอยู่มากมาย แต่จำเป็นต้องยกระดับให้ทัดเทียมกับประเทศอื่นๆ ในภูมิภาค

จากข้อมูลของกระทรวงการวางแผนและการลงทุน เงินทุนรวมของ FDI ที่จดทะเบียนในเวียดนามในปี 2565 สูงถึงเกือบ 27.72 พันล้านเหรียญสหรัฐ การเบิกจ่ายสูงถึง 22.4 พันล้านเหรียญสหรัฐ เพิ่มขึ้น 13.5% เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันในปี 2564

ในช่วง 35 ปีที่ผ่านมา (ข้อมูลล่าสุดถึงวันที่ 20 ธันวาคม 2565) เวียดนามสามารถดึงดูด FDI ได้เกือบ 438.7 พันล้านเหรียญสหรัฐ ในจำนวนนี้มีการเบิกจ่ายไปแล้ว 274 พันล้านเหรียญสหรัฐ หรือ 62.5% ของทุนจดทะเบียนที่ถูกต้องทั้งหมด

รายงานสถานการณ์ทางเศรษฐกิจและสังคมในเดือนมกราคม พ.ศ. 2566 เผยแพร่โดยสำนักสถิติทั่วไป (กระทรวงการวางแผนและการลงทุน) แสดงให้เห็นว่าตั้งแต่ต้นปีถึงวันที่ 20 มกราคม ทุนรวมของการลงทุนโดยตรงจากต่างประเทศที่จดทะเบียนในเวียดนาม (รวมถึงทุนจดทะเบียนใหม่ ทุนจดทะเบียนที่ปรับปรุงแล้วและมูลค่าการสมทบทุนและการซื้อหุ้นโดยนักลงทุนต่างชาติ) อยู่ที่ 1.69 พันล้านดอลลาร์ ลดลง 19.8% จากช่วงเดียวกันของปีก่อน

แม้ว่าทุนจดทะเบียนทั้งหมดของ FDI จะลดลงเมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันในปี 2565 แต่ข้อดีคือในเดือนมกราคม 2566 มีโครงการที่ได้รับอนุญาตใหม่ 153 โครงการ โดยมีทุนจดทะเบียนรวม 1.2 พันล้านเหรียญสหรัฐ เพิ่มขึ้น 48.5% ในแง่ ของเงินทุน ของโครงการและ 3.1 เท่าของทุนจดทะเบียนเมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน

โดยเฉพาะในเดือนมกราคม 2565 เวียดนามดึงดูดโครงการ FDI ใหม่ที่ได้รับอนุมัติ 103 โครงการ ด้วยทุนจดทะเบียน 388 ล้าน (USD) เพิ่มขึ้น 119.1% ของจำนวนโครงการ และลดลง 70.7% ในแง่ของทุนทางสังคมเมื่อเทียบกับรุ่นเดียวกัน ในปี 2564 ดังนั้น ผลของการดึงดูดโครงการใหม่ในเดือนมกราคม 2566 จึงถูกมองว่าเป็นสัญญาณเชิงบวก เปิดโอกาสสำหรับเวียดนามในปี 2566 เมื่อหลายโครงการรายงานแสดงให้เห็นว่าเวียดนามสามารถดึงดูดเงินได้ 36 ถึง 38 พันล้านเหรียญสหรัฐ

ในบรรดาโครงการ FDI ที่ได้รับอนุมัติใหม่นั้น โครงการที่เกี่ยวข้องกับภาคการค้าส่งและค้าปลีกและการซ่อมแซมรถยนต์ รถจักรยานยนต์ มอเตอร์ไซค์และยานยนต์อื่นๆ มีสัดส่วนทุนจดทะเบียนมากที่สุด โดยสูงถึง 651.9 ล้านดอลลาร์ หรือ 54.1% ของทุนจดทะเบียนใหม่ทั้งหมด รองลงมาคืออุตสาหกรรมการแปรรูปและการผลิตที่มีมูลค่า 351.2 ล้านดอลลาร์ หรือ 29.1%; อุตสาหกรรมที่เหลือมีมูลค่าถึง 201.9 ล้านเหรียญสหรัฐ หรือ 16.8%

จากข้อมูลของสำนักงานสถิติทั่วไป ณ เดือนมกราคม 2566 มี 28 ประเทศและดินแดนที่มีโครงการลงทุนใหม่ที่ได้รับอนุญาตในเวียดนาม โดยสิงคโปร์ เป็นนักลงทุนรายใหญ่ที่สุดด้วยมูลค่า 767.6 ล้านดอลลาร์ คิดเป็น 63.7% ของทุนจดทะเบียนใหม่ทั้งหมด ; จีนเป็นอันดับสองด้วยมูลค่า 198.2 ล้านเหรียญสหรัฐ หรือ 16.4%

อ้างอิงจาก Thanh An/Reatimes.vn