ความกังวลเกี่ยวกับการเข้าถึงสินเชื่อของบริษัทต่างๆ ส่งผลกระทบในทางลบต่อดัชนี VN แต่นักวิเคราะห์กล่าวว่าความกังวลต่อตลาดหุ้นอาจจางหายไปในไม่ช้า

นักลงทุนมีปฏิกิริยาเชิงลบมากเกินไป

ในการวิเคราะห์เมื่อเร็วๆ นี้ Michael Kokalari หัวหน้านักเศรษฐศาสตร์ของ VinaCapital กล่าวว่าดัชนี VN ร่วงลงอย่างรวดเร็ว สาเหตุหลักมาจากหุ้นอสังหาริมทรัพย์ร่วงราว 50% และหุ้นธนาคารร่วงลง 40% เมื่อเทียบกับช่วงต้นปี สัดส่วนของทั้งสองอุตสาหกรรมนี้คิดเป็น 55% ของมูลค่าเงินทุนของตะกร้า VN-Index ความกังวลเกี่ยวกับความสามารถของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ในการรีไฟแนนซ์เงินมากกว่า 5 พันล้านเหรียญสหรัฐที่จะครบกำหนดในปี 2566 ทำให้ดัชนี VN ร่วงลงมากกว่าระดับเฉลี่ยของตลาดหุ้นในปีที่ผ่านมาในภูมิภาคต่างๆ เช่น อินโดนีเซีย มาเลเซีย ไทย , ฟิลิปปินส์.

ผู้เชี่ยวชาญของ VinaCapital กล่าวว่าตลาดหุ้นเวียดนามเป็นลบเกินไปเกี่ยวกับผลกระทบของวิกฤติสินเชื่อล่าสุดสำหรับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีต่อเศรษฐกิจส่วนที่เหลือ โดยเฉพาะอย่างยิ่ง ภาคอสังหาริมทรัพย์มีสัดส่วนน้อยกว่า 10% ของ GDP ของเวียดนาม เทียบกับเกือบ 30% ในจีน

“นักลงทุนมีท่าทีเชิงลบมากเกินไปเกี่ยวกับสถานการณ์นี้ เราคาดว่า รัฐบาลจะดำเนินการเพื่อบรรเทาปัญหาสภาพคล่องที่ฉุดหุ้นเวียดนามให้ร่วงลงก่อนวันหยุดตรุษจีนซึ่งเป็นช่วงเวลาที่กิจกรรมทางเศรษฐกิจและความต้องการเงินสดในเวียดนามเพิ่มขึ้น

นี่เป็นคำถามพื้นฐานสำหรับผู้กำหนดนโยบาย ดังนั้น ตลาดหุ้นจึงกลับทิศทางและไต่ขึ้นในวันที่ 16 พฤศจิกายน หลังจากคำแนะนำจากสมาชิกบางคนในรัฐบาลเกี่ยวกับมาตรการที่พวกเขาสามารถใช้เพื่อแก้ปัญหาได้ จากนั้น คำแนะนำเหล่านี้ก็ปรากฏขึ้นเมื่อนายกรัฐมนตรีได้จัดตั้งหน่วยงานเพื่อจัดการกับความยากลำบากในภาคอสังหาริมทรัพย์” Michael Kokalari กล่าว

ที่สำคัญ GDP ของเวียดนามยังคงเติบโต 8% ในปี 2565 และเกือบ 6% ในปี 2566 ในขณะที่ผลกำไรของภาคธุรกิจกำลังเติบโตตามการคาดการณ์ที่ 17% ในปีนี้และปีหน้า การรวมกันของราคาหุ้นที่ลดลงและกำไรที่เพิ่มขึ้นทำให้อัตราส่วน P/E ในปี 2565 ของดัชนี VN ลดลงจากมากกว่า 17 เท่าเมื่อเริ่มต้นปี 2565 เป็นระดับปัจจุบันที่ 9 เท่า และ P/E ณ สิ้นปี 2566 8 เท่า ต่ำกว่าการประเมินค่า P/E ของประเทศต่างๆ ในภูมิภาคที่คาดการณ์ไว้ 40%

สิ่งนี้ถูกมองว่าเป็นจุดที่น่าสนใจในตลาดหุ้นเวียดนามสำหรับนักลงทุนระยะยาว แม้ว่าฉากหลังในระยะสั้นจะยังมีองค์ประกอบของความเสี่ยงก็ตาม

“วิกฤตสินเชื่อ” ยังไม่แพร่หลาย

นักวิเคราะห์ของ VinaCapital ได้สัมภาษณ์โดยตรงกับบริษัทหลายแห่งในภาคส่วนต่าง ๆ และได้ข้อสรุปว่าวิกฤติสินเชื่อในปัจจุบันส่งผลกระทบต่อบริษัทอสังหาริมทรัพย์เป็นหลักและบางบริษัทขนาดเล็ก บริษัทขนาดใหญ่นอกเหนือจากบริษัทอสังหาริมทรัพย์ยังคงเข้าถึงแหล่งสินเชื่อได้ แม้ว่าอัตราดอกเบี้ยจะสูงขึ้นก็ตาม

สะท้อนให้เห็นว่าธนาคารชาติมีทางเลือกมากขึ้นในการปล่อยสินเชื่อ และนโยบายการเงินที่เข้มงวดของธนาคารของรัฐ (เพิ่มอัตราดอกเบี้ย 200 จุดพื้นฐานตั้งแต่ต้นปีเป็น 6%) เช่นเดียวกับ การใช้ทุนสำรองเงินตราต่างประเทศเพื่อสนับสนุน VND ยังจำกัดเงื่อนไขเครดิตทั่วไป

สินเชื่อคงค้างของเวียดนามเพิ่มขึ้น 11.4% เมื่อเทียบรายปี ณ วันที่ 20 ตุลาคม 2565 แซงหน้าการเติบโตของเงินฝากธนาคารทั้งระบบที่ 4.8% เมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า ต้นปีที่ 5 อย่างไรก็ตาม VinaCapital ประมาณการว่าการเติบโตของเงินฝากธนาคารจะอยู่ที่ประมาณ 9% เมื่อเทียบเป็นรายปี หากธนาคารของรัฐไม่ได้ขายทุนสำรองเงินตราต่างประเทศประมาณ 2 หมื่นล้านดอลลาร์เพื่อรองรับมูลค่าของ VND

จากการวิเคราะห์ “วิกฤตสินเชื่อ” สำหรับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ ผู้เชี่ยวชาญของ VinCapital กล่าวว่า บริษัทอสังหาริมทรัพย์ของเวียดนามไม่สามารถเข้าถึงทรัพยากรทางการเงินที่มีประสิทธิภาพในระยะยาวเพื่อสนับสนุนพวกเขาในกิจกรรมการจัดตั้ง “กองทุนที่ดิน” นับจากเวลาที่บริษัทอสังหาริมทรัพย์ซื้อที่ดินดิบจนกระทั่งแปลงที่ดินเป็นที่อยู่อาศัย และจนกระทั่งมีการก่อสร้างอาคารอพาร์ตเมนต์/อาคารพักอาศัยตามปกติ จะใช้เวลาประมาณ 5 ปี ที่ดินเปล่านี้จะไม่สามารถให้ยืมได้จนกว่าที่ดินจะถูกแปลงเป็นที่ดินที่อยู่อาศัยและโครงการได้รับการอนุมัติ

และเมื่อโครงการได้รับการอนุมัติ บริษัทอสังหาริมทรัพย์จึงสามารถใช้ที่ดินเป็นหลักทรัพย์ค้ำประกันเงินกู้ธนาคารได้ แม้จะได้รับการอนุมัติแล้ว แต่ธนาคารทั่วไปก็ต้องการให้สินเชื่อระยะสั้นเท่านั้น และเมื่อเร็ว ๆ นี้ธนาคารของรัฐได้เริ่มสนับสนุนให้ธนาคารปล่อยสินเชื่อให้กับผู้ซื้อบ้าน (ผู้จำนอง) มากกว่าบริษัทอสังหาฯ

นอกจากนี้ บริษัทอสังหาริมทรัพย์ไม่ได้รับอนุญาตให้เพิ่มทุนก่อนการขาย และจะเรียกเก็บเงินจากผู้ซื้อบ้านได้หลังจากสร้างฐานรากเสร็จแล้วเท่านั้น

ด้วยเหตุนี้ บริษัทอสังหาริมทรัพย์จึงเริ่มดึงดูดเงินทุนเพื่อระดมทุนที่ดินผ่านตลาดตราสารหนี้ของบริษัทในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมา ซึ่งส่งผลให้มีการออกตราสารหนี้เพิ่มขึ้น 12 พันล้านดอลลาร์ในปีที่แล้ว (2019 สำหรับตลาดตราสารหนี้ที่ตั้งขึ้นใหม่)

ปัจจุบัน บริษัทอสังหาริมทรัพย์เผชิญกับความไม่ลงตัวระหว่างระยะเวลาครบกำหนดของสินทรัพย์และหนี้สิน เนื่องจากทุก ๆ สองปีพวกเขาต้องไถ่ถอน/คืนหนี้ด้วยหนี้สินที่มีอยู่ ในขณะที่ธนาคารที่ดินที่ซื้อไว้จะสร้างกระแสเงินสดที่ดีในอนาคตอันไกลโพ้น

ในขณะเดียวกัน การแปลงที่ดินเปล่าเพื่อใช้ประโยชน์ในช่วงไม่กี่ปีมานี้ มีอุปสรรคมากมายในกระบวนการอนุมัติโครงการ สิ่งนี้ยังจำกัดความสามารถในการรีไฟแนนซ์หุ้นกู้เมื่อครบกำหนดด้วยเงินกู้ยืมจากธนาคารที่ทันเวลา

จากการวิเคราะห์ข้างต้น นาย Michael Kokalari หัวหน้านักเศรษฐศาสตร์ของ VinaCapital ยืนยันว่าความกังวลเกี่ยวกับความสามารถของบริษัทเวียดนามในการเข้าถึงสินเชื่อได้ส่งผลกระทบต่อดัชนี VN แต่ VinaCapital เชื่อว่าปัญหาของ “วิกฤติสินเชื่อของเวียดนามส่วนใหญ่อยู่ในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ภาค ความต้องการที่อยู่อาศัยใหม่ในเวียดนามยังคงแข็งแกร่งและราคาไม่แพง ดังนั้นราคาหุ้นอสังหาริมทรัพย์มีแนวโน้มฟื้นตัวหากรัฐบาลดำเนินการผ่อนปรนเงื่อนไขการให้สินเชื่อจำนอง