(ททท.) – การเก็งกำไรสร้างอุปสงค์เสมือนจริงสำหรับที่อยู่อาศัย ค่อยๆ ส่งผลให้ราคา “เป็นไข้” ทำให้ยากขึ้นสำหรับผู้มีรายได้ปานกลางและต่ำที่จะเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ ในขณะที่คนกลุ่มเล็กๆ ร่ำรวยขึ้นอย่างรวดเร็ว ดังนั้นจึงจำเป็นต้องขจัดสถานการณ์นี้ออกไปเพื่อให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์สามารถพัฒนาได้อย่างแข็งแรงและยั่งยืน
ผลที่ตามมาจาก “ไข้” ของราคาอสังหาริมทรัพย์
การแบ่งปันที่ Real Estate Forum 2022 ซึ่งจัดโดย Vietnam Financial Times ในช่วงบ่ายของวันที่ 28 ตุลาคม ที่นครโฮจิมินห์ นครโฮจิมินห์ ศาสตราจารย์ดัง ฮุง โว – อดีตรัฐมนตรีช่วยว่าการกระทรวงทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อม กล่าวว่า ตลาดอสังหาริมทรัพย์เพื่อที่อยู่อาศัยมีแหล่งท่องเที่ยวพิเศษที่สามารถสร้างประโยชน์มหาศาลให้กับนักลงทุน (นักลงทุน) และยังทำให้นักลงทุนจำนวนมากล้มละลายอีกด้วย
| ศาสตราจารย์ดัง หง โว พูดที่ฟอรัม |
ที่สำคัญคือมีความต้องการที่อยู่อาศัยสูงอยู่เสมอ ทั้งการเก็งกำไรและรอราคาขึ้นเพื่อทำกำไรและยังตอบสนองความต้องการของประชาชนอีกด้วย…เมื่อ “ไข้” ของราคาบ้าน อสังหาริมทรัพย์เกิดขึ้น หลายคนกำลังเร่งเข้าสู่ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ เนื่องจากผลกำไรที่เพิ่มขึ้น ฟองสบู่จึงก่อตัวขึ้น และเมื่อถึงจุดหนึ่งฟองสบู่อสังหาริมทรัพย์ก็จะแตกออก ในขณะนั้น ตลาดอสังหาริมทรัพย์จะมีผลกระทบอย่างมากต่อธนาคาร นำไปสู่การสูญเสียสภาพคล่อง ตลาดเงินที่ไม่เป็นระเบียบ และอาจเป็นวิกฤตทางการเงินหรือแม้แต่วิกฤตเศรษฐกิจ
| ตั้งแต่กลางปี 2565 ธนาคารแห่งประเทศเวียดนามได้ตัดสินใจใช้มาตรการวิกฤตสินเชื่อเพื่อควบคุมราคาบ้าน โดยเน้นที่นักลงทุนรายย่อยในการกู้ยืมเพื่อธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เพื่อลดความต้องการอสังหาริมทรัพย์ลงอย่างรวดเร็ว โครงการลงทุนทำให้โครงการลงทุนขาดความต้องการ ดังนั้นจึงไม่มีความเป็นไปได้ที่ราคาบ้านจะร้อนขึ้นอีกต่อไป สถานการณ์นี้ทำให้นักลงทุนในโครงการอสังหาริมทรัพย์ไม่มีความสุข แต่เศรษฐกิจยังปลอดภัย |
ศาสตราจารย์ดัง ฮุง โว ชี้ให้เห็นว่าสถานการณ์ “ไข้” ของราคาอสังหาริมทรัพย์ที่อยู่อาศัยสามารถเกิดขึ้นได้ทุกที่ เนื่องจากโดยธรรมชาติตลาดอสังหาริมทรัพย์เป็นตลาดที่มีความเฉื่อยสูงจึงเป็นเรื่องยากที่จะปรับตัวเมื่อเวลาผ่านไป (เนื่องจากความสำคัญของเงินลงทุน) ดังนั้นสถานการณ์ของ “ไข้” ในราคา การสะสมของ “ฟองสบู่” ของ ” ฟองสบู่” ระเบิด มักนำไปสู่วิกฤตการเงิน (ในญี่ปุ่น) วิกฤตการณ์ทางการเงิน (ในสหรัฐอเมริกา) และแม้แต่วิกฤตเศรษฐกิจ (ในประเทศไทย) เสมอ และใช้เวลานาน ต้องใช้เงินจำนวนมากเพื่อเอาชนะผลที่ตามมาของหนี้เสีย ผลการจำนอง
ในเวียดนาม สถานการณ์ราคาอสังหาริมทรัพย์ที่อยู่อาศัย “ไข้” เนื่องจากภาษีทรัพย์สินต่ำเกินไป ดังนั้นความต้องการเสมือนจริงสำหรับการเก็งกำไรและการกักตุนเงินในอสังหาริมทรัพย์ยังคงสูง เป็นนโยบายของธนาคารของรัฐที่จะรับประกันความปลอดภัยของสินเชื่อจำนองสำหรับกิจกรรมด้านอสังหาริมทรัพย์ (ค่าสัมประสิทธิ์ความเสี่ยงสูงมาก) เพื่อไม่ให้เกิดหนี้สูญที่อาจเกิดขึ้นจากการให้กู้ยืมแก่บุคคลโดยการจำนองกับอสังหาริมทรัพย์เกือบ ไม่มีสินค้า หนี้เสียสามารถเกิดขึ้นได้เฉพาะกับเงินให้กู้ยืมแก่นักลงทุนในโครงการพัฒนาที่อยู่อาศัยที่มีการจำนองโครงการเท่านั้น ความเสี่ยงที่นี่คือเสมอว่าอุปทานของบ้านราคาแพงเกินความต้องการเสมือนจริงซึ่งจะเกิดซ้ำหลายครั้ง
ขจัดการเก็งกำไร กระแสเงินทุนตรงไปยังการผลิต
เมื่อพิจารณาสถานการณ์ “ไข้ดิน” ในเวียดนามอย่างละเอียดยิ่งขึ้น ศาสตราจารย์ดัง ฮุง โว กล่าวว่า วัฏจักรของไข้ดินในเวียดนามมีจริงมาก หลังจากที่เกิดไข้ขึ้นในอสังหาริมทรัพย์แต่ละครั้ง ราคาที่ดินก็เพิ่มขึ้น แต่ไม่เคยมีปรากฏการณ์ “ฟองสบู่” ด้านอสังหาริมทรัพย์เกิดขึ้นมาก่อน ไข้ดินครั้งต่อไปจะผลักดันราคาขึ้นและส่วนใหญ่ตลาดจะพัง สถานการณ์เช่นนี้ส่งผลให้ผู้มีรายได้ปานกลางและรายได้น้อยหาที่พักพร้อมเงินเดือนได้ยากขึ้น
 |
| Real Estate Forum 2022 ดึงดูดตัวแทนธุรกิจที่สนใจกว่า 100 ราย รูปของ ดู ดน |
เมื่อเผชิญกับสถานการณ์เช่นนี้ รัฐบาลได้สั่งให้คณะกรรมการประชาชนในท้องถิ่นกำจัดตลาด “คางคก” ด้านอสังหาริมทรัพย์และกิจกรรมการเป็นนายหน้าอย่างผิดกฎหมายของ “นกกระสา” ในเชิงลบ แน่นอนว่ารัฐบาลจะยังคงจัดการกับการกระทำที่ไม่ดีที่ใช้ประโยชน์จากตลาดหุ้นเพื่อผูกตลาดอสังหาริมทรัพย์เพื่อผลประโยชน์ส่วนตัว ตั้งแต่ต้นปี 2565 รัฐบาลได้ออกพระราชกฤษฎีกาฉบับที่ 02/2022/ND-CP แนวทางการดำเนินการตามกฎหมายว่าด้วยกิจการอสังหาริมทรัพย์ และพระราชกฤษฎีกาที่ 16/2022/ND-CP ว่าด้วยบทลงโทษสำหรับความผิดทางปกครองในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งมีแนวทางแก้ไขในการประชาสัมพันธ์ – ความโปร่งใส การออกแบบสัญญา เงื่อนไขการมีส่วนร่วมในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ และการปฏิบัติอย่างรุนแรงต่อกรณีธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ที่ไม่เป็นไปตามบทบัญญัติของกฎหมาย อย่างไรก็ตาม วิธีแก้ปัญหาเหล่านี้เป็นเพียงวิธีแก้ปัญหาที่อยู่ด้านบนสุดของปัญหาเท่านั้น ทางออกพื้นฐานที่สุดยังคงหาวิธีที่จะขจัดสถานการณ์ของการเก็งกำไรที่อยู่อาศัยอสังหาริมทรัพย์เพื่อให้ความต้องการที่อยู่อาศัยอยู่เสมอความต้องการที่แท้จริง
“ทางออกระยะยาวคือการขจัดการเก็งกำไรด้านอสังหาริมทรัพย์และส่งเสริมการลงทุนในการผลิตและธุรกิจ ในการทำเช่นนี้จำเป็นต้องศึกษาภาษีทรัพย์สินที่เหมาะสมอย่างรอบคอบ ควรมีวิธีแก้ปัญหาในการควบคุมปริมาณเงินลงทุนในอสังหาริมทรัพย์เทียบกับการลงทุนในการผลิตและการค้าสินค้า การเปลี่ยนแปลงทางดิจิทัลยังเป็นทางออกที่จำเป็นสำหรับการประชาสัมพันธ์และความโปร่งใส เพื่อที่จะนำภาษีทรัพย์สินไปใช้อย่างถูกต้องและครบถ้วน…” – ศาสตราจารย์ดัง หง โว ชี้ให้เห็น
|
ทำงาน 120 ปี ซื้อบ้านได้เงินเดือน ตัวบ่งชี้ที่สำคัญมากของตลาดอสังหาริมทรัพย์เพื่อที่อยู่อาศัยคืออัตราส่วนของราคาบ้านโดยเฉลี่ยต่อค่าจ้างรายปีโดยเฉลี่ย ในประเทศแถบยุโรป อัตราส่วนนี้คือ 2 ต่อ 4 สมมติว่าคนงานแต่ละคนสามารถเก็บเงินได้ 25% ซึ่งหมายความว่าหลังจาก 4 ปี เงินเดือน 1 ปีจะถูกบันทึกไว้ ดังนั้นอัตราส่วนข้างต้นคือ 2 จากนั้นหลังจาก 8 ปีของคนทำงานก็สามารถซื้อบ้านได้ หากอัตราส่วนคือ 4 แล้วหลังจากทำงานมา 16 ปีพวกเขาจะสามารถซื้อบ้านได้ ในประเทศไทยอัตราส่วนนี้คือ 7 ซึ่งหมายความว่าหลังจากทำงานมา 28 ปี คุณจะสามารถซื้อบ้านได้ ในเวียดนามในช่วงราคาปี 2550-2551 อัตราส่วนนี้คือ 25 ซึ่งหมายความว่าต้องใช้เวลา 100 ปีในการซื้อบ้าน ในยุคของอสังหาริมทรัพย์ในปัจจุบัน หลายคนเริ่มคำนวณอัตราส่วนนี้ที่ 30 ดังนั้นจึงต้องใช้เวลา 120 ปีในการซื้อบ้าน ในขณะเดียวกัน กลุ่มเล็กๆ ที่ร่ำรวยอย่างรวดเร็วจากอุตสาหกรรมการเคหะ |
