ความยากลำบากในตลาดอสังหาริมทรัพย์ครอบคลุมทั้งภาคส่วนและสะท้อนให้เห็นอย่างชัดเจนในผลประกอบการของบริษัทต่างๆ ในไตรมาสที่สี่และทั้งหมดในปี 2565 Dat Xanh Group JSC (รหัสใบรับรอง) หลักทรัพย์: DXG) , a หน่วยนายหน้าอสังหาริมทรัพย์ชั้นนำมีปีธุรกิจที่ไม่ค่อยดีนัก

โดยเฉพาะอย่างยิ่งในไตรมาสที่สี่ของปี 2565 กลุ่มบริษัทมีผลขาดทุนสุทธิ 460 พันล้านดอง ซึ่งเกิดจากสถานการณ์ทั่วไปที่ยากลำบากในตลาดอสังหาริมทรัพย์ ส่งผลให้ยอดขายในส่วนบริการลดลง นอกจากนี้ บริษัทยังไม่ได้บันทึกรายได้และกำไรจากโครงการที่บริษัทลงทุนและประสบความสำเร็จในการขาย สำหรับทั้งปี 2022 Dat Xanh บันทึกกำไรหลังหักภาษีเพียง 469 พันล้านดองเวียดนาม ลดลง 71% จากปีก่อน ซึ่งมีกำไรสุทธิเพียง 149 พันล้านดองเวียดนาม

ไม่เพียงแต่ผลกำไรที่ลดลงเท่านั้น จำนวนพนักงาน Dat Xanh ก็ลดลงต่ำเป็นประวัติการณ์เช่นกัน ในปี 2565 Dat Xanh Group เป็นบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ลดพนักงานมากที่สุด ณ สิ้นปี 2565 จำนวนพนักงานตามบัญชีรวม 3,773 คน ตามลำดับ ลดลง 3,191 คน เมื่อเทียบกับสิ้นเดือนกันยายน 2565 และลดลงจากต้นปี 2,660 คน ณ สิ้นไตรมาสเดียว จำนวนพนักงาน ณ สิ้นปี 2565 เป็นจำนวนที่ต่ำที่สุดนับตั้งแต่สิ้นไตรมาส 1 ปี 2562

ก่อนหน้านี้ จำนวนพนักงานของ Dat Xanh Group เพิ่มขึ้นอย่างมากจาก 6,433 คน ณ สิ้นปี 2564 สู่ระดับสูงสุดที่ 7,392 คน ณ สิ้นไตรมาสที่สองของปี 2565 แต่ก็ลดลงอย่างต่อเนื่องในช่วงครึ่งหลัง

แรงกดดันยังคงล้อมรอบโลก เขียวในอีกสองปีข้างหน้า 2566-2567

ในรายงานฉบับปรับปรุงใหม่ VNDIRECT Securities ประเมินว่าธุรกิจหลัก 2 ธุรกิจของ Dat Xanh ได้แก่ การพัฒนาอสังหาริมทรัพย์และบริการด้านอสังหาริมทรัพย์ ต่างลดลงอย่างรวดเร็วท่ามกลางความยากลำบากในตลาดที่กว้างขึ้น ตลอดปี 2565 กิจกรรมการลงนามและการโอนของ Dat Xanh ค่อนข้างมืดมน เนื่องจากโครงการสำคัญๆ เช่น Gem Skyworld และ Opal Skyline ถูกเลื่อนออกไปช้ากว่าที่คาดไว้

โดยเฉพาะอย่างยิ่ง โครงการ DXH Riverside ที่คาดว่าจะยังคงพลาดวันเปิดขายในปี 2565 จากข้อมูลของ VNDIRECT ความคืบหน้าการก่อสร้างโครงการ DXH Riverside ยังคงช้ามาก ด้วยความคืบหน้าในปัจจุบัน กระบวนการทางกฎหมายยังไม่เสร็จสิ้น และภาคอสังหาริมทรัพย์ต้องเผชิญกับความท้าทายมากมาย ทีมวิเคราะห์ประเมินว่าการเปิดและขายโครงการ DXH Riverside จะไม่เกิดขึ้นในปี 2566

เนื่องจากต้องมีการคัดเลือกมากขึ้นในการดำเนินโครงการ ขายใหม่ของ พื้นที่สีเขียวสามารถลดลงได้ 3 4% เปรียบเทียบ ช่วงเวลาเดียวกันในปี 2566 เปิดขายเฉพาะโครงการ ดีเอ็กซ์เอช พาร์ควิว เนื่องจากสภาวะตลาดอสังหาริมทรัพย์ไม่เอื้ออำนวย ภายในปี 2567 คาดว่ายอดขายใหม่จะฟื้นตัวโดยเพิ่มขึ้น 8 4% ด้วยการมีส่วนร่วมในการขายโครงการ Park City DXH (9.5 ฮ่า) แม้จะเพิ่มขึ้น 176% ในสถานการณ์ที่ DXH Riverside ได้รับการอนุมัติตามกฎหมายและเปิดขายในปี 2567

จากนั้น VNDIRECT คาดการณ์ รายได้จากการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ อสังหาริมทรัพย์ Dat Xanh ในปี 2566 จะลดลง 3 % และจะไม่ฟื้นตัวจนถึงปี 2567 ขอบคุณการส่งมอบโครงการ Gem Skyworld และ Opal Skyline

รายงานยังปรับลดประมาณการรายได้จากบริการนายหน้าอสังหาริมทรัพย์ในปี 2566-2567 ลง 70% และ 76% ตามลำดับ จากการคาดการณ์ครั้งก่อนเนื่องจากเกรงว่าธุรกิจนายหน้าขายอาจฟื้นตัวอย่างรวดเร็วเมื่อข้อเสนอใหม่กลับมา เปิดขายจะเป็นตัวจำกัดความยากของตลาดอสังหาฯ

ผลลัพธ์, วินไดเร็ก ปรับลดประมาณการกำไร รายได้สุทธิ ที่ดิน สีเขียวในปี 2566 และปี 2567 ลดลง 87% ตามลำดับ และ 88% เมื่อเทียบกับการคาดการณ์ครั้งก่อน เหลือ 574 พันล้านด่ง และ 948 พันล้านด่ง ก่อนหน้านี้ VNDIRECT คาดการณ์อย่างมั่นใจว่าผลกำไรสุทธิของ Dat Xanh อาจเกิน 4.4 ล้านล้านในปี 2566 และยังคงสูงถึงเกือบ 8.2 ล้านล้านในปี 2567

ความเสี่ยงทางธุรกิจบางประการที่เกี่ยวข้องกับกระบวนการอนุมัติทางกฎหมายทำให้ความคืบหน้าในการเปิดขายและส่งมอบโครงการล่าช้า นอกเหนือไปจากความเสี่ยงที่อัตราดอกเบี้ยเงินกู้อสังหาริมทรัพย์ที่เพิ่มสูงขึ้นส่งผลกระทบต่อการตัดสินใจซื้อบ้านในตลาด

ความเสี่ยงจากแรงกดดันในการจ่ายเงิน

ในแง่ของสุขภาพทางการเงินขององค์กร Dat Xanh มีโครงสร้างหนี้ที่ค่อนข้างดี อัตราส่วนหนี้สินต่อทุนยังคงอยู่ในระดับที่ค่อนข้างต่ำเพียง 0.4 เท่า อย่างไรก็ตาม กระแสเงินสดจากธุรกิจของ DXG ณ สิ้นปี 2565 บันทึกการขาดดุลเป็นประวัติการณ์ โดยแตะลบ 3.873 พันล้านดอง เนื่องจากการลงทุนในโครงการอสังหาริมทรัพย์ใหม่หลายโครงการที่มีความทะเยอทะยานในการขยายขนาดการพัฒนา นอกจากนี้ มูลค่าของพันธบัตรของ DXG ที่ครบกำหนดในปี 2566 และ 2567 อยู่ที่ 863 พันล้านดองและ 251 พันล้านดองตามลำดับ

VNDIRECT เชื่อว่า DXG ชั่วคราวจะไม่อยู่ภายใต้แรงกดดันมากเกินไปเนื่องจากพันธบัตรจะครบกำหนดในปี 2566 อย่างไรก็ตาม หากการเปิดและการขายโครงการใหม่และความคืบหน้าในการส่งมอบไม่ค่อยน่าพอใจในปีต่อๆ ไป มันจะสร้างแรงกดดันต่อความสามารถในการชำระหนี้ของกลุ่มบริษัท นอกจากนี้ ความล้มเหลวในการเพิ่มทุนผ่านพันธบัตรมูลค่า 300 ล้านดอลลาร์สหรัฐยังสร้างแรงกดดันต่อสภาพคล่องของ DXG ในขณะนั้น

เมื่อเร็ว ๆ นี้ บริษัทในเครือของ DXG Dat Xanh Mien Nam ก็ชะลอการจ่ายเงินกว่า 3 พันล้านดองและขอปรับเปลี่ยนเงื่อนไขการชำระเงิน การตัดสินใจนี้แสดงให้เห็นว่าบริษัทสาขาของ DXG อยู่ภายใต้แรงกดดันด้านการชำระเงินมหาศาลเช่นกัน