การบริโภคฟื้นตัวอย่างแข็งแกร่งใน HCMC และฮานอย

ตามรายงานอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์เพื่อที่อยู่อาศัยล่าสุดโดย VNDirect Securities ทีมวิเคราะห์พบว่าปริมาณการบริโภคฟื้นตัวอย่างแข็งแกร่งในโฮจิมินห์ซิตี้และฮานอยในช่วง 6 เดือนแรกของปี เนื่องจากยอดขายใหม่ที่เพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็วใน 6 เดือนแรกของปีที่ราคาขายลดลง

โดยเฉพาะในโฮจิมินห์ซิตี้ตาม CBRE อุปทานอพาร์ทเมนท์ใหม่ในโฮจิมินห์ซิตี้ในช่วง 6 เดือนแรกของปี 2565 เพิ่มสูงขึ้น 189% จากช่วงเดียวกันเป็น 16,412 ยูนิตจาก 13 โครงการ ที่เพิ่งเปิดตัวใหม่จำนวนการขาย เพิ่มขึ้น 70% ในช่วงเวลาเดียวกันเป็น 12,506 หน่วย เทียบเท่ากับช่วงปี 2561-2562

อย่างไรก็ตาม อัตราการดูดซึมในครึ่งแรกแตะถึง 76% ซึ่งต่ำกว่าอัตรา 100-130% ในปี 2561-2562 เนื่องจากสินเชื่อที่จำกัด อัตราดอกเบี้ยที่เพิ่มขึ้น และอุปทานใหม่ ส่วนใหญ่มาจากกลุ่มระดับไฮเอนด์ มีอัตราการดูดซึมที่ต่ำกว่า

ทีมวิเคราะห์ยังชี้ให้เห็นว่า ณ สิ้นไตรมาสที่สองของปี 2022 ราคาของอพาร์ทเมนท์ระดับไพร์มในกลุ่มหรูหราและระดับไฮเอนด์เย็นลงเนื่องจากปัญหาสินเชื่อที่อสังหาริมทรัพย์ระดับไฮเอนด์ในโฮจิมินห์ซิตี้

จากการคาดการณ์สำหรับตลาดอพาร์ตเมนต์ในช่วงปี 2565-2566 VNDirect ประมาณการว่าอุปทานใหม่จะฟื้นตัวในปี 2565-2566 จากฐานที่ต่ำในปี 2563-2564 อุปทานอพาร์ทเมนท์ใหม่ในโฮจิมินห์ซิตี้จะสูงถึง 22,000 ยูนิต (เพิ่มขึ้น 52% ​​YoY) / 30,000 ยูนิต (เพิ่มขึ้นประมาณ 40% YoY) ในปี 2565-2566 เมื่อเทียบกับระดับฐานที่ต่ำในปี 2563-2564

VNDirect คาดว่าอุปทานอพาร์ทเมนต์ใหม่ในนครโฮจิมินห์จะลดลง 20-30% เมื่อเทียบเป็นรายปีเป็น 5,000-6,000 ยูนิตในช่วงครึ่งหลังของปี 2565 (จาก 16,500 ยูนิตที่จดทะเบียนเพื่อขายในช่วง 6 เดือนแรกของปี) ) แต่ปริมาณการใช้ยังคงทรงตัวที่ 7,300 หน่วย เนื่องจากในช่วงครึ่งแรกของปีนี้ยังมีจำนวน 4,000 หน่วยที่ยังไม่ได้ขาย

กลุ่มระดับไฮเอนด์มีแนวโน้มที่จะครองตลาดและคิดเป็น 60-80% ของอุปทานอพาร์ทเมนท์ทั้งหมดในบริบทที่อุปทานของกลุ่มระดับกลางกำลังหดตัว ราคาของอพาร์ทเมนท์ระดับไพร์มในเขตชานเมืองของนครโฮจิมินห์ เช่น บินห์ชานและบินห์เติน สูงกว่า 2,000 ดอลลาร์/ตร.ม. เนื่องจากราคาที่อยู่อาศัยในพื้นที่เหล่านี้ได้เพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็วในช่วงสองปีที่ผ่านมา เนื่องจากการปล่อยสินเชื่อภาคอสังหาริมทรัพย์เป็นไปอย่างตึงตัวและกำลังจับตาดูกิจกรรมการออกหุ้นกู้อย่างใกล้ชิดนักลงทุนจึงควรระมัดระวังในการลดราคาขายเพื่อกระตุ้นยอดขายเพื่อปรับปรุงกระแส เงินสด

นอกจากตลาดทาวน์เฮาส์แล้ว อุปทานใหม่ของทาวน์เฮาส์สำเร็จรูปจาก HCMC จะยังคงขาดแคลนในปี 2565 เนื่องจากเงินทุนที่ดินมีจำกัดและความคืบหน้าทางกฎหมายที่ล่าช้า อุปทานใหม่ส่วนใหญ่มาจากชานเมืองโฮจิมินห์ เช่น Thu Duc, District 12 และ Binh Chanh ด้วยการปล่อยสินเชื่อเพื่อการเก็งกำไรอสังหาริมทรัพย์ที่ได้รับการตรวจสอบอย่างใกล้ชิดรวมถึงการควบคุมการจัดการที่ดินในพื้นที่ไข้ที่ดิน VNDirect คาดว่าราคาที่ดินใน Cu Chi, Hoc Mon และ Binh Chanh จะเพิ่มขึ้น ในช่วงครึ่งหลังของปี 2565 ณ สิ้นปี 2565 โดยเฉพาะเมืองกู่จีหลังราคาที่ดินพุ่งขึ้น 72.7% ในช่วงเวลาเดียวกันของไตรมาสแรกของปี 2565

ในตลาดฮานอย อุปทานอพาร์ทเมนท์ใหม่ในช่วงครึ่งปีแรกค่อนข้างคงที่ที่ 8,165 ยูนิต (+2.7% ในช่วงเวลาเดียวกัน) กลุ่มระดับไฮเอนด์และระดับกลางคิดเป็น 55%/45% ของยอดขายใหม่ทั้งหมดตามลำดับ อุปทานใหม่ส่วนใหญ่กระจุกตัวอยู่ในฝั่งตะวันตกและตะวันออกเนื่องจากมีการปรับปรุงโครงสร้างพื้นฐาน ยอดขายเพิ่มขึ้น 33.6% เมื่อเทียบเป็นรายปีสู่ 10,788 หน่วย เนื่องจากความต้องการที่แข็งแกร่งในกลุ่มระดับกลาง อัตราการเผาผลาญในช่วงครึ่งแรกของปี 2565 เพิ่มขึ้น 30.5 เปอร์เซ็นต์จากช่วงเวลาเดียวกันเป็น 132.1%

เช่นเดียวกับโฮจิมินห์ซิตี้ ราคาของกลุ่มไฮเอนด์ในฮานอยลดลง 14.2% เมื่อเทียบเป็นรายปีในช่วง 6 เดือนแรกของปี 2565 ในขณะเดียวกัน กลุ่มระดับกลางเพิ่มขึ้น 12.3% เมื่อเทียบกับช่วงเริ่มต้นของ ปีเนื่องจากความต้องการ ราคาเฉลี่ยของอพาร์ทเมนท์หลักในฮานอยเพิ่มขึ้น 17.3% ตั้งแต่ต้นปีมาอยู่ที่ 1,872 ดอลลาร์/ตร.ม. ใน 6 เดือนเนื่องจากส่วนแบ่งตลาดระดับไฮเอนด์ที่สูงขึ้น

อุปทานของทาวน์เฮาส์ใหม่ลดลง 68% เมื่อเทียบเป็นรายปี เหลือเพียง 523 ยูนิต ในขณะที่ยอดขายยังคงแซงหน้าอุปทานใหม่ เพิ่มขึ้น 67% เมื่อเทียบเป็นรายปีเป็น 1,565 หน่วย ดังนั้นอัตราการดูดซับในช่วง 6 เดือนแรกของปี 2565 ถึง 299% แสดงให้เห็นว่าความต้องการบ้านที่ดินในฮานอยยังคงแข็งแกร่ง ราคาทาวน์เฮาส์ขั้นต้นยังคงรักษาระดับโมเมนตัมที่เพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่องในช่วง 6 เดือนแรกของปี 2565 ราคาทาวน์เฮาส์เพิ่มขึ้น 10% จากต้นปี และวิลล่าเพิ่มขึ้น 29% เมื่อเทียบกับต้นปี

ตามการคาดการณ์ของตลาดอพาร์ตเมนต์ในช่วงปลายปี อุปทานอพาร์ทเมนท์ใหม่ในฮานอยคาดว่าจะเพิ่มขึ้น 50% / 20% เมื่อเทียบเป็นรายปีแตะ 25,600 ยูนิต / 30,000 ยูนิตในปี 2565 และ 2566 ซึ่งส่วนใหญ่เป็นโครงการขนาดใหญ่ ทางทิศตะวันตกและทิศตะวันออกของฮานอย เช่น Imperia River View, Vinhomes Smart City, Vinhomes Ocean Park… อัตราการดูดซึมคาดว่าจะดีขึ้นอย่างมีนัยสำคัญเป็น 100-105% ในปี 2565-2566 เนื่องจากความต้องการกักเก็บ 75-90 % สูงกว่าอัตราในปี 2018-2019 เทียบเท่ากับ 27,000-30,000 ห้องที่ขายได้ต่อปี VNDirect คาดว่าราคาอพาร์ทเมนท์หลักในฮานอยจะรักษาระดับการเพิ่มขึ้นโดยเฉลี่ยอย่างมีเสถียรภาพ กลุ่มสุดท้ายมีแนวโน้มที่จะลงทะเบียนอัตราการเติบโตสูงสุดที่ 9% YoY เนื่องจากความต้องการที่แข็งแกร่ง

อุปทานใหม่ของทาวน์เฮาส์พร้อมใช้ในกรุงฮานอยในปี 2565 จะยังคงขึ้นอยู่กับโครงการขนาดใหญ่ในเมือง อุปทานใหม่น่าจะคงที่ที่ 2,500 ยูนิตในปี 2565 โดยส่วนใหญ่มาจากเขตเมืองใหม่ เช่น Vinhomes Wonder Park, Vinhomes Co Loa และการขายเฟสต่อไปของโครงการ EcoPark และ Gamuda City ราคาที่ดินในฮานอยคาดว่าจะเพิ่มขึ้นอย่างช้าๆ ในช่วงครึ่งหลังของปี 2565 ยกเว้นโครงการวิลล่า/ทาวน์เฮาส์ที่ส่วนท้ายของรถไฟใต้ดินสาย Cat Linh – Ha Dong ซึ่งเพิ่มขึ้น 5% จากไตรมาสก่อนหน้าในไตรมาสแรก ปี 2022 ตามรายงานของซาวิลส์

ตลาดอสังหาริมทรัพย์มีความปั่นป่วนมากกว่าโอกาส

ทีมวิเคราะห์ของ VNDirect พบว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์จะเผชิญกับความปั่นป่วนมากกว่าโอกาสในปี 2566 ความต้องการที่อยู่อาศัยของผู้คนอาจเผชิญกับความท้าทายมากขึ้นเนื่องจากผลกระทบของต้นทุนเงินเฟ้อ อัตราดอกเบี้ยที่เพิ่มขึ้น และการเติบโต และสินเชื่อที่จำกัด

ณ สิ้นเดือนกรกฎาคม 2565 อัตราดอกเบี้ยจำนองของธนาคารพาณิชย์ของรัฐและธนาคารเอกชนเพิ่มขึ้นตามลำดับ 7 จุดเป็น 9.2% และ 30 ถึง 40 คะแนนพื้นฐานเป็น 9.8% เมื่อเทียบกับสิ้นปี 2564 หลังจากอัตราดอกเบี้ยเงินฝากเพิ่มขึ้นอีกครั้ง .

VNDirect คาดการณ์ว่าอัตราดอกเบี้ยเงินฝากอาจเพิ่มขึ้น 30-50 คะแนนในช่วงครึ่งหลังของปี 2565 นอกจากนี้ ในบริบทของสินเชื่อที่จำกัด อัตราการจำนองของธนาคารเอกชนอาจเพิ่มขึ้นเป็น 10 0.0-10 .5%/ปี ณ สิ้นปี 2022 ยังคงต่ำกว่า 11-11.5%/ปีก่อนเกิดโรคระบาด

นอกจากปัญหาอัตราดอกเบี้ยที่สูงขึ้นซึ่งส่งผลต่อการตัดสินใจซื้อบ้านแล้ว ภาคอสังหาริมทรัพย์ยังเผชิญกับความท้าทายในการให้สินเชื่อแก่ภาคอสังหาริมทรัพย์และติดตามปัญหาพันธบัตรรัฐบาลอย่างเข้มงวดมากขึ้น บริษัท ; ปัญหาคอขวดทางกฎหมายในอสังหาริมทรัพย์เพื่อการอยู่อาศัยไม่น่าจะดีขึ้นอย่างมีนัยสำคัญ อย่างน้อยก็จนกว่ากฎหมายที่ดินฉบับแก้ไขจะแล้วเสร็จในไตรมาสที่ 4 ปี 2566

บริษัทหลักทรัพย์ระบุว่า จุดสว่างเพียงจุดเดียวในช่วงครึ่งหลังของปีนี้คือราคาวัสดุก่อสร้างค่อยๆ เย็นลง หน่วยคาดว่าราคาขายเหล็กโครงสร้างจะค่อยๆ ลดลงในช่วงครึ่งหลังของปี 2565 และ 2566 ซึ่งจะช่วยลดแรงกดดันต่ออัตรากำไรขั้นต้นของผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์และการก่อสร้าง เป็นการเร่งความคืบหน้าในการก่อสร้างโครงการลงทุนภาครัฐและช่วยให้ ระงับการเพิ่มขึ้นของราคาอสังหาริมทรัพย์