บริษัทอสังหาริมทรัพย์ต่างรอคอยการแก้ปัญหาอย่างใจจดใจจ่อ

Posted On: กุมภาพันธ์ 26, 2023

ตรงกันข้ามกับความคาดหวังที่ว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์จะกลับมาเติบโตอย่างแข็งแกร่งหลังจากผ่านพ้นช่วงการแพร่ระบาดของโควิด-19 บริษัทต่างๆ ที่ดำเนินงานในภาคอสังหาริมทรัพย์กำลังเผชิญกับความท้าทายใหม่ๆ มากมาย นักวิเคราะห์กล่าวว่า บริษัทอสังหาริมทรัพย์กำลังรอแนวทางแก้ไขจากรัฐบาลเพื่อแก้ไขปัญหาที่เผชิญอยู่

ในรายงานเกี่ยวกับภาคอสังหาริมทรัพย์ในหัวข้อ “แสวงหาทางออก” จาก Mirae Asset Securities (เวียดนาม) นาย Tran Tuan Long นักวิเคราะห์กล่าวว่าภาคอสังหาริมทรัพย์กำลังเผชิญกับความท้าทายในการเผชิญกับสินเชื่อธนาคารที่ตึงตัว . . แม้ว่าปีที่แล้วธนาคารของรัฐจะเพิ่มวงเงินการเติบโตของสินเชื่อ แต่แหล่งเงินนี้ส่วนใหญ่ให้ความสำคัญกับการผลิตและกลุ่มธุรกิจ นอกจากนี้ ธนาคารยังมีข้อกำหนดที่เข้มงวดมากขึ้นในการเบิกจ่าย เช่น การจำกัดวงเงินกู้ในการฝากซื้อบ้าน หรือการกำหนดแผนอย่างละเอียดเมื่อสร้างบ้าน ความยากลำบากเหล่านี้มีส่วนอย่างมากในการป้องกันไม่ให้ความต้องการของตลาดฟื้นตัวอย่างมาก

ปัจจุบัน บริษัทที่ดำเนินงานด้านอสังหาริมทรัพย์กำลังเผชิญกับความท้าทายใหม่ๆ มากมาย (ภาพประกอบ – ภาพถ่าย: VNA)

นอกจากนี้ ด้วยพระราชกฤษฎีกา 65/2022/ND-CP ว่าด้วยการเสนอขายหุ้นกู้ในวงจำกัดและการซื้อขายหุ้นกู้ของบริษัท (พระราชกฤษฎีกา 65) รัฐบาลได้ออกกฎระเบียบใหม่หลายฉบับเพื่อเพิ่มความเข้มงวดในการเคลื่อนย้ายเงินทุนจากช่องทางนี้ เช่น การเพิ่มนักลงทุนมืออาชีพ การจัดอันดับเครดิตภาคบังคับ หรือต้องมีแผนการใช้ทุนเฉพาะ

ด้วยกฎระเบียบใหม่เหล่านี้ บริษัทอสังหาริมทรัพย์หลายแห่งพบว่าเป็นเรื่องยากที่จะออกพันธบัตร ทำให้ไม่สามารถเข้าถึงช่องทางการระดมทุนที่มีมากมายนี้ ทำให้บางโครงการต้องชะลอการรอเงิน

สำหรับบริษัทที่ซื้อขายในตลาดหลักทรัพย์หลายแห่ง เนื่องจากพันธบัตรมักได้รับการสนับสนุนจากหุ้น สิ่งนี้นำไปสู่สถานการณ์ที่หุ้นมีมูลค่าลดลง บังคับให้หุ้นต้องขายหุ้นจำนองในตลาดหลักทรัพย์

Mirae Asset Securities (Vietnam) คาดว่ากฤษฎีกา 65 จะมีการแก้ไข แท้จริงแล้วกระทรวงการคลังได้เสนอร่างพระราชกฤษฎีกาแก้ไขและเพิ่มเติมมาตรา 65 ต่อรัฐบาลหลายฉบับโดยมีข้อเสนอหลายประการ เช่น การเลื่อนการบังคับใช้หลักเกณฑ์การกำหนดสถานะผู้ลงทุนหลักทรัพย์ เป็นเวลา 1 ปี แทนการบังคับใช้ทันทีเช่นปัจจุบัน

นอกจากนี้ กระทรวงการคลังยังได้เสนอให้บริษัทขยายระยะเวลาออกไปได้อีกไม่เกิน 2 ปีจากระยะเวลาที่ประกาศไว้เดิม คำแนะนำเหล่านี้ตาม Mirae Asset Securities Joint Stock Company (Vietnam) มีแนวโน้มที่จะได้รับการอนุมัติมากขึ้น และด้วยเหตุนี้กระแสเงินทุนที่เปิดกว้างสำหรับบริษัทต่าง ๆ ตั้งแต่ไตรมาสที่สามของปี 2023

อีกปัจจัยที่ส่งผลลบต่อภาคอสังหาริมทรัพย์คืออัตราดอกเบี้ยที่สูงซึ่งสร้างแรงกดดันอย่างมากต่อผู้ซื้อและนักลงทุน อัตราดอกเบี้ยในช่วง 2 ปีที่ผ่านมาเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่องเนื่องจากแรงกดดันจากปัจจัยทางเศรษฐกิจมหภาคและปัจจุบันมีความผันผวนสูงกว่า 10% ต่อปี ซึ่งเป็นระดับสูงสุดนับตั้งแต่ปี 2558 แรงกดดันที่แข็งแกร่งจากอัตราดอกเบี้ยที่เพิ่มขึ้น อุปสงค์ที่แข็งแกร่งไม่เพียงจำกัดอุปสงค์เนื่องจากผู้ซื้อกลัวดอกเบี้ย แต่ยังทำให้ราคาบ้านลดลงด้วย เนื่องจากหลายคนไม่สามารถจ่ายดอกเบี้ยได้และต้องขายบ้าน ซึ่งทำให้ราคาที่ดินโดยรวมต่ำลงและทำให้ยากต่อการหาซื้อบ้าน นำเสนอผลิตภัณฑ์ใหม่ได้ยากหรือต้องลดราคาขายลง

Mirae Asset Securities (Vietnam) กล่าวว่าอัตราดอกเบี้ยจะไม่เพิ่มขึ้นในปี 2566 บริษัทหลักทรัพย์แห่งนี้คาดการณ์ว่าอัตราดอกเบี้ยโดยรวมจะไม่เพิ่มขึ้นในปีนี้ และในกรณีที่เลวร้ายที่สุดจะเพิ่มขึ้นเพียง 1 จุดเปอร์เซ็นต์เท่านั้น ในอดีตเมื่ออัตราดอกเบี้ยสูงขึ้นอย่างรวดเร็วทำให้ตลาดเกิดความยากลำบากอย่างมากเมื่อผู้ต้องการซื้อบ้านเกือบต้องเลื่อนแผนออกไป ในปัจจุบัน เมื่ออัตราดอกเบี้ยมีสัญญาณของการชะลอตัวลง สิ่งนี้จะช่วยส่งเสริมสภาพคล่องของตลาด ลดแรงกดดันด้านดอกเบี้ยสำหรับผู้ซื้อบ้านและธุรกิจต่างๆ

นอกจากนี้ ที่อยู่อาศัยเพื่อสังคมจะเป็นเป้าหมายในอนาคต เมื่อเร็วๆ นี้ รัฐบาลตั้งเป้าสร้างที่อยู่อาศัยเพื่อสังคมมากกว่าหนึ่งล้านยูนิตภายในปี 2573 และเสนอแพ็คเกจสินเชื่อมูลค่า 110 ล้านล้านดองเวียดนามสำหรับโครงการที่อยู่อาศัยเพื่อสังคม

นอกจากนี้ นโยบายหลายฉบับที่มุ่งส่งเสริมผู้มีรายได้น้อย เช่น เงินช่วยเหลืออัตราดอกเบี้ย 2% สำหรับบ้านที่มีราคาต่ำกว่า 2 พันล้านยูโรหรือน้อยกว่า การแก้ไขกฎหมายที่อยู่อาศัยเพื่อเสริมสร้างกฎระเบียบเกี่ยวกับธุรกรรมรองที่อยู่อาศัยเพื่อสังคม และในขณะเดียวกัน กฎระเบียบท้องถิ่น ต้องจัดกองทุนที่ดินสำหรับที่อยู่อาศัยเพื่อสังคมเมื่อวางแผน อีกทั้งปรับปรุงขั้นตอนการประมูล การประมูลที่ดิน และการกำหนดราคาขายสำหรับผู้มีรายได้น้อยให้เร็วขึ้น

นักวิเคราะห์จาก Yuanta Securities Vietnam Co., Ltd (YSVN) กล่าวว่า รัฐบาลกำลังส่งเสริมการพัฒนาที่อยู่อาศัยเพื่อสังคมและที่อยู่อาศัยของคนงาน และวางแผนที่จะใช้วงเงินสินเชื่อใหม่สองแห่งเพื่อฟื้นฟูตลาดอสังหาริมทรัพย์

โดยเฉพาะอย่างยิ่ง กระทรวงการก่อสร้างได้เสนอแพ็คเกจสินเชื่อจำนวน 110 ล้านล้านดองเพื่อพัฒนาที่อยู่อาศัยเพื่อสังคมและที่อยู่อาศัยสำหรับคนงาน ซึ่งนายกรัฐมนตรีตกลงที่จะรวมไว้ในมติครั้งต่อไป โดยจัดสรร 55 ล้านล้านดองให้กับนักพัฒนาและ 55 ล้านล้านดองให้กับผู้ซื้อบ้าน แพ็คเกจสินเชื่อนี้จะจ่ายในลักษณะเดียวกับแพ็คเกจ 30 ล้านล้านดองสำหรับที่อยู่อาศัยเพื่อสังคมในปี 2556 ซึ่งช่วยฟื้นตลาดทั้งหมด

ธนาคารแห่งรัฐเวียดนามประกาศโครงการสินเชื่อมูลค่า 120 ล้านล้านดองเวียดนามผ่านธนาคารพาณิชย์ของรัฐ 4 แห่ง ซึ่งตกลงที่จะให้สินเชื่อแก่นักพัฒนาและผู้ซื้อบ้านด้วยอัตราดอกเบี้ยที่ต่ำกว่า 1.5 ถึง 2 เปอร์เซ็นต์จากอัตราดอกเบี้ยปัจจุบัน

ธนาคารของรัฐเน้นย้ำถึงความมุ่งมั่นที่จะพร้อมที่จะรีไฟแนนซ์ธนาคารที่เข้าร่วมหากในกระบวนการจัดตั้งธนาคารเหล่านี้มีปัญหาการขาดแคลนสภาพคล่อง ธนาคารของรัฐยังสั่งให้สถาบันสินเชื่อลดต้นทุนการดำเนินงานเพื่อสร้างช่องว่างสำหรับการปรับลดอัตราดอกเบี้ยในอนาคตอันใกล้

ตาม YSVN นักพัฒนาที่มีที่ดินสำรองจำนวนมากสำหรับที่อยู่อาศัยเพื่อสังคมจะได้รับประโยชน์จากนโยบายนี้ อย่างไรก็ตาม ระบบราชการในการพัฒนาโครงการยังคงเป็นข้อกังวล และผู้สนับสนุนอาจประสบปัญหาในการจัดหาเงินทุนสำหรับโครงการใหม่ต่อไป

YSVN เชื่อว่าผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ในสวนอุตสาหกรรมซึ่งเป็นเจ้าของกองทุนที่ดินสำหรับบ้านพักคนงานจะได้รับประโยชน์ในระยะยาวเช่นกัน อย่างไรก็ตาม ความเชื่อมั่นของตลาดได้กลับมาเป็นบวกต่อนโยบายใหม่เหล่านี้ โดยเฉพาะอย่างยิ่งในหมู่นักลงทุนรายย่อย ซึ่งอาจมีศักยภาพในการผลักดันราคาหุ้นให้สูงขึ้น นอกจากนี้ การก่อสร้างที่อยู่อาศัยของคนงานในเขตอุตสาหกรรมมีแนวโน้มที่จะเพิ่มความน่าดึงดูดใจของผู้เช่าและสนับสนุนกิจกรรมพื้นฐาน

องค์การส่งเสริมการค้าของญี่ปุ่น (JETRO) ระบุว่า เวียดนามเป็นหนึ่งในจุดหมายปลายทางหลักสำหรับบริษัทญี่ปุ่น มากถึง 60% ของบริษัทที่เข้าร่วมการสำรวจ JETRO 2022 กล่าวว่าพวกเขาวางแผนที่จะขยายการดำเนินงานในเวียดนามในอีก 1-2 ปีข้างหน้า ซึ่งเป็นเปอร์เซ็นต์ที่สูงที่สุดในอาเซียนและสูงเป็นอันดับสามของโลกรองจากอินเดียและบังกลาเทศ)

อย่างไรก็ตาม อัตราการจัดหาในท้องถิ่นของเวียดนามสำหรับบริษัทที่เข้าร่วมการสำรวจมีเพียง 37.3% ซึ่งต่ำกว่าอัตราของอินโดนีเซียหรือไทย ซึ่งแสดงให้เห็นถึงเนื้อหาที่มีมูลค่าเพิ่มต่ำของเศรษฐกิจเวียดนาม ผลิตภาพแรงงานเป็นอีกหนึ่งข้อกังวล โดย 73% ของบริษัทจำเป็นต้องฝึกอบรมพนักงานใหม่ ซึ่งสูงกว่าค่าเฉลี่ยทั่วทั้งอาเซียนที่ 66%

อย่างไรก็ตาม YSVN ยังคงมีการประเมินภาคอสังหาริมทรัพย์อุตสาหกรรมในแง่ดี และเชื่อว่านโยบายที่อยู่อาศัยที่เอื้อต่อสังคมของรัฐบาลได้แสดงให้เห็นถึงขั้นตอนเชิงบวกในการปรับสมดุลตลาดอสังหาริมทรัพย์